Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости
- Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
- Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
- При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
- Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Квитанция об уплате госпошлины
- Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
- Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
- Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
- Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
- Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента (подать иск можно и без внесения депозита; это можно будет сделать по определению судьи в ходе рассмотрения дела)
- Сведения о направлении ответчику и третьему лицу искового заявления с приложением
Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.
Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.
Извещение о намерении продать долю
В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества. Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.
Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.
Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:
- личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
- отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
- проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.
В ст.250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.
Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки. В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.
Срок преимущественного права покупки
У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.
И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.
Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.
Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.
При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.
Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности
Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.
Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.
В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.
Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.
В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.
Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.
Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.
Продажа долей и комнат без предложений совладельцам встречается довольно часто. Даже если такое произошло, суд встанет на сторону потерпевшего – одного истца или нескольких истцов.
Суды обращают внимание на следующие моменты:
- получил ли истец уведомление;
- как было составлено извещение, каким способом направлено адресатам;
- срок подачи иска после нарушения – не позднее чем 3 месяца или 90 дней;
- притязания остальных совладельцев (см. «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру«);
- размер проданной доли;
- наличие денег для оплаты и др.
Одна из обязанностей суда – установить факт зачисления денег на депозитный счет судебного департамента или нотариуса.
Пример:
Оренбургский районный суд зафиксировал обращение Орловой в отношение Ступина. Оказалось, что Орлова не получила извещения о выкупе доли, посчитав, что ответчик нарушил ее преимущественное право покупки (других совладельцев не было). Ступин заявил обратное – якобы он направил уведомление в адрес истца, но так и не дождался ответа от женщины. Однако ни почтовых, ни нотариальных копий об отправке Ступин не предъявил. Суд обратил внимание, что Орлова не предоставила квитанцию о внесении выкупной суммы за долю Ступина. Истец заявила, что собственник выставил слишком высокую цену и у нее нет таких денег.
Определив позиции сторон, суд вынес следующие решения:
- приоритетное право выкупа было нарушено – ответчик не смог объяснить, как и когда он направлял оповещение;
- истец не имеет суммы денег для выкупа доли – фактически сделка бы не состоялась;
- считать продажу доли третьему лицу законной.
Таким образом, иск Орловой был отклонен – хоть женщина и заявила о нарушении, она не хотела переводить права покупателя на себя.
В практике Российских судов подобные иски встречаются часто и обычно разрешается в пользу истца. Достаточно только доказать, что ответчик не сообщил о желании продать свою долю надлежащим образом. Фактически же вся обязанность доказывания возлагается на ответчика: именно он должен представить документальное подтверждение того, что сообщал о желании продать часть объекта недвижимости.
Для того, что бы решение суда было принято в пользу истца, ему необходимо так же внести деньги за долю квартиры на счет судебного департамента. Эта сумма позже будет переведена добросовестному покупателю или же продавцу (если покупатель не успел перевести деньги, хотя такое случается крайне редко).
Наибольшую сложность для истца представляет доказывание факта, что он узнал о проведенной сделке уже после ее совершения. Это необходимо, для восстановления трехмесячного срока исковой давности (если иск подается позже).
Правила оповещения граждан
Если владелец доли в одном объекте решает продать свою недвижимость, то им выполняются следующие действия:
- на основании статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеется у всех остальных совладельцев, поэтому первоначально доля по определенной стоимости предлагается им;
- далее составляется уведомление в письменном виде, в котором содержится информация о планируемой продаже имущества;
- в документе указывается, по какой цене планируется совершить сделку;
- может предлагаться по этому документу рассрочка или другие возможности, позволяющие другим владельцам квартиры выкупить долю;
- на основании данного уведомления остальные собственники недвижимости составляют отказ или заключают сделку.
Если просто отказываются граждане принимать уведомление, оно отправляется им по почте, причем дополнительно придется оплатить уведомление о вручении, чтобы у продавца имелись доказательства выполнения требований законодательства. При таких условиях оповещение обладает юридической силой даже при условии, если адресат отказывается от получения письма.
Через 30 дней после отправки уведомлений можно начинать продавать долю посторонним лицам, если совладельцы не изъявили желания приобрести ее самостоятельно.
Не забудьте предложить
Юристы поясняют: чтобы разобраться в ситуации, предстоит выяснить, все ли требования к продаже доли были соблюдены. По закону общедолевую собственность можно распродавать по частям – собственникам необязательно продавать недвижимость целиком. Допускается реализация половины квартиры или какой-то другой её части. Вот только делать это следует в соответствии с буквой закона.
«Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить её своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями, – консультирует адвокат Тамерлан Барзиев на портале ЦИАН. – При продаже доли её владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определённой цене. Лучше всего, если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Прошёл месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, и выставлять долю на продажу, предлагать её любым другим покупателям».
Однако продать её можно будет не ниже той цены, по которой вы предлагали приобрести совладельцам недвижимости.
Если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в суд в течение трёх месяцев с момента совершения сделки.
Преимущественное право при покупке доли земельного участка
Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.
Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.
Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.
Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.
Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.
Преимущественное право покупки доли и применение ст. 250 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя
В публикации я хочу рассказать об одном деле по иску о переводе прав и обязанностей покупателя, основанном на применении ст. 250 ГК РФ, предусматривающей возможность преимущественного права покупки доли участниками долевой собственности.
Казалось бы, что может быть проще, чем прочитать внимательно ст.
250 ГК РФ и применить её не столь сложные нормы? Но некоторые граждане не хотят утруждать себя поиском и выбором юристов или адвокатов, чтобы им была обеспечена достойная защита.
В данном деле я представлял интересы ответчика и просто радовался тому, как два представителя истца вели дело так, что закономерным результатом был отказ в удовлетворении исковых требований, засиленный судом апелляционной инстанции.
Фабула дела
Гражданин А. нашел объявление о продаже доли в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом. Доли продавали два сособственника, каждому из которых принадлежало по 1/3. Третьего сособственника Ш. уведомили по адресу, где он предположительно жил у своей бывшей супруги, так как его точное местонахождение не было известно.
Обязанности лица продающего долю недвижимости
Продавец доли недвижимости, который проводит отчуждение своего имущества, должен уведомить всех остальных участников о своем намерении в соответствии со ст. 250 ГКРФ. В данном случае составляется письменное извещение с указанием стоимости и других важных условий осуществления сделки.
Дольщики могут рассматривать данное предложение на протяжении 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при реализации движимого имущества. По истечении времени продавец получает право продажи доли недвижимости другому постороннему субъекту, если заинтересованные лица дали отказ.
При отказе дольщиков от приобретения доли имущества возможно осуществление продажи в досрочно порядке (до окончания установленного срока) согласно положениям ст. 250 ГК РФ. Процедура уведомления заинтересованных лиц может регулироваться другими федеральными законами.
Особенности преемства
Преимущественное право не подлежит квалификации законодательства, как неимущественное, личное распоряжение. В данном случае имеются некоторые нюансы при факте наследования доли недвижимости.
Судебная практика говорит о том, преимущественное право не считается не имущественным и не относится к юридическому термину, как недопустимость преемства. Разъяснения в данном вопросе определил ВС о том, что требование дольщика о переводе преимущественного права является производным данного термина и не относится к личному праву.
Использование преимущественного права не определяет связь с одним конкретным лицом. Данную процедуру можно использовать после получения наследства без наличия каких-либо ограничений в рамках действующего законодательства РФ.
Что значит «преимущественное право»
Владелец доли в любой объекте недвижимости имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Но в статье 250 ГК РФ говорится о том, что предварительно требуется предупредить о желании совершить то или иное действие других собственников имущества, если они имеются.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан
известитьв письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенностиизвещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Ведь именно другие собственники при наличии намерения имеют право первыми выкупить имущество.