Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить. Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника). В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

Купля-продажа квартиры через МФЦ

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.

Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:

Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.

Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).

Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.

Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.

Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.

Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора

Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.

Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.

Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.

При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.

Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.

Главное определиться с размером задатка, прежде чем продать имущество. Зависимо от обстоятельств размер задатка может составлять от 2% до 5% полной стоимости сделки. Отдавать такие деньги без можно, только если есть гарантия, что никакого обмана не будет.

На что обратить внимание при подписании соглашения купли-продажи?

• Для защиты прав продавца в соглашение вносится пункт о задатке. Прописывается сумма, которую продавец получил и остаток.

• Пункт о заверении продавца, который подписывает его и соглашается с тем, что все предоставленные сведения о квартире верны.

• Если покупатель приобретает дом или квартиру с мебелью, то этот пункт прописывается в договоре. Опись имущества проводится в акте передачи прав собственности.

• Если квартиру покупают по сертификату материнского капитала — обязательно прописывают этот пункт. Еще указывают, что доля в квартире выделяется ребенку, иначе сделку признают недействительной.

• Стоимость объекта недвижимости указывается не только цифрами, но и буквами. Если покупатель просит продавца намеренно занизить сумму сделки, чтобы якобы не платить налог, лучше на это не соглашаться. После получения задатка покупатель вправе оплатить ту сумму, которая указана в договоре.

• Если условия договора нарушены или не выполняются, расторгните соглашение купли-продажи. В итоге задаток вернется покупателю, а собственность будет обратно передана продавцу.

Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи

Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Договор купли-продажи.
3. Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
4. Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
5. Нотариальное согласие супруга(и) продавца.

На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.

• Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
• Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
• Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.

Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Вне зависимости от того, как именно Продавец продает свою квартиру (напрямую или через банк), для Покупателя сделка всегда предполагает универсальный порядок действий. Речь идет про следующий алгоритм:

1. Покупатель ищет предложение, отвечающее его запросам.
2. Покупатель встречается с Продавцом для первичного осмотра жилплощади и начального обсуждения деталей.
3. Покупатель проверяет личность Продавца и юридическую чистоту выбранной квартиры. Для этого анализируются ответы собственника, и изучается комплект документов, который он предоставляет.
4. Если благонадежность Продавца не вызывает нареканий, стороны начинают вести переговоры. В этот период обсуждается и согласовывается окончательная стоимость объекта недвижимости, условия сделки, порядок внесения оплаты, порядок передачи квартир и пр. Возможно оформление предварительного договора купли-продажи.
5. Покупатель заключает с Продавцом основной договор купли-продажи.
6. Опционально – Покупатель обращается в банк, чтобы оформить предварительную заявку на ипотеку. Банк изучает документы Продавца и Покупателя, а также выносит решение о выдаче кредита. Если решение оказывается положительным, то примерно в одно и то же время заключается 2 договора – основной договор купли-продажи и кредитный договор.
7. Опционально – Покупатель обращается в ПФР, если хочет использовать маткапитал в качестве платы за квартиру или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сюда подается соответствующее заявление и копии ранее заключенных договоров.
8. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит к Покупателю после того, как он получает обновленную выписку из ЕГРН. Стороны проводят взаиморасчеты, передавая друг другу деньги и ключи от квартиры. Покупатель получает имущественный налоговый вычет (если хочет и имеет на это право).

На что нужно обратить внимание?

1. До заключения договора о купле-продаже необходимо ознакомиться со свидетельством о собственности продавца. Проводить любые процедуры с недвижимостью имеет право лишь владелец.
2. Продавец должен получить кадастровые выписки, которые выдаются в бюро технической инвентаризации по причине обновления бумаг после осмотра квартиры инженером названного ведомства.
3. Затем требуется справка, гарантирующая что все ранее зарегистрированные граждане были выписаны.
4. Проведите проверку лицевого счета, который послужит гарантией отсутствия долгов по коммунальным и иным обязательны платежам.
5. Если имеется несколько собственников, что каждый обязан выдать нотариально подтвержденное разрешение на продажу. При наличии среди собственников недееспособных граждан, просмотрите постановление от органов опеки и попечительствах, без коего нельзя признать проведённую сделку.
6. После ознакомления со всеми данными, можно заключать договор о купле-продаже. Настоящее законодательство позволяет оформлять его в обычной письменной форме, однако необходимо знать большое количество законов, которые регулируют процедуру. Поэтому желательно обратиться к нотариусу и оформить договорённость в нотариальной форме.
7. Акт о приеме-передаче составляется в письменной форме. Пропишите в нем все находящееся в квартире и проведите небольшую техническую опись имущества.

Где могут появиться ошибки

Приобретателю недвижимости важно убедиться, что приобретает именно тот объект, который ему показали. Перед тем как проверить документы при покупке квартиры, нужно сопоставить адреса. Отмечены случаи, когда вместо одного помещения продавали иное. Ещё один важный аспект – это площадь сооружения. Старые техпаспорта могут содержать ошибки и неточности. Приобретатель имеет право убедиться, что он оплачивает реальные «метры», а не воздух.

Распространённые проблемы:

• недействительность паспорта (к примеру, после смены фамилии);
• технические ошибки в техпаспорте;
• сведения о праве собственности, (оформленное с нарушениями);
• проблемы с приватизацией объекта (проведена незаконно).

Как оформить куплю-продажу квартиры: этапы

Для облегчения восприятия разделим процесс оформления купли-продажи квартиры на этапы. Разберем классический пример, когда покупатель ипотечник Сбербанка России.

1 Этап

Передача первоначального взноса Продавцу Обычно, производится в банке, где Покупатель оформляет ипотечный кредит, либо в банке, где Продавец завел счет.

При этом Покупатель оставляет себе фискальный документ, о произведенной оплате и расписку от Продавца на полученные деньги. Покупатель подписывает кредитный договор и закладную в банке, где берет кредит.

2 Этап

Росреестр, где вы подписываете ДКП. Сейчас соглашение можно подписывать уже на первом этапе, когда передается первоначальный взнос.

Согласно ст. 558 ГК РФ регистрировать ДКП в Росреестре не надо, а значит он действует с момента его подписания

Госпошлину за переход права оплачивает Покупатель, здесь же в отделении Росреестра (или МФЦ). Берется талончик на электронную очередь (или подходите в назначенное время — это тот вариант, когда оформляете куплю-продажу жилья в МФЦ).

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

• подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
• правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
• наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
• притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
• обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
• долги по коммунальным платежам
• законность планировки

Отвечая на вопрос, как оформить покупку квартиры без последующих неприятностей, необходимо отметить, что начать стоит с проверки документов, которые находятся у собственника квартиры. К таким бумагам относится:

Наименование документов	Особенности
Свидетельство права собственности	А также прочие правоустанавливающие документы, о которых упоминалось выше
Справка из домовой книги	О снятии жильцов с регистрации
Выписка из Бюро технической инвентаризации	Поэтажный план и данные о площади
Выписка из единой государственной регистрационной базы	Об отсутствии обременений на квартиру
Письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга или иных совладельцев на продажу квартиры	Если квартира считается совместно нажитой
Письменное согласие из органов опеки на совершение сделки	Если на данной жилплощади прописан малолетний ребёнок или он является совладельцем, собственником
Справка из неврологического и наркологического диспансера	Чтобы убедиться, что продавец дееспособен
Квитанция об уплате государственной пошлины	Ее оплачивает продавец

Приобретение жилья – ответственное и непростое мероприятие, к которому надо должным образом подготовиться.

Прежде чем перейти непосредственно к процессу покупки, следует рассказать как действовать, чтобы не потерять деньги и нервы. Всякое ответственное и сложное дело нельзя начинать без подготовки: правильно проведённая предварительная работа облегчает такую задачу.

Первое, с чем следует определиться: кто будет заниматься поиском квартиры и оформлением договора – вы или риэлтор? Оба варианта требуют продуманного подхода и предварительной работы. На первый взгляд, легче воспользоваться профессиональной помощью и это вполне оправдано.

Хороший риэлтор учится работать годами и обладает соответствующими навыками. Но за свои услуги он берёт определённую плату, иногда весьма приличную. В среднем услуги риэлтора на рынке варьируются от 2% до 6% от суммы сделки (осуществляя помощь в продаже квартиры).

Однако, за подбор квартиры, то есть помощь в покупке, посредники берут гораздо меньше: от 0,5% до 3%.

Оцените, сколько вы сможете выиграть, если решите заняться покупкой квартиры самостоятельно и обойтись без посредников. И постарайтесь определить, способны ли вы сами учесть все возможные риски при совершении сделки.

Помните, что решив действовать самостоятельно, вы, возможно, выиграете в деньгах, но при этом потеряете гораздо больше моральных сил и ресурсов времени.

Нужно также определиться, какую именно квартиру вы хотите приобрести.

Рынок жилья подразделяется на первичный и вторичный.

Первичное жильё – это квартиры в новостройках, на которые еще не оформлено право собственности физического лица. То есть первичное жилье — это не просто новый дом, а недвижимость, находящаяся в собственности застройщика до ее реализации конечному покупателю, в данном случае вам.

Вторичное жильё — квартира, на которую уже оформлено право собственности физического лица. То есть вторичное жилье может быть как новым, в только что сданном доме, так и в очень старом, которому насчитывается 100 лет.

Оба варианта имеют плюсы и минусы.

Преимущества первичного жилья следующие:

1. «Юридическая чистота» квартиры. Первичное жильё не имеет предыстории, у него ещё не было собственников, а значит, на жилплощади никто не прописан и никаких проблем с экс-хозяевами не возникнет;
2. Новизна квартиры. В новостройках обычно нет необходимости делать капитальный ремонт, модернизировать сантехнические коммуникации и т.д.
3. Относительно невысокая цена. Это преимущество имеет место в случае покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия.

Есть и недостатки:

1. Большой срок регистрации права собственности. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости как правило покупатель получает спустя месяцы, что означает невозможность прописаться в своем жилье.
2. Риск потерять деньги при покупке жилья в строящихся домах. Бывают ситуации, когда компания-застройщик оказывается мошенником или банкротом.
3. Географическое расположение. Часто новостройки находятся в удаленных районах города;
4. Отсутствие отделки. Ремонт в любом случае делать придется самому.

Вторичное жильё покупать, конечно, быстрее и чаще всего удобнее. Главная опасность здесь – юридические вопросы.

Перед покупкой нужно убедиться, все ли прежние жильцы выписаны с жилплощади, нет ли лиц, сохранивших право проживания в квартире, не сдано ли жильё в аренду, не числятся ли за данным жильём задолженности по коммунальным платежам, за которые вам придётся потом расплачиваться как новому собственнику.

Возможны и другие обременения, о которых вы можете не знать, например, квартира может быть заложена или арестована. Стоит насторожиться, если вдруг вам необоснованно предлагают купить объект за низкую цену.

✅ Документы на покупку вторичного жилья

От покупателя для проведения сделки на вторичном рынке нужен только гражданский паспорт. У собственника-продавца должен быть объемный пакет документов, подтверждающих его право собственности и юридическую чистоту объекта:

Документ	Характеристика
Стандартный пакет
Гражданский паспорт	Подтверждает личность собственника и позволяет идентифицировать его по фотографии.
Правоустанавливающий документ	Показывает основания возникновения права собственности (предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании, договор приватизации и пр.)
Выписка из ЕГРН	Подтверждает, что продавец действительно является собственником квартиры, позволяет узнать о наличии других собственников и обременений на объект.
Выписка из домовой книги	Подтверждает отсутствие прописанных лиц. Для получения более полной картины можно запросить архивную выписку, где все информация отражается с даты заселения дома.
Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам	Оформляется в бухгалтерии Управляющей компании или поставщиков услуг в качестве подтверждения полного расчета собственника по оплате коммунальных услуг
Дополнительный пакет
Разрешение супруга на продажу	Оформляется в нотариальной конторе для имущества, приобретенного в период брака. Если оно приобретено в этот период в результате дарения или наследования, разрешение не требуется.
Разрешение органов опеки	Оформляется в ООП, если в число собственников входят несовершеннолетние лица.
Справка ПНД	Подтверждает полную дееспособность собственника, если есть основания в ней сомневаться (в силу возраста, состояния здоровья).
Отказ от преимущественного права покупки	Обязательный документ, если квартирой владеет несколько человек на правах долевой собственности, но она продается постороннему лицу.

Похожие записи:

• Запреты на ловлю рыбы в 2023 году и новые изменения
• Что такое обременение на земельный участок?
• КБМ 2.25 (Класс 1) что это означает при расчете ОСАГО