Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: покупка на этапе котлована или готовое жилье?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Вообще, законом «Об участии в долевом строительстве» установлена процедура инвестирования в строящееся жилье на основании договора долевого участия в строительстве (сокращенно — ДДУ).
Один из самых распространенных способов мошенничества нечистых на руку застройщиков – так называемый «предварительный договор долевого участия». То есть между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор, по которому дольщик отдает застройщику деньги в обмен на некие гарантии жилплощади в будущем.
— Никогда не заключайте подобных договоров! – советует Сергей Петров. — А если вас настойчиво попросят, нужно прямо и четко ответить: «вы пытаетесь толкнуть меня на заключение незаконной сделки». Потому что предварительный договор напрямую нарушает установленный законом способ участия в долевом строительстве. В чем незаконность?
— Дело в том, что, по ныне действующему законодательству, застройщик имеет право продавать будущие квартиры, то есть заключать договор долевого участия лишь по факту получения разрешения на строительство дома и лишь спустя две недели после опубликования этого разрешения и проектной декларации на своем сайте, — объясняет Сергей Петров. — А разрешение на строительство получается в администрации. Туда подается целый пакет документов — документы на земельный участок, проектно-сметная документация, которые позволяют городской администрации считать, что застройщик может и будет осуществлять строительно-монтажные работы. Это как раз сделано, чтобы оградить наших граждан от нерадивых застройщиков. И если вас просят заключить не основной, а именно предварительный договор долевого участия, значит, никакого разрешения на строительство дома не получено.
Еще один вариант мошенничества – вексель на жилье.
— Застройщик выпускает вексель, то есть долговое обязательство, которое он обязывается погасить квартирой, — поясняет Петров. — Дольщик покупает такой вексель, но это вовсе не означает, что свою квартиру он получит. Скорее наоборот – ведь в векселе не указано, что это будет за жилплощадь.
Вексель это финансовый документ, по которому выплачиваются на определенных условиях деньги, а не квадратные метры. Вексель имеет номинальную стоимость, и застройщик вполне может отказаться покрывать ценную бумагу жилплощадью, отдав вместо нее деньги по номиналу. Благо инфляция постоянна – деньги обесцениваются, зато также постоянно дорожает жилплощадь.
Это то, что делать не нужно. А вот на что нужно обратить внимание, так это на страховку.
Страховка — всему голова
— С 1 января этого года строящиеся жилые дома, разрешения на строительство которых выданы после 01.01. 2014г., подлежат обязательному страхованию. И в первую очередь необходимо посмотреть на компанию, которая страхует строительство. Лучше всего если это будут крупные московские или питерские фирмы.
И вот почему. Дело в том, что изначально было три способа страхования застройщика. Первый через СРО – организацию, в которую входит несколько застройщиков. Застройщики платят взносы, и СРО создает определенный страховой фонд на случай непредвиденных обстоятельств. Однако после введения обязательного страхования нижегородские СРО не стали участвовать в страховании строек – мол, деньги в фонд выделялись не для этого, а страховать каждую стройплощадку дело накладное.
Второй способ страхования – банковская гарантия. Но сразу оказалось, что и этот способ – проблематичный. В случае превращения объекта в долгострой сумма страховки, которую нужно будет выплатить дольщикам, весьма велика, и большинство банков просто не хотят связываться с такими рисками.
А вот третий способ – страхование через специализированные страховые компании и общества. Но и здесь были нюансы.
— Сейчас осваивают рынок крупные московские и питерские страховые компании, — считает Сергей Петров. — То есть те, у кого в любом случае найдется, чем выплатить страховку. Темпы строительства в столицах крайне высоки, и несколько несданных объектов картины не меняют. Это как с автострахованием – будут, конечно, ДТП, но большинство-то ездит по правилам и в аварию не попадет.
Кстати, по словам Сергея Петрова, в последнее время попытки мошенничеств с обманом дольщиков и заморозкой строительства встречаются лишь изредка. Все дело в контроле со стороны органов власти.
— По ныне действующему законодательству санкции против нерадивых застройщиков такие «кудрявые», что едва ли кому то захочется их нарушать, — поясняет Петров. — Если раньше МРОТ был 100 рублей, а санкции — 1000 МРОТ, то это наказание сравнительно небольшое. Но сейчас МРОТ равен прожиточному минимуму. Все санкции умножаются на 5554 рубля. Тот же предварительный договор долевого участия до получения разрешения на строительство, может обойтись юридическому лицу штрафом на сумму более 20 миллионов рублей, а физическому – то есть руководителю, будет стоить от восьмисот тысяч рублей. —
Такие санкции невыгодны и компаниям, сотрудничающим с застройщиком, — уверен директор АН «Адрес» Сергей Петров. — Например, для своих застройщиков-партнеров наша компания оказывает услуги по юридическому сопровождению, так что никаких рисков у наших партнеров не возникает.
Повысилась и сознательность самих застройщиков.
— Они, конечно, могут заключить предварительные договоры долевого участия, или нарушить закон в других частях, но при этом, любой конкурент, собрав об этом информацию, может обратиться в контролирующую организацию и «помочь» прекратить существование такой компании.
— Каковы самые надежные с вашей точки зрения схемы покупки квартиры в стадии строительства и в стадии до начала строительства? Какие шаги нужно предпринять нижегородцу, чтобы обмануть его было проблематично? — Конечно же, самый надежный способ – договор долевого участия, — считает Никоненкова. — Законодательство в этой отрасли детально прописало права и обязанности сторон, а также гарантии выполнения обязательств по договору. Я считаю, что спасение утопающих дело рук самих утопающих и это наиболее применимо в сфере покупки строящегося жилья! Не стоит относиться легкомысленно к подписываемым документам. Всегда необходимо понимать правовые последствия своих действий и действий застройщика, для этого можно изучить законодательство или обратиться к опытному юристу, причем еще на стадии подбора объекта недвижимости.
Имеет место и такой способ мошенничества, когда квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой. Дольщики не подозревают, что, оплачивая денежные средства, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, за исключением схожего названия
Как избежать такого вида мошенничества?
— В любом случае сложно обмануть человека, понимающего суть вопроса, — считает Никоненкова. — Гражданам желающим приобретать строящиеся объекты необходимо знать обязанности застройщика и проверять предоставленную им документацию. Если вы заключаете договор долевого участия или любой иной, предоставляющий права на будущий объект недвижимости, то необходимо уяснить, на каком основании вам его продают. Реквизитами юридического лица является не только его название, но и его ИНН и ОГРН, а, следовательно, имеет смысл проверять такие моменты.
Что же касается граждан уже заключивших какие-то сделки не с застройщиком, а каким-то иным лицом, остается только требовать возврата денег. Что ж, о том какая ситуация сложилась в этом сегменте рынка и как избежать рисков при покупке квартиры «с котлована» мы вам рассказали. А уж покупать или не покупать такую квартиру – решение за вами.
Что важно при приемке жилплощади?
Для осмотра выделите дневное время, лучше всего – когда светло. При приемке обязательно оформляется специальный смотровой лист. Любые дефекты, недочеты находят отражение в акте, подписываемом во время приема и передачи.
Претензии покупателя должны быть обоснованы. ДДУ определяет сроки устранения дефектов, появившихся по вине продавца. Предварительно должна состояться приемка при участии членов государственной комиссии.
Не спешите заказывать комплексный ремонт до получения ключей. Сначала дождитесь выполнения компанией-застройщиком обязательств по срокам. За это время лучше собрать побольше денег и посмотреть варианты, чтобы определиться с будущим стилем.
Cтpoитeльный бизнec coпpяжeн c pиcкaми и кpyпными финaнcoвыми влoжeниями. Этo миp, в кoтopoм ничeгo нe идeт пo плaнy: из-зa дoлгиx coглacoвaний и cлoжныx инвecтициoнныx cxeм зacтpoйщикaм пocтoяннo нyжны дeньги. Нe нa cтpoйкy, тaк нa дopaбoткy пpoeктa дoмa.
Poccийcкиe зacтpoйщики oщyщaют пpoблeмы ocтpee зapyбeжныx кoллeг: экoнoмичecкиe пoтpяceния и жecткий кoнтpoль co cтopoны гocyдapcтвa мeшaют coблюдaть cpoки и дepжaтьcя в paмкax бюджeтa. Из-зa cлoжнoй cитyaции poccийcкиe зacтpoйщики пытaютcя пepecтpaxoвaтьcя и пpoдaют квapтиpы eщe дo тoгo кaк пocтpoили дoм. Дeньги бyдyщиx житeлeй — пoдyшкa бeзoпacнocти. Oни пoмoгaют peшaть coпyтcтвyющиe вoпpocы и дepжaтьcя в paмкax плaнa. Нo тaкиe инвecтиции coпpяжeны c cepьeзными pиcкaми для пoкyпaтeля.
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
| Показатель | Значение |
| Гос. пошлина | 350 руб |
| Подоходный налог | 13% от налоговой базы |
| Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика | до 4% или фиксированная сумма |
Почему следует обратиться к нам?
- Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
- Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки. Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
- Поможем подобрать оптимальную квартиру. Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.
Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию. На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.
○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.
Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток. Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу. Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи. Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией. Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации.
Коротко об этапах строительства объекта
Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.
В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.
Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).
До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.
Ситуация в сфере строительства на стадии котлована
Интерес инвесторов к котлованам резко возрос в самом начале века. Тогда вкладчики смогли оценить выгодность вложений – они получали прибыль в размере 20 – 50% от стартового капитала.
Ситуация серьезно изменилась в 2008 году. Финансовый кризис стал причиной заморозки множества строительных площадок. Получилось, что многие компании просто не смогли выполнить свои обязательства перед инвесторами.
Сегодня же интерес к вложениям в котлован опять возрос. Люди готовы рискнуть ради получения большой прибыли. При инвестировании средств в жилую недвижимость Санкт-Петербурга и Мосты на этапе начала строительства можно надеяться на возврат 120 – 125% средств после продажи квартиры. Но цены на них после долго спада в последние полгода начали расти. При положительной динамике экономической ситуации уровень доходности может вырасти в 2 раза и достичь 50%.
Возможные риски и способы их устранения
Рисков в связи с вложением средств в строительство на нулевом этапе немало. Но большинство из них можно предотвратить или компенсировать материально. Чтобы дольщик не понес убытков, он должен четко понимать, как ему следует действовать в различных ситуациях:
| Ситуация | Как поступить? | Обоснование |
| Человек хочет документально зафиксировать факт участия в долевом строительстве. Какой документ при этом необходимо использовать? | Подписывать нужно договор долевого участия (ДДУ). | ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» предоставляет гарантии дольщикам. Если вместо ДДУ заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи или договор займа, то защитить свои права в случае недобросовестности второй стороны он не сможет. |
| Сроки строительства закончились, а дом так и не сдан. Можно ли получить компенсацию? | Дольщик вправе получить компенсацию в виде неустойки за каждый день просрочки, если он не заключал с компанией доп. соглашение о продлении сроков строительства. Можно получить не только неустойку, но и компенсацию других возникших затрат – стоимость аренды квартиры, затраты на хранение стройматериалов. Главное, чтобы они были документально подтверждены. | Федеральный закон обязывает застройщика предупреждать своих дольщиков о продлении срока не меньше чем за 2 месяца до окончания установленных сроков. Делается это путем направления уведомления и доп. соглашения. Если дольщик его подпишет, то получить неустойку он уже не сможет. |
| При осмотре квартире специалистом БТИ выяснилось, что фактическая площадь меньше заявленной в договоре. | Дольщик может вернуть деньги за разницу в м2 в денежном эквиваленте. Дополнительно есть возможность взыскать проценты за использование заемными средствами, то есть с суммы возврата. | Застройщик не выполнил свои обязательства, следовательно, он должен компенсировать убытки инвестору. |
| В ходе осмотра квартиры были обнаружены видимые дефекты (например, был использован не тот стройматериал, что был изначально заявлен). | Не стоит сразу же подписывать акт приема-передачи квартиры. Сначала необходимо ее тщательно осмотреть. Выявленные дефекты вписываются в документ. | Владелец имеет право на оспаривание и скрытых дефектов в течение гарантийного срока. Он составляет 5 лет на саму квартиру, а на различные коммуникации – 3 года. В течение этого срока можно получить возмещение ущерба или вернуть средства в случае обнаружения серьезных дефектов. |
Доводы против: придется подождать
Даже если компания сдаст объект в срок, окончания работ все равно придется подождать. Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки», говорит, что обычно, чтобы возвести многоэтажный панельный дом, нужно около 12 месяцев, а чтобы построить его по монолитной технологии – 18–24 месяца. Андрей Колочинский поясняет, что потом придется ждать подвода коммуникаций, ремонта (если апартаменты приобретаются с отделкой), а это еще от 3–4 месяцев.
Да и ключи будущим владельцам выдают не сразу, по словам Ольги Тумайкиной. На это закладывается от 3 до 6 месяцев после сдачи дома. То есть, вкладывая в недвижимость на старте, нужно понимать, что въехать в нее удастся не раньше, чем через 3 года (и это если застройщик вложится в сроки).
Итак, для анализа возьмём за аксиому, что объект на стадии котлована стоит на 30% ниже, чем в готовом доме. При этом срок от подписания договора до получения ключей составит 2–3 года. Допустим, на старте квартира стоила 7 млн руб., а на финише – 10 млн руб. (вполне реальные цифры). Если инвестировать деньги на более позднем этапе и сдавать метры в течение 2 лет за 40 тыс.руб. в месяц, получим выручку около миллиона рублей.
И это без учёта амортизации помещения, налогов, а также расходов на поиск клиента. Таким образом, покупка жилья на стадии разработки и утверждения проекта позволяет сэкономить не менее 20% суммы, даже если использовать для заработка объект с более ранним сроком сдачи. Правда, есть один нюанс: значительная часть ЖК принимает жильцов спустя несколько месяцев, а то и лет после истечения расчётной даты. То есть, гипотетически 2 года могут превратиться в трёх/четырёхлетку.
○ Способы мошенничества.
Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ. Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры. В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает. Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо. Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.
Покупка квартиры на стадии котлована в Москве
Перед тем, как перейти к рассмотрению ключевых вопросов (главные плюсы и минусы приобретения жилья на этапе котлована, советы по оформлению подобных сделок, актуальные предложения рынка новостроек Подмосковья), нужно остановиться на используемых терминах.
Под «котлованом» может пониматься совершенно разное
В данном случае, вопрос не в габаритах углубления, а более точном определении этапа строительных работ, который скрывается за этим термином:
- Застройщик выигрывает тендер на право владения или аренды земельного участка под возведение жилого комплекса. Победителем признается компания, предложившая наилучшие условия и имеющая хорошую репутацию. После этого, организация обносит территорию забором, открывает офис и приступает к продаже жилых площадей, имеющихся лишь только в проекте. Цена квартиры на этом этапе самая низкая. Приобрести ее можно за половину от рыночной стоимости;
- На стройплощадку приезжает техника, вырывается котлован, ставится опалубка и заливается основание. На этой стадии девелопер снижает скидку для покупателей до уровня 35-40%. Строительство уже начато, а этап продолжают именовать «котлованом».
Пропорционально объему выполненных работ (построенные этажи, отделка, присоединение к инженерным сетям, сдача объекта в эксплуатацию), скидка за купленную квартиру уменьшается.
С момента принятия государственной комиссией только что построенного дома, она падает до нуля, а жилье выставляется на продажу по рыночной стоимости. В виде исключения, скидка предоставляется лишь на неликвид (первый этаж, неудачная планировка, наличие дефектов и пр.).
Преимущества и недостатки приобретения квартиры на стадии котлована
Безусловно, скидка в 40% на покупаемую недвижимость – весомый аргумент в пользу этого вида сделки. Учитывая, что рыночная цена квартиры в новостройке составляет миллионы рублей, указанный дисконт за возможный риск и время ожидания своей жилплощади вполне достаточен.
Возможна ситуация, при которой гражданин скидку получит, а квартиру – нет. Такие ситуации тоже случаются, особенно если строительные работы ведутся в сложное для государства время. От общих фраз перейдем к конкретным плюсам и минусам варианта покупки квартиры на стадии «котлована».
Сильные стороны:
- Цена. Как уже отмечалось, на данном этапе купить жилье можно за 50-60% от ее рыночной стоимости;
- Выбор. На стадии начала строительных работ процент проданного жилья не высок, поэтому у потенциальных хозяев есть прекрасная возможность выбрать недвижимость с любыми характеристиками (этаж, площадь, планировка).
Слабые стороны:
- Риск. Самый серьезный недостаток, который отпугивает подавляющее большинство покупателей. Есть вероятность (вполне реальная) приобрести долгострой или стать обладателем жилья в доме, который никогда не будет сдан в эксплуатацию;
- Ожидание. Скорость возведения многоквартирных домов в последнее время впечатляет, однако, справить новоселье сразу не получится. В течение всего срока ожидания сдачи дома в эксплуатацию, покупатель переживает за судьбу недвижимости и платит за съемное жилье.