Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.
Как выбирать квартиры на сайте от правительства?
Чтобы выбрать подходящую недвижимость, вам нужно зайти на сайт правительства Москвы в раздел «Аукционы». Там вы можете узнать о дате торгов и какое недвижимое имущество выставлено на продажу.
Каждая квартира сопровождается информационным текстом:
- Вы сможете просмотреть фотографии жилой площади,
- узнаете место нахождения,
- количество комнат,
- квадратуру полезной и жилой площади,
- стоимость объекта,
- сумму задатка.
Развитие рыночных отношений привнесло в нашу жизнь такую процедуру, как банкротство. Люди, которые попали в сложную финансовую ситуацию и не могут оплатить свои долги, вынуждены продавать недвижимость. Таким образом квартиры часто попадают на аукцион. На торгах квартира может стоить половину рыночной стоимости. Даже при повышении рыночных цен на недвижимость, на аукцион часто выставляют квартиры по гораздо более низкой, «старой» цене.
Большим преимуществом покупки квартиры на аукционе является возможность оплаты ипотекой или материнским капиталом. Договор составляется с учетом пожеланий покупателя, но на условиях финансового учреждения. Проценты в каждом банке могут быть разные. При оформлении договора необходимо внимательно изучать условия, предлагаемые банком.
На торгах чаще всего продаются квартиры вторичного рынка жилья.
Алгоритм покупки квартиры через электронные торги
Первый шаг — получить электронную цифровую подпись. Стоит эта услуга 4 тыс. рублей. Затем, надо зарегистрироваться в системе «Росэлторг». Для этого понадобятся сканы всех страниц паспорт, СНИЛС, реквизиты счета.
Затем можно выбрать конкретный лот и — внимание — внести задаток в размере 100 тыс. рублей. В случае победы на аукционе, эти деньги будут засчитаны в счет оплаты. Если вы не примете участие в аукционе, то они вернуться на ваш счет в течение 5 дней. А вот если вы примете участие в аукционе, но не выиграете, средства будут заморожены, пока не победитель торгов не выкупить квартиру (на это дается 10 дней). Дело в том, что если победитель не внесет требуемую сумму, то право покупки переходит к следующему и т. д.
Кстати, победителю аукциона, отказавшемуся от покупки, 100 тыс. рублей не возвращаются.
Купить квартиру на торгах можно у самых разных продавцов. От того, кто является продавцом, будет зависеть юридическая надежность жилья. Процедура же покупки схожа во всех случаях.
Кто продает квартиры через аукцион:
- Государство или населенный пункт в лице соответствующих департаментов или учреждений. Покупать квартиру у города или региона безопаснее всего – здесь практически нет никаких рисков аннулирования торгов или сделки. Как правило, продаются рентные квартиры или бывшее социальное жилье. На местах действуют свои учреждения, которые занимаются реализацией такого жилья. Например, в Москве квартиры приобретают у ГУП «Моссоцгарантия».
- Управляющие банкротов с торгов по банкротству. Квартиру нужно несколько раз проверить на возможные риски, чтобы избежать потери денег.
- Банки продают залоговые квартиры. Это жилье должников, которые не смогли справиться с ипотечными обязательствами, и банк изъял у них квартиру для реализации на торгах. Недвижимость тоже нуждается в тщательной проверке, особенно на предмет наличия несовершеннолетних прописанных.
- Приставы реализуют арестованное жилье по долгам человека. Опасность заключается в том, что это может быть единственное жилище. Хотя с точки зрения Конституционный суд разрешил изъятие и продажу единственной квартиры, пригодной для проживания, но юридические нюансы такой процедуры еще не отточены – а значит, есть большой риск аннулирования сделки.
Вторичное жилье: выгодно и удобно
Если финансовые возможности не позволяют приобрести жилье в современном новострое – не беда! Квартира в уютном, обжитом районе имеет свои преимущества:
отличное транспортное сообщение;
близкое расположение школы, детского садика, больницы;
устоявшееся социальное окружение – большинство жильцов проживают в доме давно, соседи знакомы друг с другом и пр.
Но главное преимущество – доступная цена. Квадратные метры «вторички» значительно дешевле. Покупка такой квартиры не будет в тягость, и денег хватит даже на качественный ремонт.
Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
На одну квартиру — 14 претендентов
Купить жилую недвижимость у города можно на аукционе. Это могут быть квартиры на вторичке, в новостройке, отдельные комнаты или нежилые помещения. Такое жилье — в случае победы на аукционе — можно купить и в ипотеку. Торги проходят на электронных площадках («Росэлторг», «Сбербанк-АСТ», «РТС-тендер» и другие). Их организатором выступает департамент города Москвы по конкурентной политике.
«Квартиры на торгах пользуются большим спросом среди жителей: по итогам 2020 года средняя конкуренция за квартиру в новостройке составила 14 человек на лот и восемь человек на лот — при покупке вторичного жилья», — рассказали в пресс-службе департамента города Москвы по конкурентной политике.
Всего в 2020 году на торгах было продано 2,5 тыс. квартир, участие в них приняли свыше 33,1 тыс. человек. В 2021 году уже продано 315 квартир. На новостройки сейчас в среднем приходилось по 36 претендентов на лот (всего участвовали 8,6 тыс. человек), на вторичное жилье — 13 (всего подали заявки на участие в торгах 957 человек), добавили в пресс-службе.
Продажей городского жилья занимаются несколько городских структур — казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства», ГУП «Моссоцгарантия» (продает жилье, которое было раньше в социальном найме), Центр управления городским имуществом (ГУП «ЦУГИ»).
«Среди столичных районов первое место по популярности занял район Марьина Роща, а именно Октябрьский переулок. В одном из домов по этому адресу продано 56 жилых объектов. На втором месте — дом в районе Солнцево на улице Авиаторов. В нем жители приобрели 48 жилых помещений. Остальные лоты реализованы в различных округах Москвы», — рассказали в пресс-службе «ЦУГИ».
Покупка квартиры по цене ниже рынка
Одна из основных причин покупки жилья на аукционе — цена, которая изначально установлена ниже рынка. Есть предложения в новостройках и центре города. Например, на Инвестиционном портале размещена однокомнатная квартира площадью 33,8 кв. м рядом с метро «Баррикадная» по начальной цене 9,2 млн руб. Аналогичные варианты на ЦИАН предлагаются в среднем от 13 млн руб.
Окончательная выгода будет зависеть от исхода торгов — сколько будет претендентов на квартиру и насколько она подорожает. По расчетам департамента по конкурентной политике Москвы, среднее превышение цены по итогам торгов в 2020 году составило 21,5% для квартир в новостройках и 41,8% — для вторички. В этом году среднее превышение начальной цены по итогам торгов по продаже квартир в новостройках составило в среднем 27,1%, на торгах по вторичке — в среднем 38,6%.
«Рост стоимости лота в ходе торгов в первую очередь зависит от ситуации на рынке, местоположения объекта и дефицита квартир на продаже в локации. По результатам торгов 2020 года в среднем цена лота выросла на 23% в связи с ситуацией с льготной ипотекой», — добавили в Центре управления городским имуществом.
К плюсам покупки жилья на городских торгах сами власти относят возможность участвовать в электронных торгах из любой точки мира, прозрачность процедуры и экономию средств на услугах риелтора. Минусы — ограниченное предложение.
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Обязательный пакет документов к заявлению
Исключение: Если оба супруга являются собственниками, то требуется нотариально заверенная копия свидетельства о браке.
Если заключен брачный договор с определением имущественных отношений, то требуется нотариально заверенная копия брачного договора.
— номер счета заявителя;
— наименование банка, в котором у заявителя открыт счет;
— корреспондентский счет банка, в котором у заявителя открыт счет;
— БИК банка, в котором у заявителя открыт счет;
В случае продажи равнозначной квартиры, необходим оригинал договора, на основании которого возник переход права собственности, а также выписка из ЕГРН.
— Документ, подтверждающий полномочия представителя собственника.
— Письменное согласие законного представителя на совершение сделки несовершеннолетним либо документ, подтверждающий право несовершеннолетнего распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей, в случае, если заявление подается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
— Нотариально заверенное согласие попечителя на совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности (в случае, если заявление подается лицом, ограниченным в дееспособности).
Кому подойдет такая покупка
Если вы ищете квартиру в обжитом районе и вас не пугает покупка вторички и перспектива капитального ремонта, аукционы «Моссоцгарантии» — отличный вариант.
Несмотря на недружелюбный интерфейс, процедура покупки проста, а цены на жилье привлекательные. Все лоты публикуются на сайте только после серьезной юридической проверки — вам не придется платить риелтору ни за нее, ни за поиск вариантов.
Но если вы слишком азартны или хотите узнать точную цену квартиры, возможно, такая покупка не для вас. Стоимость лотов меняется непредсказуемо: иногда в ходе торгов она поднимается на пятьсот тысяч или даже миллион. В практике «Моссоцгарантии» бывали случаи, когда люди выигрывали торги, бездумно повышая ставку, а потом отказывались от покупки: потерять задаток было дешевле, чем выкупить квартиру по аукционной стоимости.
Есть еще один неоднозначный момент — кого-то он отпугнет, а для другого окажется дополнительным плюсом. Часть аукционных квартир находится в домах, которые попали под программу реновации. Если вы не планируете улучшать жилищные условия за счет государства, перед покупкой убедитесь, что вашего лота нет в списке домов на снос.
Как принять участие в торгах?
Большая часть аукционов, на которых можно приобрести недвижимость, проводится через электронные торговые площадки. Изучать объекты на данных площадках можно и без регистрации, но участие в самих торгах без нее невозможно. Для этого необходимо через уполномоченные организации получить электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Действует она, как правило, в течение года. Причем подпись можно оформить для участия как на одной площадке, так и на нескольких. Заняться оформлением электронной подписи лучше заранее, еще на стадии изучения объектов, так как на ее получение уйдет некоторое время. Если затянуть, то можно пропустить торги.
После того как подпись получена, необходимо зарегистрироваться на той площадке, где будет продаваться квартира, которая вам понравилась. У каждого зарегистрированного участника есть личный кабинет, через который подается заявка на участие в торгах. Также через личный кабинет вносится и задаток за каждый объект. По законодательству РФ сумма залога не может быть больше 20% от рыночной стоимости объекта.
Затем проводятся сами торги. В течение нескольких дней участники предлагают свою цену. Надо готовиться к тому, что сумма вырастет. На сколько именно изменится цена, зависит от количества участников и привлекательности объекта. После завершения торгов победителем становится тот, кто предложил самую высокую стоимость. Он должен перечислить на счет продавца всю сумму за вычетом задатка, который засчитывается как часть оплаты. Важный момент: если победитель отказывается от совершения сделки, он теряет задаток. Также он может быть внесен в черный список, и ему будет запрещено в дальнейшем участвовать в аукционах на данной площадке. Проигравшие участники торгов получают задаток обратно.
Как получить ключ для торгов
Раньше аукционы «Моссоцгарантии» проходили как в фильмах: люди собирались в зале, поднимали дощечки с номерками и назначали свою цену.
Теперь все торги «Моссоцгарантии» проводятся через интернет, на портале закупок «Сбербанк- АСТ ». Это специальная электронная платформа: на ней государство проводит аукционы, чтобы купить какие-то услуги или продать свое имущество. Участвовать в торгах может любой гражданин РФ — достаточно зарегистрироваться на платформе и подать заявку на участие.
Для регистрации требуется электронный ключ для торгов — это аналог вашей подписи. Он позволяет подписывать документы удаленно и имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись. Выглядит такой ключ как обычная флешка. Сделать его можно в любом центре, который прошел авторизацию на платформе «Сбербанк- АСТ ».
В России больше ста удостоверяющих центров, которые выпускают электронные подписи. Самые известные — «Таскком», «Национальный удостоверяющий центр», «Корус Консалтинг» и « СКБ Контур» . Мы свой ключ получали в « СКБ Контур». Обычно выпуск занимает несколько дней, но за дополнительную плату можно сделать сертификат в течение часа. Мы заплатили 5000 Р за саму электронную подпись и еще 2500 Р за ускоренный выпуск.
Можно ли купить в ипотеку
Купить квартиру на аукционе в ипотеку вполне можно, учитывая некоторые особенности. Прежде всего, ипотека одобряется банками на определенную сумму, а это одобрение действует ограниченное время. Например, если банк одобрил ипотечный кредит на 4 миллиона рублей, а срок действия предложения – 2 месяца, то нужно уложиться в оба параметра.
Другими словами, если дата аукциона назначена через месяц, а стартовая цена – 2 миллиона рублей, то вполне можно попытаться принять в нем участие. Проблема в том, что нужно внести задаток в размере около 5% от стартовой цены. Но впоследствии этот задаток будет оформлен как часть первоначального взноса (который почти у всех банков минимум 20%).
Следующая проблема – сроки оформления сделки купли-продажи. Все зависит от продавца квартиры. В Москве, например, все проходит примерно за месяц и можно успеть оформить покупку в кредит. А если продавец будет не особо спешить, то можно и не успеть.
Покупатель в этом случае сильно рискует: если срок действия одобренного кредита закончится, или банк не одобрит конкретный объект (или его не одобрит страховая компания), он просто потеряет внесенный задаток – несколько сотен тысяч рублей.
Эксперты советуют обратить внимание на продажу залоговых квартир банками, и оформлять ипотеку в этих же банках, в этом случае проблем со сроками или отказом из-за неподходящего объекта быть не должно. Еще один момент касается продаж в Москве
Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится)
Еще один момент касается продаж в Москве. Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится).
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Когда граждан нельзя лишить права пользования квартирой, приобретенной на торгах?
Когда из купленной квартиры на торгах нельзя выписать бывшего собственника или прописанных не собственников. Прежде всего, когда граждане, проживающие в квартире, отказались от приватизации данной квартиры. Отказавшись или не участвуя в приватизации они сохраняют пожизненное право пользование этим жилищем. И если на членов семьи бывшего собственника жилища распространяется п.2 ст.292 ГК РФ и они утрачивают право пользования жилищем как члены семьи бывшего собственника, могут быть сняты с постоянного регистрационного учета (выписаны) и выселены из квартиры, то к отказникам от приватизации данная статья не применима. Даже после смены собственника такие лица имеют право проживать в квартире, а новые собственники не имеют права препятствовать им в проживании.
Похожая ситуация и в квартирах в кооперативных домах. До 91-го года официально купить квартиру на территории СССР было невозможно. Была возможность только вступить в ЖСК или ЖК, путем внесения или накопления пая, а соразмерно внесенному паю выделялась для проживания квартира. Т.е. гражданин СССР был не собственником квартиры, а собственником пая в ЖК или ЖСК. Несмотря на то, что формально пайщиком всегда был один человек и в последующем, после 91 года, право собственности оформлялось тоже только на пайщика, вселение в такого рода квартиры производилось по ордерам, выдаваемым Исполкомами. Так вот, по общему правилу и судебной практике, лица, вписанные в ордер, также сохраняют пожизненное право пользования кооперативной квартирой.
Отдельно идут квартиры, где право пользования жилищем было закреплено одним из промежуточных договоров, а далее в договорах не аннулировалось, но и не упоминалось.
Как вам такая покупка таких квартир на торгах? Что суду, что судебным приставам, что Росимуществу абсолютно всё равно, какие пожизненные права пользования сохранились в реализуемой на торгах квартире. Их задача реализовать имущество. Расторгнуть же договор купли-продажи квартиры, приобретенной на торгах из-за прав третьих лиц – не возможно. Деньги потрачены, жить невозможно, продать дальше почти не реально.
Наш совет, крайне внимательно изучайте всю документацию, которую вам могут выдать устроители торгов, проверяйте бывших собственников и историю квартиры приобретаемой на торгах по открытым источникам информации, анализируйте полученную информацию. Не дайте себя обмануть.
Если вам необходима помощь в проверке квартиры, покупаемой на торгах – звоните, предоставим всю информацию по квартире и дадим письменное заключение о рисках приобретения такой квартиры.
Если же квартира с людьми уже куплена и необходима помощь в прекращении права пользования через суд, наши юристы готовы на себя взять всю судебную и послесудебную работу по отстаиванию ваших прав как нового собственника квартиры.
Залоговые квартиры – экономия или проблемы?
Залоговые квартиры – это самый известный вариант недвижимости, реализуемой через торги. Если вы не боитесь бюрократических трудностей, здесь можно неплохо выгадать. Банк, выступающий залогодержателем, стремится вернуть вложенные средства в кратчайшие сроки, а потому выставляет недвижимость по минимальной цене.
Однако низкая стоимость сопровождается рядом проблем, подробно о которых вы можете прочитать в соответствующей статье в блоге АН «Владис». Вкратце, бывшие собственники зачастую бывают против продажи, хотя и не смогли выполнить свои обязательства по кредиту. Вам придется их выгонять, а это непросто. Также довольно трудно найти информацию об этих лотах, поскольку банки не утруждаются их рекламой. Зато за юридическую чистоту жилья можно не опасаться. К тому же вы можете рассчитывать на выгодную процентную ставку, если будете брать ипотеку у банка-продавца.