Сделки с долевой собственностью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Окончательная стоимость оформления перераспределения долей в квартире зависит от количества необходимых этапов. Цены на услуги могут различаться в целом по стране, а также в зависимости от конкретных компаний.
Ориентировочная стоимость перераспределения долей
| № п/п | Этап | Стоимость |
|---|---|---|
| 1 | Узаконивание перепланировки (уже сделанной) | от 35 000 руб. |
| 2 | Переоформление техпаспорта | от 10 000 до 20 000 руб. |
| 3 | Составление проекта соглашения | от 3 000 р. (на нашем сайте) |
| 4 | Нотариальное удостоверение | 0,5% за госпошлину и от 6 000 р. за технические и правовые услуги |
| 5 | Регистрация в Росреестре | 2 000 руб. |
Как грамотно составить соглашение
Соглашение о новом распределении долей составляется в письменном виде. Собственникам потребуется изменить вид права, прописать обновлены доли, расписаться в документе и зарегистрировать его в Росреестре.
Согласно , из общего имущества можно выделить долю в натуре. При этом исходная собственность фактически становится меньше в объеме. Но долевое право прекращается не для всех участников (если их больше двух), а лишь у владельца нового объекта.
Выделить натуральную часть соразмерно можно не всегда. Условная «несправедливость», в соответствии с , устраняется посредством денежной или иной компенсации, например, передачей другого имущества.
Иногда выдел в натуре невозможен физически. Так, нельзя выделить часть автомобиля. Это касается и недвижимого имущества. Как следует из ФЗ № 218, в настоящее время постановка на кадастровый учет недвижимости в результате выдела доли в натуре реализуется только в отношении земельных участков. Если речь идет о зданиях и строениях, возможен только раздел.
Если выдел разрешен в теории и осуществим на практике, можно заключить соглашение или направиться в суд за соответствующим решением.
Больше о том, как происходит выделение доли в частном доме в натуре.
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Выделим основные моменты по теме:
- Перераспределение долей происходит с учётом интересов всех граждан, имеющих право собственности на недвижимость.
- Процедура может происходить в добровольном или принудительном порядке.
- Если стороны согласны с общим решением, то осуществляется сбор необходимых документов, оформляется соглашение и заверение его у нотариуса. Далее сделка регистрируется в Росреестре.
- Оспаривание перераспределения происходит через суд. Также он рассматривает иски при невозможности сторон прийти к единому мнению по поводу размера долей.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Долевая собственность: понятие
Режим общей долевой собственности возникает, когда право обладания каким-либо объектом (обычно это недвижимость) существует одновременно у нескольких лиц – сособственников. При этом имущество распределяется между последними по принципу долевого владения. Однако в натуральном виде доли не выделяются. Здесь речь идет именно о праве, которое дает человеку возможность обладать конкретной частью некоего имущества наравне с остальными заинтересованными лицами.
Для примера — отличие от режима совместной собственности заключается в том, что последний не предусматривает выделения долей. При этом обе разновидности объединены под одной формулировкой – общая собственность (параграф 244 ГК РФ).
Режим долевой собственности возникает тогда, когда в правоустанавливающих бумагах на объект прописываются конкретные значения долей (в дробях либо процентах). Такими документами признаются:
- приватизационный сертификат;
- судебное решение;
- свидетельство наследника;
- брачный договор и прочее.
А вот при совместной собственности соблюдение требования по определению размера долей не требуется. Если применять эту формулировку к супружеской жизни, то совместным признается все то имущество, что в целом нажито в период брака. По закону оно делится поровну.
Право долевой собственности. Размер долей
Прежде всего – определим понятия. Право собственности может быть индивидуальным (личным) или общим. Общая собственность бывает совместная (когда доли владельцев не выделены) и долевая (когда каждый владелец обладает конкретной долей совместного имущества).
Согласно п.1 ст. 245 ГК РФ, раздел совместного имущества на доли происходит поровну между всеми собственниками. Неравными доли могут быть в следующих случаях:
- заключение собственниками добровольного соглашения, по условиям которого доли не равны;
- переход права собственности на долю от одного совладельца – к другому (например, по наследству, по договору дарения, обмена);
- изменение количества собственников;
- внесение одним из собственников улучшений, благодаря которым стоимость имущества возросла.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности
На законодательном уровне созданы все необходимые условия, чтобы защитить права и интересы всех владельцев имущественных ценностей, которые находятся в долевой собственности.
Ст.252 ГК РФ регулирует, что в некоторых ситуациях выдел имущественной доли в натуральном выражении осуществить невозможно, поскольку данный процесс может испортить имущество или же изменит его первоначальные свойства и характеристики.
Однако при этом, в п.2 ч.4 ст.252 ГК РФ содержится указание, что каждый владелец части имущества может в любой момент выдвинуть требования на выдел своей части. В такой ситуации, когда закон устанавливает ограничения на выдел доли имущественного интереса в долевом выражении, заявителю будет полагаться соразмерная компенсация в денежном эквиваленте, которая будет равна его имущественной доле.
При разводе супругов неделимое имущество также может получить сразу двоих владельцев, которые установят право долевой собственности. Однако стоит отметить, что при разводе суд предложит одному из супругов выкупить долю второго, предоставив соответствующую компенсацию.
Как возникает долевая собственность
Если объект имущества одновременно принадлежит сразу нескольким владельцам и не может быть разделен между ними в силу своих качеств или закона, он является общей собственностью. Этот режим возникает очень часто, например при следующих условиях:
- приобретение семьей квартиры по материнскому капиталу;
- наследование членами семьи земельного участка, принадлежавшего умершему родственнику;
- покупка любого имущества лицом, находящимся в браке;
- ведение предпринимателями совместной хозяйственной деятельности;
- приватизация жилья, занимаемого по договору социального найма и так далее.
Если законом не установлено иное, например, образование совместной собственности, в большинстве случаев общее имущество выступает долевым – каждый владелец имеет в нем определенную долю.
Если самими владельцами или судом не определено иное, им принадлежат одинаковые доли, размер которых зависит от количества собственников. Все они могут свободно распоряжаться своими долями, тем самым прекращая общее владение.
Раздел дома и прекращение долевого режима
Если разделяемый объект – это индивидуальное строение, его раздел представляется более реальным. Поэтому перед тем как прекратить право долевой собственности на жилой дом, его необходимо для начала разделить.
Но натуральный раздел объекта индивидуального строительства тоже возможен лишь в определенных условиях. Так, согласно п. 6 от 10.06.1980, это возможно лишь в случае выделения одной из сторон изолированной части дома и хозпостроек в соответствии с размером доли.
Проще говоря, выделенная часть в виде индивидуального жилого помещения должна:
- иметь натуральное дневное освещение;
- обладать отдельным входом;
- иметь собственное подключение к инженерным коммуникациям;
- иметь собственные отопительно-варочные приборы;
- обладать собственными санузлом и кухней;
- соответствовать санитарным и жилищным нормам, в частности, обладать достаточным метражом;
- иметь собственный адрес и другие индивидуализирующие характеристики.
Если есть техническая возможность обеспечить соблюдение этих условий, владельцы могут заключить соглашение о разделе жилого дома.
После его подписания, реконструкции здания и получения всех разрешительных документов стороны должны обратиться в отделение Росреестра (в том числе через МФЦ или Госуслуги) для государственной регистрации прекращения права долевой и возникновения у каждого из них личной собственности.
С момента такой регистрации долевой режим прекращает действовать.
Ограничен ли собственник, высказавший намерение продать свою долю и не получивший встречного предложения других сособственников, каким‑либо сроком для отчуждения своей доли?
ГК РФ не содержит каких-либо сроков, которые ограничивали бы собственника во времени с момента отказа сособственников от приобретения доли до момента фактического её отчуждения. Практики придерживаются таких же позиций. В частности, опровергая один из доводов кассационной жалобы, суд второй инстанции указал: «Ссылка истицы на то, что предложение приобрести долю квартиры было направлено ей в 2009 году, а доля продана спустя более одного года, не может быть принята во внимание в связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает конкретных сроков, в течение которых участник общей долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли после направления предложения приобрести долю соучастнику общей долевой собственности» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 апреля 2011 г. № 33‑6316/11).