Споры с объектами незавершенного строительства
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры с объектами незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Применение дополнительных обеспечительных мер
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).
В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.
По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:
- обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
- по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада
Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.
Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.
С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.
После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.
Исполнение требований инвестора
После рассмотрения дела в судебных органах инвестор может получить исполнительный лист в отношении застройщика, для которого введена процедура наблюдения. В таком случае действие исполнительного документа будет приостановлено в соответствии с частью 2 статьи 201.4 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
После рассмотрения дела в суде спонсор может получить исполнительный лист в отношении застройщика, для которого введена процедура конкурсного производства. При названных обстоятельствах действие исполнительного листа прекращается, как это указано в части 1 статьи 201.5 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Данные случаи предполагают предъявление требований не в суд, а непосредственно к арбитражному управляющему. К требованию инвестор должен приложить исполнительный лист, полученный в суде.
Условия, дающие право требования
Право на предъявление требований к застройщику возникает у инвестора при условии, что присутствуют все перечисленные обстоятельства:
- между инвестором и застройщиком, который был признан банкротом, заключен действующий договор долевого строительства;
- спонсор исполнил все свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве путем. Он внес денежные средства в размере стоимости жилого помещения в новостройке в пользу застройщика;
- инвестор не получил от застройщика в собственность жилое помещение, принадлежащее ему на основании заключенного договора о долевом строительстве многоквартирного дома;
- в отношении застройщика была введена юридическая процедура конкурсного производства;
- инвестор не отказался от исполнения договора, заключенного с застройщиком.
Действия дольщиков при банкротстве любого застройщика
Если дом введён в эксплуатацию, следует признавать право собственности через арбитражный суд, как на квартиру, так и на машиноместо, кладовую или иное нежилое помещение.
Если дом не введён в эксплуатацию, то подавать заявление арбитражному управляющему (временному или конкурсному) о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче вам квартиры или нежилого помещения.
Если застройщик до банкротства не передал вам квартиру в сроки, указанные в ДДУ, желательно подавать заявление в арбитражный суд о включении неустойки в указанный реестр.
Если нежилое помещение не является машиноместом и при этом имеет площадь более семи квадратных метров, то вы в группе риска. Нужно срочно признавать право собственности, чтобы ваша недвижимость не попала в конкурсную массу.
Как оформить право собственности на незавершенное строительство?
Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.
Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:
- Легкий. Он подразумевает регистрацию через единый Росреестр или МФЦ. Для получения результата на руках должен быть полный пакет бумаг.
- Сложный. Если первый вариант по каким-либо причинам не удалось реализовать, приходится обращаться в суд и добиться прав на недвижимость через этот орган.
Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.
Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.
Как признать право собственности на объект незавершенного строительства, если застройщик обанкротился?
Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои деньги в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:
- стадия строительства объекта;
- приняла ли дом госкомиссия;
- произведена ли приемка квартиры у застройщика, то есть подписан или нет акт приема-передачи;
- количество помещений в доме, на которые зарегистрированы права собственности
Если дом полностью построен и принят комиссией, на руках у участника имеется передаточный акт, подписанный до того момента, как строительная фирма была объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.
Если же акта приема-передачи у дольщика нет, то признание права собственности на недострой возможно, если в этом же доме зарегистрированы или признаны судом права собственности на не менее чем треть помещений.
Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в собственность. Ему нужно успеть подать в суд исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства до того времени, как строительную компанию признают банкротом, и будет открыто конкурсное производство. Если дело будет принято к производству до начала конкурса, суд обязан его рассмотреть и принять решение.
Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства и проверять:
- соответствие фактического этапа стройки запланированному в проектных документах;
- финансовую отчетность застройщика.
Вся интересующая информация должна быть представлена на официальном сайте застройщика.
Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:
- долгое время не передает жилье участникам;
- не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
- имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).
Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признание права собственности на незавершенное строительство возможно только до начала процедуры банкротства.
Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект. На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье. Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Куда нужно обращаться?
В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.
Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.
Примеры судебной практики по недострою
Основным доводом судей при вынесении судебных решений в пользу истцов служит факт, что дольщик выполнил полностью и своевременно взятые на себя финансовые обязательства.
Данный вывод четко прослеживается из определения Московского городского суда от 15 июня 2020 года, вынесенного после повторного рассмотрения гражданского дела с номером 4г/7-5861/15.
Следует правильно сформулировать заявляемые в иске требования. Суды в данном вопросе идут двумя путями.
Так, в некоторых решениях содержится указание на то, что предметом должна быть собственность на долю, представленную в виде индивидуально обозначенной квартиры.
Примером может стать определение Московского городского суда как второй инстанции от 18 декабря 2013 года по делу N 11-41226. Однако этот же суд допускает, что права могут быть закреплены на конкретную квартиру (определение от 06.11.2015 года в рамках дела N 33-40710/2015).
Многие строительные компании являются субъектами процедуры неплатежеспособности. В этом случае выбор судебной инстанции зависит от того, на какой стадии находится дело.
Если по отношению к проблемному застройщику наблюдение еще не введено, необходимо в части вопроса собственности обращаться в суд общей юрисдикции.
Алгоритм признания права собственности на объект долевого строительства
1. Определение с предметом иска исходя из сложившиеся ситуации с объектом долевого строительства. Участник долевого строительства может заявить иск:
- о признании права собственности на объект завершённого долевого строительства (в частности, если дом уже построен и введён в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от подписания акта приёма-передачи на квартиру с дольщиком);
- о признании права собственности на объект незавершённого долевого строительства в виде (в частности, если дом ещё не достроен и в эксплуатацию не введён или в случае, когда многоквартирный дом ещё не достроен, но квартира фактически передана дольщику);
- о признании права собственности на спорный объект недвижимости (если застройщиком были совершены «двойные продажи» объекта долевого строительства).
2. Обращение в районный (городской) суд по месту нахождения объекта долевого строительства с исковым заявлением. В обоснование заявленных исковых требований о признании права собственности на объект долевого строительства, возможно ссылаться, в частности, на положения:
- статей 8, 12, 128, 130, 131, 164, 218, 219, 223, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- статьи 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
- статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».