Что такое свободная продажа квартиры и альтернатива

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры и альтернатива». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

А что такое альтернативная сделка? Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую. Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).

В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры. Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.

В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.

Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут проверены документы на все квартиры. Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату.

За альтернативную сделку не стоит браться без помощи риелтора, потому что собрать всю цепочку и реализовать схему сделки самостоятельно сложно.

Возможна ли ипотека при прямой продаже?

Ипотека для заявителей на покупку с чистой продажи имеет ряд преимуществ в отношении времени подачи заявки. Банковские кредитные тендеры имеют ограниченные сроки, обычно не превышающие трех месяцев.

При немедленной продаже заемщик получает средства сразу же после одобрения банком и заключения договора. При альтернативной продаже заемщик должен ждать продавца. Покупатель также должен повторно подать заявку на получение ипотечного кредита, если срок его действия истекает в момент покупки.

При рассмотрении заявки на ипотеку банки следуют своим обычным процедурам и всегда направляют сотрудника для осмотра недвижимости. Кроме того, приобретаемая квартира гарантируется кредитором и подлежит рыночной оценке.

Простота и чистота договора не влияет на размер платы за кредит.

При покупке новостройки по прямой сделке заемщик имеет возможность получить льготную процентную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у производителя, уполномоченного банком.

Кроме того, заемщику не нужно предоставлять никаких дополнительных рекомендаций по имуществу, так как банк уже провел оценку и имеет необходимую документацию на все имущество.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативными называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.

Когда заключают альтернативные сделки:

Продаете единственное жилье. Поэтому не можете позволить себе сначала продать квартиру и только потом искать новую. С альтернативной сделкой вы можете жить в квартире до самого переезда.

Хотите обменять одну или несколько квартир на другую. Например, хотите переехать в квартиру побольше или разменять трехкомнатную на две однушки.

Среди собственников есть дети или другие иждивенцы. Если среди собственников квартиры есть дети и иждивенцы, для регистрации сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, надо 2 комплекта документов: по продаваемой и покупаемой квартире.

После продажи квартиры дети обязательно должны быть где-нибудь прописаны — нельзя продать квартиру, в которой они жили, и потратить деньги на что-то кроме жилья. Перед сделкой органы опеки и попечительства проверят все документы, чтобы убедиться, что интересы детей будут соблюдены и вы купите квартиру не меньше той, что была. В этом случае альтернативная сделка наиболее подходящий вариант продажи

В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.

1. Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
2. В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
3. Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
4. Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
5. Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
6. В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
7. Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
8. Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
9. Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Как проходит сделка: порядок действий

Чтобы облегчить понимание и осуществление альтернативных сделок, их можно проанализировать на разных этапах

Шаг 1. Составьте план действий, найдите и оцените квартиру, которую вы хотите продать, и квартиру, которую хотите купить.

Если вы решились на такую сделку, первое, что нужно сделать, — это провести оценку вашей квартиры, самостоятельно или с помощью маклера. Это поможет вам спланировать предстоящий рыночный бюджет и понять, сколько денег вам не хватает и какой кредит вам нужен. Одновременно ищите и оценивайте варианты покупки квартиры.

Также рассмотрите возможность доплаты за покупаемую квартиру и источник этой оплаты. В качестве альтернативы вы можете занять у родственников-родителей или обратиться за банковским кредитом. Учтите, что поиск другой квартиры может занять несколько месяцев.

Шаг 2: Найти покупателя на квартиру

Это очень важно. Деньги, полученные от продажи квартиры, вы используете для покупки другого жилья. Если покупатель найден, с ним подписывается соглашение о задатке или предварительный договор, гарантирующий, что он настроен серьезно.

Шаг 3: Проверьте и оформите документацию на квартиру.

Покупатель квартиры должен предоставить документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры; запросите аналогичные документы у продавца второй квартиры. Убедитесь, что при подписании основного договора в покупаемой квартире нет зарегистрированных лиц и что квартира передается вам без обременения и ограничения их прав. Только после этого составляется договор аванса или предоплаты, предметом которого является договор купли-продажи одной квартиры и второй договор купли-продажи другой квартиры.

Договор может быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен, по согласованию сторон.

Важно, чтобы все части сделки были согласованы. В противном случае рынок может затянуться и возникнет дополнительный риск.

В специальных пунктах договора должны быть указаны условия, на которых вы переезжаете из одной квартиры в другую. Таким образом, деталям не придется ждать переезда предыдущего жильца после фактического завершения сделки.

Улучшение жилищных условий

Если вы хотите поменять свое жилье на что-то лучшее, вы также можете прибегнуть к альтернативной продаже. Вместо того чтобы собирать все деньги на новую квартиру или искать кого-то взамен, вы одновременно продаете недвижимость одному человеку и, возможно, покупаете другую квартиру с доплатой. Все сделки оформляются одновременно у нотариуса.

Часто однокомнатная квартира обменивается на двухкомнатную по такой форме. Например, когда семья расширяется и рождаются дети. Изначально супруги жили в спальной квартире, но пришло время поменять ее на двухкомнатную.

Новую недвижимость покупать не нужно. Спальная квартира продается, и одновременно покупается трехкомнатная квартира. Деньги за квартиру со спальней передаются продавцу квартиры с двумя спальнями, а покупатель квартиры с двумя спальнями доплачивает разницу в цене.

Плюсы и минусы свободной сделки с недвижимостью

Плюсы свободной сделки:

1. Свободные сделки очень просты в оформлении, так как не связаны с другими сделками.
2. Свободная сделка совершается быстро. Договор заключается за один день и еще какое-то время уходит на регистрацию сделки в Росреестре.
3. Свободные сделки срываются реже, поскольку в переговорах участвуют только продавец и покупатель, тогда как в альтернативной сделке сторонам придется считаться с мнением продавца альтернативной квартиры.

Минусы свободной сделки:

1. Стороны часто отказываются от услуг юристов или риелторов. Это приводит к тому, что сделка не проверяется третьими сторонами, а значит выше риски нарваться на недвижимость с обременением..
2. Возможность нарваться на недобросовестного продавца, который просто решил побыстрее продать недвижимость и указал, что сделка свободная. А сам намерен приобретать другое жилье, а значит затянет сроки выезда с занимаемой им жилплощади.

Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению?

Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат 2 типа сделок:

1. сделки, в отношении которых законом предусмотрена государственная регистрация. Например, регистрируется право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, ипотека и пр.;
2. сделки, в результате которых происходит изменений условий уже ранее зарегистрированных сделок.

Стоит понимать, что регистрация сделки и регистрация право собственности, которое возникло в результате сделки, — это разные вещи. Если, согласно законодательству, сделка подлежит регистрации, то это значит, что сделка будет считаться недействительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована в гос.органе. А если регистрации подлежит право собственности, которое возникает в результате сделки, то сделка считается действительной с момента подписания договора. В таком случае в гос.органе регистрируется только право нового собственника на недвижимость, возникшие в результате сделки.

К сделкам, которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству, относят:

1. договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
2. договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге),
3. договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости),
4. договор безвозмездного пользования (ссуды) п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 689 ГК РФ,
5. соглашение об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ),
6. соглашение о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Существуют сделки, которые согласно законодательству требуют удостоверения нотариуса. К ним относятся:

1. сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, и из-за чего подписантом выступает иное лицо,
2. сделки по договорам ренты,
3. сделки по отчуждению или договорам ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
4. сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки,
5. сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину,
6. брачные договоры,
7. наследственный договор и отказ наследодателя от него.

Почти все сделки можно заверить у нотариуса по собственному желанию, т.к. нотариальное заверение означает, что сделка проверена на законность.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру. Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится. Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.

Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

• люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
• переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
• разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

1. Покупатель;
2. Продавец, он же покупатель;
3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

1. Два покупателя;
2. Два продавца, они же один покупатель;
3. Продавец.

Риски бывают разного характера:

• Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
• Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки, если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
• В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи, если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
• Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно. Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.

Чем альтернативная продажа отличается от свободной?

Аббревиатура АП в объявлении о реализации недвижимости означает «альтернативная продажа». К данному типу принадлежат около 70% сделок купли-продажи жилых объектов. Реже встречается третий тип продаж – «цепочка» сделок из нескольких альтернатив.

При альтернативной продаже хозяин получает деньги за старую квартиру и приобретает новую недвижимость. Это осложняет процесс, так как в сделке фигурируют три участника:

• продавец жилого объекта № 1;
• покупатель;
• продавец жилья № 2, которое хочет купить продавец объекта № 1.

На поиски квартиры для собственника отчуждаемой недвижимости порой уходит продолжительное время. Покупателю приходится ожидать, пока продавец не найдет подходящее жилье. По сути это обмен или размен. В процессе сделки денежные средства часто перечисляются на счет владельца альтернативной квартиры. Если удается найти жилье подешевле, продавец получает на руки оставшуюся часть денег.

В альтернативной сделке договоры на покупку и продажу оформляются отдельно. Если один из пакетов документов приостановится в процессе регистрации, то остальные сделки тоже не будут заключены.

Покупатель рискует, так как продавец может изменить условия в одностороннем порядке или отказаться от соглашения, если не найдет подходящую недвижимость. Один из собственников выступит против купли-продажи жилья или предложенных условий. Процесс затормозится из-за несоответствия документации требованиям кадастра и т.д.

Похожие записи:

• Выплаты при несчастном случае на производстве со смертельным исходом
• Пособия для беременных и родителей в 2023 году: полный список новых выплат
• Актуальный список районов и городов Крайнего Севера РФ и их правовой статус