Как правильно сдать квартиру в аренду? Официально и по закону
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду? Официально и по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Подготовка квартиры к сдаче
Чем лучше внешний вид жилья, тем выше стоимость. Желательно сделать хотя бы косметический ремонт. Особое внимание необходимо обратить на исправность проводки, сантехнического оборудования. Не стоит приглашать потенциальных жильцов на просмотр, если квартира не приведена в презентабельный вид.
Как быстрее сдать квартиру
Варианта, как оформить сделку есть два: сделать всё самостоятельно и без агентств или же доверить делу профессионалу. Второй способ предполагает необходимость оплаты комиссии за услуги риелтора, зато избавляет от головной боли. Специалист возьмёт на себя все работы касаемо поиска жильцов и уладит бумажные вопросы, так что владельцу останется лишь познакомиться со съёмщиками и передать им ключи.
Найти съёмщиков своими силами можно, подав объявление в местную газету, разместив его в тематических группах вашего города в интернете или опубликовав на доске объявлений. Если не хочется лишних переживаний, квартиру можно сдать даже родственнику. Вот только в этом случае будет оформляться договор безвозмездного пользования имуществом, а, следовательно, собственник не получит никакой материальной выгоды.
После того, как проведена подготовительная работа, пора начинать действия по поиску клиентов, обсуждению и оформлению договоренностей.
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, озадачит вопрос — где найти жильцов. Существует 4 классических способа:
- Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции будет вредить хозяину квартиры. А спорных моментах его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безденежной. Зато можете поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру и следить за её состоянием.
Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками, контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем на будущее.
Что важно учесть при сдаче квартире
Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.
Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.
Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.
Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.
Первые несколько месяцев не пренебрегайте такими визитами. Так вы убедитесь, что ваша квартира не сдается посуточно, что к молодой супружеской паре не приехала пожить многочисленная родня, а скромная одинокая девушка не превратила ваше жилье в общежитие для эмигрантов без документов.
Чем подробнее составлен договор, чем больше нюансов в нем указано, тем меньше возникает рисков. Обязательно добавьте в документ пункт о возможности проживания с домашними животными. Если для вас такой вариант приемлем, укажите, что ущерб, нанесенный ими, должен быть компенсирован в полной мере.
Если квартира долго не сдается: советы и рекомендации
Арендаторы просматривают большое количество квартир в день. Обстановка, дизайн, чистота и даже запахи могут стать решающим фактором для положительного решения. На что только не идут агенты ради быстрых комиссионных – некоторые используют ароматерапию, заваривая натуральный кофе и угощая платежеспособных гостей.
«На каждый товар есть свой покупатель» – рассуждают некоторые – и сильно теряют в деньгах. А успешные агенты признаются, что сдавали «зависшие» квартиры всего за пару суток лишь потому, что не побрезговали помыть подъезд перед просмотрами, помогли владельцу вынести на помойку хлам и повесили новые шторы. Такие манипуляции не только сократят срок экспозиции, но и повысят цену.
Не нужно раздражать клиентов частыми и внезапными проверками. Они не дети, нуждающиеся в вашем контроле и заботе – спокойно обсудите с ними график ваших посещений. Какие бы обстоятельства ни вынуждали вас, не злоупотребляйте визитами в квартиру в отсутствие новых хозяев. Ваши посещения должны быть согласованными и краткими – с момента подписания договора, гостем в своей квартире становитесь вы.
Почему официальная сдача квартиры это не только безопаснее, но и проще
С позиции закона, официальная сделка об аренде жилья является наиболее безопасным ходом. Безопасность, в юридическом плане, обеспечивается как для арендодателя, так и для квартиранта. Но хозяин квартиры должен быть заинтересован в безопасной сделке больше, т.к. речь идет об ответственности за порчу его имущества. Приведем основные преимущества официальной сделки:
1. Гарантии оплаты. Необходимость оплаты прописывается в договоре аренды. Если квартирант не платит, арендодатель имеет официальное подтверждение этого и может добиваться взыскания долга через суд.
2. Исключение рисков. Не редкость ситуации, когда квартирант исправно платит за коммунальные услуги, но после его отъезда обнаруживается огромный счет за телефон. В случае предъявления претензий человек просто заявляет, что о наличии телефона не знал, и отказывается платить. Официальное оформление позволяет внести абсолютно все платежи в договор. Подпись квартиранта под договором означает, что он согласился на все пункты, указанные в нем. А, значит, ни один платеж не останется без внимания.
3. Законность. Аргумент «я сообщу в налоговую о том, что вы незаконно сдаете квартиру» является конечным аргументом в любом споре с арендодателем, который неофициально сдает квартиру. Такие угрозы могут поступать от соседей или непосредственно от самих съемщиков. Когда вы сдаете жилье официально, закон на вашей стороне, и подобный шантаж не уместен.
Что будет, если не оформлять договор аренды
Отсутствие договора аренды равняется отсутствию доказательств того, что квартирант находился у вас в квартире указанное время. Соответственно, в случае конфликтных ситуаций, порчи имущества, пожара и т.д., суд потребует подтверждения, что указанное лицо является квартирантом. И доказать это без договора куда сложнее, чем с ним.
В данной таблице мы отразили наиболее очевидные последствия сдачи квартиры «на словах», и возможный исход, если такая ситуация возникнет с договорам:
|
Ситуация |
С договором |
Без договора |
|
Квартирант сбежал, не оплатив за аренду/коммунальные услуги/испорченное имущество |
1. Оплата коммунальных платежей и арендный взнос вписываются в договор ежемесячно под роспись сторон. Отсутствие отметок в договоре – доказательство того, что оплаты не было, и возможность обратиться в суд за взысканием. 2. Перечень имущества также вносится в договор. Соответственно, отсутствие того или иного предмета, равно как и изменение его технического состояния (или эстетического вида) является поводом для обращения в суд |
1. Оплата коммунальных платежей остается на владельце жилья. При отсутствии документа об аренде, юридических оснований платить коммунальные кому-либо, кроме хозяина, нет. 2. Объявить квартиранта грабителем вы не сможете, т.к. в ходе следствия станет ясно, что вы добровольно передали ключи мошеннику и впустили его жить в свой дом без каких-либо оснований. То, что человек являлся квартирантом, достаточно тяжело доказать, а иногда и вовсе невозможно |
|
Квартирант не содержит квартиру в порядке, санитарная ситуация склоняет к тому, чтобы выселить его |
Поддержание состояния квартиры на определенном уровне закрепляется в договоре, и в случае невыполнения требований вы вправе разорвать договор и выселить жильца |
Поддержка квартиры в чистоте определена на словах. Ваше требование легко может быть оставлено без внимания, ведь оно не отражалось в договоре |
|
Квартирант отказывается выселяться по каким-либо причинам |
Вы вызываете милицию, предъявляете договор аренды и объясняете ситуацию. Правоохранительные органы ознакамливаются с документом на месте и обеспечивают вам доступ в квартиру |
Решать ситуацию с квартирантом придется самостоятельно, т.к. вызвать полицию из-за «незаконного проникновения в жилище» точно не получится, а объяснять приехавшим на вызов полицейским о том, что вы занимаетесь незаконным бизнесом, – сомнительное удовольствие. |
|
Квартирант затягивает со сроками оплаты, отказывается платить |
Можно решить ситуацию в досудебном порядке, направив квартиранту письменное обращение с намерением обратиться в суд и требованием уплатить долг. Можно также сразу обратиться с судебным иском о взыскании долга |
Вы не докажите суду, какую сумму вам обещали платить на словах. Более того, у вас не будет доказательств того, что вам должны. Вернуть деньги едва ли удастся. |