Инструкция по оформлению земельного участка под многоквартирным домом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция по оформлению земельного участка под многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Постановка на кадастр и регистрация права общей долевой собственности
Чтобы поставить участок на кадастровый учет, нужно обратиться в кадастровую палату или в ближайший МФЦ. Через 10 рабочих дней вам выдадут кадастровый паспорт на оформленный земельный участок.
Затем нужно будет оформить право общей долевой собственности в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в Росреестр лично, подав документы в электронном виде на официальном сайте или посетив МФЦ.
Понадобятся:
- заявление;
- документ, удостоверяющий личность заявителя + документ, подтверждающий полномочия заявителя (это протокол общего собрания, где принято соответствующее решение, нотариальная доверенность);
- постановление об утверждении схемы расположения участка, которое вам выдал муниципалитет;
- технический паспорт многоквартирного дома (можно взять в управляющей организации);
- кадастровый паспорт участка;
- квитанция об оплате госпошлины,
- протокол общего собрания собственников жилья с решениями об оформлении придомового земельного участка и о выделении долей в праве общей долевой собственности на участок;
- межевой план, который вам выдал кадастровый инженер,
- документы, подтверждающие право собственности на помещение — для всех собственников в МКД.
На каком основании земля под многоэтажкой принадлежит собственникам
В силу п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ территория, на которой многоквартирный дом находится, а также использующиеся для благоустройства и обслуживания здания объекты являются общим долевым имуществом для жителей дома. В этом случае регистрация будет подтверждающей, а не устанавливающей право. Это не приватизация участка под многоквартирным домом, а официальное оформление уже существующей собственности. Определяют размер доли каждого владельца в совместном имуществе МКД пропорционально площади его жилого помещения.
Важно! До формирования и установления земельных границ владельцы помещений в МКД использовать участок по совместному усмотрению, например, устанавливать ограждения или возводить постройки не вправе.
Если квартиру продают, вместе с переходом собственности на нее передается и право на долю в совместном имуществе МКД, в том числе и на находящийся под ним земельный участок.
Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.
Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.
Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».
Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.
Процедура приватизации земельного участка под многоквартирным домом
Приватизация придомовых территорий в 2022 году ничем не ограничена. Это значит, что жильцы домов могут самостоятельно организоваться и оформить землю возле дома в собственность. На сегодняшний день далеко не все земельные участки были приватизированы и более того, многие люди не имеют малейшего представления о том, как происходит процесс.
Сегодня мы расскажем о том, как происходит приватизация земли под многоквартирным домом, какие плюсы и минусы это дает будущим владельцам.
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Приватизация представляет собой передачу права собственности на землю возле жилого дома. Если мы говорим о придомовых территориях, то собственность на участок будут распределена между всеми жильцами дома. Прежде чем решаться на этот шаг, необходимо принять коллективное решение.
Далее мы обсудим плюсы и минусы, проанализировав которые, нужно сделать вывод. Забегая наперед, отметим, что это позволит дополнительно защитить землю и даст возможность свободно распоряжаться участком. Одновременно с этим появятся дополнительные заботы и затраты.
Поскольку речь идет о многоквартирном доме, то собственность будет коллективная. Это значит, что каждый зарегистрированный в доме человек будет наделен частью от общей доли. Отметим, что продать свою часть невозможно.
Как правило, обслуживание делегируется управляющей компании, которая выполняет все необходимые работы за определенную плату.
- Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля под домом, можно обратиться с запросом в муниципалитет. Земля может принадлежать государству (если дом построен давно).
- Оформление придомовой территории в собственность производится на добровольной основе, по решению жильцов на общем собрании. Если нет желания заниматься благоустройством, уборкой, выплатой налогов на землю, можно и не поднимать данный вопрос.
- При выборе цели использования приватизированной территории стоит руководствоваться законодательством государства.
- Размеры территории могут быть разными. Параметры земли, которая будет оформляться в собственность, определяют жильцы на ОС.
- Для процедуры регистрации после оформления территории нужно иметь на руках кадастровый паспорт надела, выписку из него. Также потребуется свидетельство о регистрации в региональном отделении Росреестра.
Для подтверждения кадастрового учета и госрегистрации прав собственности можно взять выписку из ЕГРН.
При решении вопроса о регистрации прав на придомовую территорию стоит учитывать статьи 33, 34 ЖК, статьи 36, 37, 44. Также необходимые требования указаны и в ФЗ под номерами 189 (от 29.12.2004), 191 (та же дата), 221 (24.07.2007). Данный вопрос регулируется и правительственными Постановлениями под номером 576 (07.08.2002) и 1223 (21.08.2000).
Земля и реновация хрущевок
Владельцам квартир в доме, который планируется снести в рамках программы реновации, кроме равноценного жилья, должны предоставить компенсацию за долю в общей собственности на земельный участок и возведенные на нем объекты. Мария Литинецкая говорит, что при формировании рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается не только сама квартира, но и весь МКД, земля под ним и общедомовое имущество. Таким образом, справедливая денежная компенсация, предусмотренная проектом закона о реновации, уже включает в себя стоимость земли под домом, отмечает эксперт.
Если же земля не оформлена, у владельцев помещений в МКД не возникает на нее прав. В таком случае жильцы рискуют получить меньшее возмещение, поскольку власти могут не учесть стоимость земли под сносимыми хрущевками.
Как утверждает Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье», если жители МКД оформят земельный участок в собственность, у них появляются основания требовать компенсацию за изъятие земли для государственных нужд. Эксперт отмечает, что закон о реновации предполагает изъятие только по этой процедуре.
Мария Литинецкая добавляет, что в связи с этим до включения дома в программу реновации собственникам квартир в пятиэтажках необходимо размежевать участок под МКД, поставить его на кадастровый учет и оформить право собственности на землю. Эксперт рекомендует сделать это же жильцам домов, которые находятся по соседству с хрущевками, поскольку если земля не оформлена и является муниципальной собственностью, в дальнейшем власти могут «отрезать» часть участка под строительство.
Напомним, ранее Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по ЖКХ, призывала собственников сносимого жилья ставить участки под пятиэтажками на кадастровый учет. Депутат напоминала о решении Верховного Суда в случае, когда владелец желает получить денежную компенсацию, а не натуральное возмещение. Тогда в сумму должна быть включена не только рыночная стоимость квартиры, но и доля в праве на общее имущество и землю.
В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
Порядок оформления земли в собственность под многоквартирным домом
Существует определенный порядок, которого нужно придерживаться при оформлении земельного участка.
- Необходимо организовать собрание владельцев жилищного участка, на котором находится дом для того, чтобы принять решение о выделении участка по кадастру. Для этого необходимо будет собрать пакет следующих документов:
- схема долей каждого из владельцев дома, который проживает на его территории и имеет законное право собственности на него;
- ксерокопии документов, что подтверждают проведение собрания жильцов (то есть протокол сборов). Оно в обязательном порядке должно быть с повесткой и подписью о согласии жильца, который является совладельцем дома.
- Обязательным документов является регистрационная справка, где будет прописано фактическое количество жильцов, которые владеют своими долями в доме.
- Протокол собрания жильцов дома и, соответственно, их решение об обращении в кадастровую службу за формированием земельного надела под многоэтажным домом.
- В случае, если собрание будет проходить в заочной форме, необходимо учесть следующее:
- порядок документов может быть изменен. Уполномоченное лицо, которое предварительно было выбрано коллективном решением и на основе предоставленной ими доверенности, должен обратиться в Кадастровый реестр с ходатайством об оформлении прав собственности на земельный участок. Кадастровым реестром заведуют органы местного самоуправления, они проводят проверку межевания участка, вносят это в общим план по местности.
- Далее подается коллективное заявление о проведение кадастровых работ на территории земельного участка, где непосредственно находится дом, с целью установить межевание границ придомового участка. По большей части это межевание потом вносят в Единый реестр, который сейчас приобрел вид электронной формы. Это упрощает последующие проверки государственными органами и их контроль над ведение учета кадастровых участков.
- После проведенной процедуры внесения в реестр границ, подается пакет документов в службу Кадастрового реестра.
Своя Москва: как оформить землю под многоквартирным домом в собственность
Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность
Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации.
Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан.
Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования.
В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.
«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.
В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю.
В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей.
Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются.
Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней.
«Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования.
Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность.
Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек.
Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию.
Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок.
Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12. 2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления.
В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Преимущества и недостатки
Как и владельцы участков земли, собственники земельного участка под многоквартирным домом имеют как свои преимущества, так и недостатки.
Преимуществами являются:
- собственники могут полностью распоряжаться своей долей в согласии с остальными жильцами. Они могут ее передавать по арендным договорам другим жильцам с целью заработка.
- владельцы данного земельного участка могут самостоятельно принимать решение о создании дополнительный сооружений на территории данного участка, а также построении развлекательным приспособлений и так далее.
Из недостатков можно выделить следующие:
- получив право собственности, владельцы обязуются оплачивать налоги в казну;
- невозможным является личное распоряжение участком земли поскольку владелец состоит в коллективной собственности. Поэтому этот вид не подлежит продаже, обмену, дарованию или аренде другими физическими или юридическими лицами.
С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом?
Оформление земли под двухквартирным домом в собственность
Свою квартиру мы приватизировали. Как Для ответа на него необходимо сначала определиться, считается ли такой дом многоквартирным.
Части дома (доли каждого совладельца) имеют отдельные входы, отдельные системы водоснабжения и отопления, а общим имуществом является только чердак. У нас в собственности имеется земельный участок.
На участке располагается столб линии электропередач, сведения о котором отсутствуют в регистрационной палате.
В наших документах на земельный участо. далее Решили с женой оформить землю. У нас дом двухквартирный, на двух хозяев. И у нас и у соседей огород около дома, но у каждого свой, отделённый заборчиком. Обратились в межевую организацию, а нам говорят, что оформить участок мы можем только вместе с соседями.
В редакции еженедельника «Полезная площадь» прошла «горячая» телефонная линия на тему «Государственная регистрация на общее имущество многоквартирного дома».
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
— заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
— решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
— документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
— решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.