Можно ли продать квартиру без земельного участка под ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру без земельного участка под ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.

Какие существуют риски

При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.

Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.

В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.

Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить

Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.

Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ

Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.

Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.

Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.

Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.

Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.

Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.

Ситуация 1. Дом и земля в собственности

Российское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, поясняет кандидат юридических наук, преподаватель РААН, почетный адвокат адвокатской палаты Москвы Елизавета Селезнева. То есть если продается дом, автоматически реализуется участок, на котором он расположен.

Если у дома несколько собственников (например, три, и им принадлежат равные доли) и один из них решает продать свою долю, то у покупателя вместе с долей в доме возникает право на долю земли, на которой стоит дом. Отдельно выделить землю и продать в данном случае нельзя, добавил руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. «Нельзя продать свою долю в доме так, чтобы человек, который приобретает ее, не имел права на землю», — отметил он.

Сам участок вокруг дома может быть как в собственности, так и в аренде или субаренде. А вот участок под домом прочно связан с домом в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отметила руководитель отдела загородной недвижимости офиса Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. «То есть на участок под домом право может и не перейти, но пользоваться и владеть участком собственник здания будет», — пояснила эксперт. Таким образом, продажа участка и дома будет зависеть от того, в собственности земля и дом или нет.

Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить

Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.

Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.

Законодательство и права собственности

В случае, когда земля принадлежит другому лицу, а квартира находится на арендованной земле, возникают особые правила осуществления сделок с квартирой. Такая ситуация часто встречается в городах и крупных населенных пунктах, где земля под многоквартирными домами может принадлежать городу или другим юридическим лицам.

Согласно законодательству, владение и пользование квартирой является независимым от права собственности на землю. Это означает, что собственник квартиры может свободно распоряжаться своей недвижимостью, например, продать квартиру без земли под ней. Такая сделка допускается, но должна быть правильно оформлена документально.

Покупатель приобретает только право собственности на саму квартиру, а не на землю под ней. В таком случае, покупатель должен быть ознакомлен с условиями аренды земельного участка и быть уверенным в его долгосрочной аренде. Также, при продаже квартиры без земли, покупатель может потерять возможность претендовать на ипотечное кредитование либо использование государственных программ поддержки в сфере недвижимости.

В случае, если собственник квартиры и земли под ней являются одним и тем же лицом, продажа квартиры осуществляется без дополнительных условий и ограничений. Владелец в данном случае имеет полное право на собственность и может свободно распоряжаться имуществом.

Однако, перед продажей квартиры без земли необходимо получить согласие правообладателя земли на совершение такой сделки. В случае отсутствия согласия правообладателя, продажа может быть признана недействительной, и сделка не будет иметь юридической силы.

Важно помнить, что при продаже квартиры без земли, покупатель должен быть внимателен и внимательно изучить все документы, связанные с правом пользования землей. Это позволит избежать возможных проблем и споров в будущем.

Таким образом, законодательство Российской Федерации позволяет продавать квартиру без земли под ней, однако, необходимо соблюдать все требования, предусмотренные законом, и иметь ясное понимание прав и обязанностей связанных с такой сделкой.

Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?

Главное внимание нужно обратить покупателю земли с домом или без дома, на законность оформления сделки и надлежащее качество документации на недвижимость.

При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:

1. Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
2. Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.

Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:

• выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
• при продаже жилого дома без основной земельной площади.

Они состоят из нижеследующего:

1. Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
2. При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
3. Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
4. Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.

В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения.

Возможности использования квартиры без земельного участка

При наличии квартиры без земельного участка у владельца есть ряд возможностей для ее использования. Прежде всего, квартиру можно сдавать в аренду. Это позволяет получать стабильный доход от сдачи в аренду и использовать квартиру как объект инвестиций.

Кроме того, квартира без земельного участка может использоваться в качестве нежилого помещения для ведения бизнеса. Большинство городов предлагает различные виды коммерческой недвижимости, включая офисные помещения, магазины и склады. Квартира без земельного участка может легко превратиться в такое помещение, что обеспечит владельцу возможность запустить свой бизнес без необходимости покупки отдельного коммерческого объекта.

Еще одна возможность использования квартиры без земельного участка — это организация общественного или коммерческого объекта, например, кафе или магазина. В этом случае, владелец квартиры может получать доход от посещения людей и продажи товаров или услуг без необходимости приобретения дополнительных земельных участков.

Также квартира без земельного участка может использоваться в качестве дополнительного жилого помещения. Это может быть удобно в случае, если владелец имеет несколько квартир или домов и хочет сдать в аренду одно помещение, а жить в другом. Это позволяет получить дополнительный доход от аренды и использовать квартиру как второй дом или квартиру для родственников.

В целом, квартира без земельного участка предоставляет множество возможностей для использования владельцем. Важно учитывать правовые и юридические аспекты, а также региональные нормы и ограничения, чтобы правильно использовать квартиру в соответствии с законодательством и получить максимальную выгоду.

Что означает продажа здания без земельного участка?

Продажа здания без земельного участка означает передачу права собственности на само здание, но без права на земельный участок, на котором оно расположено.

Земельный участок является отдельным объектом недвижимости и может иметь своих собственников. В случае, если здание продается без участка, это означает, что новый собственник здания не будет иметь права на землю, на которой оно стоит.

Продажа здания без земельного участка возможна, если здание расположено на арендованном земельном участке или если земельный участок приобретен другим собственником или оставлен на балансе государственной или муниципальной организации.

При продаже здания без земельного участка необходимо учитывать, что в дальнейшем новый собственник здания может потерять право пользования землей и, соответственно, здание может потерять свою стоимость.

Перед покупкой здания без земельного участка необходимо тщательно изучить правовую ситуацию с землей и участниками сделки. Также следует обратить внимание на наличие возможности аренды или покупки земельного участка в будущем, чтобы сохранить инвестиции в здание.

Каковы правовые последствия продажи здания без земельного участка?

Продажа здания без земельного участка может иметь определенные правовые последствия, которые необходимо учитывать при совершении такой сделки.

1. Собственность на здание и земельный участок

Во-первых, при продаже здания без земельного участка необходимо учитывать, что право собственности на здание и земельный участок обычно оформляется отдельно. Если у продавца есть право собственности на здание, но нет права собственности на земельный участок, то продажа здания может быть ограничена или запрещена.

В таком случае покупатель может либо потребовать оформления права собственности на земельный участок, либо потребовать сокращения цены с учетом отсутствия права собственности на землю. Однако перед продажей здания без земельного участка рекомендуется уточнить правовой статус обоих объектов недвижимости и получить юридическую консультацию.

2. Использование земельного участка

Во-вторых, при продаже здания без земельного участка необходимо учитывать, что покупатель может столкнуться с ограничениями по использованию земельного участка, на котором расположено здание. Если у продавца имеются какие-либо договорные обязательства или ограничения на использование земельного участка, они могут перейти на покупателя.

В таком случае покупатель должен будет соблюдать все условия использования земельного участка, включая ограничения по видам деятельности, строительству и др. Рекомендуется перед продажей здания уточнить наличие ограничений на использование земельного участка и согласовать их с покупателем.

3. Ответственность продавца

В-третьих, продавец здания без земельного участка может нести ответственность перед покупателем за недостатки здания, если они будут выявлены после совершения сделки. Если покупатель обнаружит недостатки здания, которые затрудняют его использование либо снижают его стоимость, он может потребовать возмещения убытков или снижения цены.

Продавец может быть привлечен к ответственности и в случае обнаружения фактов, связанных с отсутствием или ограничениями права собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

4. Защита прав покупателя

В-четвертых, при покупке здания без земельного участка покупатель должен быть осведомлен о всех правовых последствиях и рисках, связанных с такой сделкой. Покупатель может обратиться за консультацией к юристу или нотариусу, который поможет оценить правовую составляющую сделки и защитить интересы покупателя.

Таким образом, продажа здания без земельного участка может иметь определенные правовые последствия, которые необходимо учитывать при совершении такой сделки. Рекомендуется получить юридическую консультацию и провести все необходимые проверки перед продажей здания без земельного участка, чтобы избежать возможных проблем и споров в будущем.

Образец типового договора купли-продажи дома без земельного участка

Для начала нужно отметить, договор без участка оформляется, но для этого необходимо изучить все те случаи, когда это происходит. Вам должно быть известно, что в данном случае не нужно указывать данные, касающиеся площади. Но кому принадлежит земля, потребуется указать обязательно, собственно и тот момент, где находится дом.

На бумаге такого документа присутствуют обязательные поля, их потребуется заполнить, указывая важнейшие данные.

Такие как:

• адрес, где находится недвижимость;
• целевое назначение участка;
• сюда относится и объект, который находится на нем;
• цена недвижимости с участком.

Можно ли реализовать жилье отдельно от территории, на которой оно стоит?

Жилой дом также может продаваться только совместно с участком, на котором он возведён. Согласно Земельному законодательству земля следует судьбе дома, но без переоформления купли-продажи земельных участков право собственности на участок может оказаться оспоримым.

Дом продаётся без земли только в случаях:

1. Когда ЗУ не оформлен в собственность.
2. Продаётся только дом с придомовой территорией, являющейся частью надела.

Не оформленные в собственность участки могут принадлежать землевладельцам на правах:

• пожизненно наследуемого владения;
• аренды у муниципалитета;
• постоянного (бессрочного) пользования.

Они переходят во владение автоматически при продаже дома, с указанием кадастровых и технических характеристик надела и формы права обладания. Это положение закреплено в ч.3 статьи 552 ГК РФ. На основании норм п. 2 статьи 271 ГК РФ, покупателю дома передаётся тот вид владения землёй, который принадлежал продавцу.

1. Сравнительный анализ. При данном подходе ищутся аналогичные квартиры, которые были проданы недавно в том же районе. Основываясь на ценах этих сделок, можно определить среднюю стоимость квадратного метра и умножить ее на общую площадь продаваемой квартиры. Учитываются также такие факторы, как этаж, состояние помещения и наличие дополнительных удобств.

2. Метод доходности. При оценке по этому методу принимается во внимание потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду. Вычисляется годовая прибыль от аренды, которая затем делится на годовую ставку доходности недвижимости в данном районе. Полученная сумма будет являться оценочной стоимостью квартиры.

3. Экспертная оценка. Если у вас нет возможности или желания самостоятельно проводить оценку, можно обратиться за помощью к независимому эксперту. Эксперт по недвижимости учтет все особенности и нюансы квартиры, а также текущую ситуацию на рынке, чтобы предложить вам адекватную цену.

Независимо от выбранного метода, рекомендуется также учесть текущую экономическую ситуацию, стоимость аналогичных квартир в вашем районе и спрос на недвижимость. Имейте в виду также, что факторы, такие как ремонт, уютность и наличие школ и магазинов рядом, могут оказать значительное влияние на цену квартиры.

Продажа через агентство или самостоятельно?

Самостоятельная продажа квартиры может позволить сэкономить на комиссионных агентства, так как квартирист сможет не платить агентам процент от сделки. Кроме того, продавец сам контролирует весь процесс – от выставления цены до подписания договора купли-продажи. Однако, самостоятельная продажа требует времени, усилий и знаний.

Если же продавец решит обратиться в агентство недвижимости, он получит профессиональную помощь от опытных специалистов, которые смогут оценить рыночную стоимость квартиры, разработать эффективный маркетинговый план и найти потенциальных покупателей.

Также, сотрудничество с агентством недвижимости позволяет продавцу сохранить конфиденциальность информации о жилье и избежать неприятностей с некомпетентными покупателями.

Независимо от выбора способа продажи, необходимо учитывать все плюсы и минусы каждого варианта и принимать решение, исходя из своих целей и возможностей.

Документация и юридические аспекты

При продаже квартиры без земельного участка необходимо ознакомиться с определенной документацией и учесть юридические аспекты, чтобы сделка была законной и безопасной для всех сторон.

Важным этапом является подготовка и проверка документов. Вам понадобятся следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру. Это основной документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость. Убедитесь, что он оформлен на ваше имя и не имеет юридических ограничений или обременений.

2. Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). В этом документе содержатся подробные сведения о квартире, такие как ее площадь, адрес, наличие зарегистрированных лиц и их доли в собственности. Она может быть полезна для потенциальных покупателей, которые хотят получить достоверную информацию о квартире.

3. Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Вам необходимо иметь справку из управляющей компании о том, что вы не являетесь должником по оплате услуг.

4. Согласие на продажу квартиры. Если квартира принадлежит не только вам, но и другим собственникам, вам понадобится их письменное согласие на продажу. В документе должны быть указаны полные данные собственников и их согласие на продажу.

Помимо документов, вам также нужно уделить внимание юридическим аспектам, связанным с продажей квартиры без земельного участка:

1. Оценка квартиры. Чтобы установить адекватную цену на квартиру, можно обратиться к профессиональному оценщику, который проведет оценку квартиры и учтет ее особенности, рыночные условия и другие факторы.

2. Подготовка договора купли-продажи. При продаже квартиры необходимо заключить договор купли-продажи, в котором будут указаны все условия сделки, права и обязанности сторон. Договор должен быть составлен в соответствии с действующими нормативными актами и юридическими требованиями.

3. Нотариальное заверение договора. Для заключения сделки покупки-продажи квартиры требуется нотариальное заверение договора. Нотариус осуществит проверку документов, убедится в законности сделки и подтвердит ее подписями сторон.

4. Регистрация сделки в органах Росреестра. По окончании сделки необходимо произвести регистрацию права собственности на квартиру в Межрайонном управлении Росреестра. Это позволит вам закрепить ваше право собственности и избежать возможных проблем в будущем.

Важно помнить, что при продаже квартиры без земельного участка рекомендуется обратиться за помощью к юристу или нотариусу, который поможет вам с правовыми аспектами сделки и обеспечит ее законность и безопасность.

Похожие записи:

• Как перейти с УСН на ОСНО в 2020-2021 годах
• Временная регистрация в России для граждан Республики Армения в 2022 году
• Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры