ВС разъяснил, как исчислять налог при уступке прав требования
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, как исчислять налог при уступке прав требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Переуступка — обычная практика
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.
В общем, такие сделки проводят:
- инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.
Какие существуют риски для покупателя?
При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:
- некачественно проведенные строительные работы;
- перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
- возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
- имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
- вероятность объявления нового претендента на жилье;
- сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.
Переуступка в новостройке
Передача прерогативы собственности является одним из вариантов для квартиры, купленной по ДДУ. Отличие от приобретения жилплощади во вторичке состоит в том, что еще нет правоустанавливающих бумаг на домовладение у продающего субъекта.
Однако здесь есть свои сложности вообще по оформлению займа на жилплощадь в новостройке. Поскольку банковские учреждения с большой осторожностью относятся к домам, еще не прошедшим проверку и не сданным в эксплуатацию. В основном каждый конкретный банк сотрудничает исключительно с проверенными застройщиками, имеющими хорошую репутацию и партнерские взаимоотношения с кредитным учреждением. Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость в строящемся объекте, надлежит проконсультироваться в банке, где есть возможность получения займа.
В целом распорядок переоформления также будет обусловлен тем, погасил ли изначальный покупатель денежные обязательства перед застройщиком, в полном объеме или лишь частично.
ВНИМАНИЕ !!! Для покупателя высок риск остаться в итоге и без жилья, но с кредитом. Поскольку застройщик может вовсе не возвести здание, осуществить работу с большим запозданием или выполнить ее некачественно, что повлечет за собой дополнительные расходы. За ходом выполнения работ в таких ситуациях надлежит тщательно наблюдать и спрашивать отчета по каждому проведенному действию, запросить план проведения работ и иными способами обезопасить себя.
Переуступка прав по ипотеке: что означает и как оформить?
Процесс представляет собой передачу прав и обязанностей банка и заемщика третьему лицу, ранее не участвующему в составлении договора. После заключения конечного договора обязанности застройщика выполняются перед новыми владельцами.
Наличие ипотеки в данной схеме предполагает дополнительное обременение для продавца — помимо контракта с застройщиком появляется договор с банковской организацией, указывающий на получение и возврат кредитных средств. Это значит, что цеденту придется получить дополнительное одобрение сделки в банке прежде, чем будет оформлена цессия.
В соответствии со статьей 11 ФЗ № 214 переуступку можно провести в момент от начала действия предварительной договоренности до составления основного договора. Передача денежных средств возможна только в последнем случае.
Терминология, используемая в контексте переуступки:
- цессия — договор;
- цедент — сторона, передающая право на жилплощадь в строящейся недвижимости.
- цессионер — приобретатель права на недвижимость по цессии.
Уплата налога на новостройку, проданную по переуступке права
Исходя из вышесказанного, на основании какого договора у вас возникло право на квартиру? При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Пункт 1 статьи 210 Налогового кодекса устанавливает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Обязан ли цедент платить налог по переуступке
В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением. Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае. Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.
В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.
Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.
Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.
Терминология и законодательная база
Термины и условия сделки по переуступке жилья установлены в Гражданском кодексе РФ (глава 24 статьи 382-390) и в и Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. Каждая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.
В официальных документах договор о переуступке называется цессией. Продавец, соответственно, указан как “цедент”, а покупатель как “цессионер”.
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ (договор долевого участия) или в рамках ЖСК (жилищно-строительного кооператива) возможна только до того, как владелец официально вступит в права собственности. После этого сделка будет регулироваться договором купли-продажи.
Важно! При заключении договора новый владелец не только получает права на собственность, но и берёт на себя обязательства перед застройщиком. Часто это подразумевает договор перевода долга.
Особенности переуступки прав по ипотеке другому лицу
Действующие правила позволяют заемщику передать свои права и обязательства по ипотечному кредиту другому лицу. Именно такое действие имеется в виду, когда речь заходит о переуступке прав по ипотеке. Для прохождения подобной процедуры необходимо получение согласия банка и гражданина, который готов будет выступить в качестве нового должника.
Необходимость использования инструмента переоформления часто обусловлена следующими обстоятельствами:
- развод супругов;
- утрата трудоспособности;
- потеря основного источника доходов;
- рост нагрузки на семейный бюджет;
- желание избавиться от ипотечного объекта;
- смена места жительства.
Для оформления переуступки прав требования необходимо обратиться в банк, в котором был взят ипотечный кредит. Действующему заемщику нужно подать заявление и предоставить пакет документов, на основании которых кредитная организация будет принимать решение о целесообразности замены основного должника. Положительное заключение возможно в случае, если кредитор не сделает вывод о возрастании риска невозврата кредита.
Процедура переуступки предполагает заключение контракта, заверенного подписями бывшего и нового собственника залогового имущества. Условия кредитования могут оставаться прежними или незначительно изменяться, что определяется достигнутыми с банком договоренностями.