28. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «28. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. В предусмотренном законом случае (п. 1 ст. 20 ЗК РФ) юридическим лицам земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, и гражданам и юридическим лицам — в безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).
Ограничение оборотоспособности земельных участков
Земельный участок как объект недвижимости может быть предметом гражданских и земельных правоотношений. Словосочетание «оборот земельных участков» свидетельствует о том, что речь идет о включении ‘земельных участков в систему рыночных отношений. Под оборото- способностью земельного участка следует понимать свободу отчуждения земельных участков от законных правообладателей или перехода их от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если земельные участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Эти общие правила оборота определены гражданским законодательством (ст. 129 ГК РФ).
Сделки — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.
Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.
Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.
Нотариальное удостоверение сделок с земельными участками на сегодняшний день является обязательным для ипотеки (Не уверена), ренты (точно) и завещания (точно) (за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме). Иные сделки также могут быть удостоверены нотариусом по желанию сторон
Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации
С 1 марта 2009г. государственная регистрация сделок с землей осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Общая характеристика оснований возникновения прав на земельные участки
Институт возникновения прав на земельные участки является одним из важнейших в земельном праве, поскольку именно основания возникновения прав на землю являются в большинстве случаев основаниями возникновения земельных правоотношений.
В ст. 25 ЗК РФ закрепляется общее положение, в соответствии с которым предусмотренные им права на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитуты, право аренды, право безвозмездного срочного пользования) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, другими федеральными законами. Таким образом, права на земельные участки могут возникать исключительно по основаниям, предусмотренными федеральными законами.
Нюансы получения прав на землю, принадлежащую государству
Основания возникновения прав постоянного пользования земельным участком, так же как и прав собственности, могут появляться у граждан или компаний по отношению к земле, принадлежащей государству или муниципалитету. Для этого важно, чтобы земля не была изъята или ограничена в обороте.
Существует следующая классификация оснований возникновения прав на земельные участки при таких условиях:
- принятие решение государственными или местными органами о том, чтобы предоставить участок земли гражданину или компании в бессрочное пользование или в собственность, для чего осуществляется процедура приватизации;
- составление и подписание соглашения, по которому частное лицо или фирма приобретают землю, причем цена обычно оценивается заранее на основании кадастровой стоимости объекта;
- если передается территория в аренду, то составляется арендный договор, содержащий размер платы, а также срок, на который передается земля, причем обычно данная процедура реализуется через торги.
Если имеются основания возникновения права постоянного пользования земельным участком, то такое применение территории является бессрочным. При этом могут пользователи возводить на территории разные капитальные объекты. При таких условиях в будущем у них появляется преимущественное право выкупа земли.
Все решения в отношении земли, принадлежащей государству или муниципалитету, принимаются только после проведения торгов. На них должно быть зарегистрировано не меньше двух участников. Если у какого-либо человека или фирмы имеется преимущественное право выкупа, то аукцион не проводится.
Какие понадобятся документы?
Если имеются общие основания возникновения прав на земельные участки, позволяющие оформлять их в собственность, то для правильного процесса регистрации понадобятся документы:
- правильно составленное заявление;
- квитанция на оплату госпошлины;
- паспорт заявителя;
- если обращается в Росреестр представитель, то у него должен иметься не только паспорт, но и доверенность, заверенная у нотариуса;
- учредительные бумаги компании;
- решение совета директоров на проведение сделки с землей;
- справка фирмы, в которой указываются все активы, принадлежащие ей;
- правоустанавливающие документы на участок;
- договор, на основании которого переходит право на землю;
- другие документы при необходимости.
Нюансы получения прав на землю, принадлежащую государству
Основания возникновения прав постоянного пользования земельным участком, так же как и прав собственности, могут появляться у граждан или компаний по отношению к земле, принадлежащей государству или муниципалитету. Для этого важно, чтобы земля не была изъята или ограничена в обороте.
Существует следующая классификация оснований возникновения прав на земельные участки при таких условиях:
- принятие решение государственными или местными органами о том, чтобы предоставить участок земли гражданину или компании в бессрочное пользование или в собственность, для чего осуществляется процедура приватизации;
- составление и подписание соглашения, по которому частное лицо или фирма приобретают землю, причем цена обычно оценивается заранее на основании кадастровой стоимости объекта;
- если передается территория в аренду, то составляется арендный договор, содержащий размер платы, а также срок, на который передается земля, причем обычно данная процедура реализуется через торги.
Если имеются основания возникновения права постоянного пользования земельным участком, то такое применение территории является бессрочным. При этом могут пользователи возводить на территории разные капитальные объекты. При таких условиях в будущем у них появляется преимущественное право выкупа земли.
Все решения в отношении земли, принадлежащей государству или муниципалитету, принимаются только после проведения торгов. На них должно быть зарегистрировано не меньше двух участников. Если у какого-либо человека или фирмы имеется преимущественное право выкупа, то аукцион не проводится.
Владельцы участков земли могут лишиться прав на эту недвижимость добровольно по разным причинам, к которым относится:
- Ликвидация компании. Если фирма закрывается, то все активы, состоящие на балансе, продаются, а полученные от этого средства направляются на погашение долгов. Если остаются после этого процесса лишние деньги, то они распределяются между бывшими учредителями.
- Отчуждение земли государством на основании определенных законов, для чего устанавливается выкупная цена, устраивающая владельца земли. Составляется соглашение на добровольной основе, что позволяет владельцу выгодно продать территорию.
- Смерть владельца земли, у которого отсутствуют законные наследники. В этом случае земля переходит в собственность муниципалитета. Власти могут далее распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
- Добровольный отказ со стороны собственника от прав на участок земли. Для этого им подается заявление в Росреестр. На основании этого документа участок переходит в собственность муниципалитета. Обычно такое решение принимается, когда у человека отсутствуют средства для уплаты налога на имущество или он просто не желает пользоваться землей по назначению.
Все вышеуказанные ситуации предполагают, что владелец земли добровольно отказывается от прав от нее.
Основания возникновения и прекращения права собственности на землю
(ст.15-19 ЗК РФ)
Основания возникновения права собственности на земельный участок
Право собственности на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским, земельным законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации. К таким основаниям, в частности, относятся:
1. административно-правовой акт или решение о предоставлении земельного участка (ст.ст. 29-32.2 Земельного кодекса РФ);
2. сделки;
3. приватизация;
4. приобретательная давность – действуют общие нормы Гражданского кодекса;
5. судебные решения.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Частная собственность на землю
Особенностью частной собственности на землю является её целевое назначение.
Надел предоставляется в собственность для следующих целей:
- ведение хозяйства;
- строительство и обслуживание дома и хозяйственных построек;
- садоводство;
- дачное или гаражное строительство;
- осуществление хозяйственной деятельности.
У индивидуальных и коллективных субъектов возникают следующие правомочности относительно собственности на земельный участок.
- Право на владение землёй означает её правовой статус, как принадлежащей лицу на законных основаниях вследствие регистрации в Росреестре недвижимости. Владение распространяется на верхний плодородный шар, на природные объекты, которые находятся на участке и на пространство под и над участком, необходимое для её освоения.
- Право на пользование участком – это право удовлетворять свои потребности с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению.
- Распоряжение подразумевает под собой возможность определения дальнейшей юридической или фактической судьбы земельного надела.
Земля может находиться в собственности у физических, юридических лиц, а также в общем владении.
Рекомендуем ознакомиться:
Круг юридических лиц достаточно широкий: от хозяйственных обществ до религиозных организаций. Все они должны иметь землю на балансе и должны быть зарегистрированы в Реестре недвижимости.
В случае, когда физическое или юридическое лицо не зарегистрировано в Росреестре, оно имеет право пользоваться земельным наделом на следующих основаниях.
- Безвозмездное пользование – этот вид пользования появился в 2020 году. Граждане и юридические лица имеют право реализовывать свое право на землю, заключив договор с её собственником.
- Аренда – требует также договора с собственником.
Общая собственность на земельные участки означает коллективное целевое их использование по назначению, не ущемляя интересы и права друг друга. Доходы и расходы на поддержание участка в надлежащем виде, пригодном к использованию, равномерно распределяются между собственниками поровну или зависимо от их доли в собственности.
Общая собственность подразделена на следующие группы.
- С выделением доли каждому из совладельцев – при определении части имущества каждого владельца. Каждый собственник несёт ответственность, платит налог и имеет право на урожай только в пределах своей доли.
- Без выделения долей – проявляется в совместном землепользовании. Она актуальна, когда невозможно определить долю каждого владельца по решению судебного органа или на условиях договора
.
Это земли супругов, крестьянские хозяйства, добровольные объединения индивидуальных собственников и т
. д.
Муниципальная форма собственности
Муниципальная форма собственности возникает, когда земля переходит административным единицам в следствие следующих юридических фактов:
- специальное отнесение земель к муниципальным, что отображено в нормативном акте государства;
- передача земли из государственной собственности;
- судебные акты о разграничении участков;
- приобретение земель на основании сделок у различных субъектов.
Земельный кодекс относит этот вид собственности к государственной, но его принято отграничивать в силу различия субъектов управления. От имени административной единицы участком распоряжается орган местного самоуправления
. В его полномочия входят резервирование участков, их изъятие из частной собственности для нужд города или другого поселения, установление правил пользования участками, утверждение условий застройки, разработка и воплощение в жизнь местных программ землепользования, принятие охранных и защитных мер в отношении земель.
К землям, которые находятся в собственности муниципалитета относятся:
- участки под муниципальными зданиями и постройками;
- наделы, переданные с федеральной собственности органам самоуправления (допустим, земля в собственности субъекта РФ города Москвы может быть передана местными актами в муниципальную собственность);
- земли казённых предприятий, созданных муниципалитетом;
- земли, находящиеся в пределах управления местного органа, от которых собственник отказался (кроме Москвы, Севастополя и Санкт-Петербурга)
- иные участки в соответствии с федеральным законодательством.
Земля от государства в право собственности муниципалитета может также переходить по заявлению о безвозмездной передаче в таких случаях:
- утверждён генеральный план и приняты условия землепользования Градостроительным кодексом, когда участок находится на территории соответственного поселения или округа;
- земли находятся в пространстве между поселениями, относительно которых предоставлена схема муниципального устройства.
Землями, которые принадлежат к муниципальным, управляет орган местного самоуправления. Порядок перехода земель в эту форму собственности регулируется федеральными и местными нормативными актами.
Основания возникновения права собственности:
Движимые:
— владения на условиях:
а) открытость;
б) добросовестность;
в) непрерывность;
г) владение как своей собственностью.
— истечение срока владения(5 лет)+недвижимые(15 лет);
Недвижимые:
— предыдущих два юридических факта;
— судебное решение;
— государственной регистрация права собственности.
6) Переработка — любой процесс в результате которого меняется качество объекта, либо его форма, либо и то и другое. Не признается переработкой нанесение на объект надписей(и иных изображений), либо нанесения информации на материальные носители. Под материалами понимаются любые движимые вещи, если субъект которому эти материалы не принадлежат, если стоимость материалов выше, то право собственности может возникнуть у него.
Права и обязанности собственников земельного участка
Собственники земельных участков могут иметь следующие права:
- Пользоваться землей, не нарушая смежных прав других землепользователей
- Извлекать полезные свойства из плодородного состава земли, путем выращивания сельскохозяйственной продукции, ведения огородничества или садоводства
- Добывать полезные ископаемые, содержащиеся в недрах земельного участка, к таким можно отнести песок, глину
- Пользоваться подземными водами, для полива сада или огорода
- Строить жилые дома, иные постройки с учетом требований градостроительного регламента
- Проводить мероприятия по охране земель, например, мелиоративные работы
Наряду с правами, на собственника возлагается ряд обязанностей:
- Использовать землю в тех целях, в каких она была предоставлена в собственность
- Не допускать загрязнения или захламления
- Уплачивать земельный налог, в соответствующем муниципальном образовании
- Не нарушать права других землепользователей
- Осуществлять строительство объектов в соответствии с правилами и предписаниями закона
Что такое частная собственность на земельный участок
Что понимаем мы, когда говорим о праве частного владения? Ответ прост – это вид владения, равный по силе государственной и муниципальной собственности, когда распоряжение своим наделом – законное право всякого гражданина или компании.
Институт частной собственности не просто охраняется государством (он закреплен в основном Законе страны), а оно гарантирует возможность реализовать его каждому гражданину.
Предметом отношений послужит надел, границы которого очерчены законом, и при получении которого была соблюдена определенная процедура. И если нет на то законодательного запрета, то лесами и водоемами на территории распоряжаться возможно так же, как и почвами.
Главное отличие частной собственности от личной (и, пожалуй, самое важное преимущество) заключается в возможности совершать со своим наделом всевозможные сделки: продажа, дарение, передача в наследство. Личная собственность допускает лишь пользование, а тот, кто считает это землевладение своим, юридически хозяином не является.