На что следует обратить внимание при перепланировке нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что следует обратить внимание при перепланировке нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Всегда ли нужно согласование

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

• план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
• материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.

Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:

1. Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
2. Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
3. Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
4. Организовать выезд МВК на объект для приемки.
5. В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
6. Подать в МВК на согласование.

Перепланировка нежилого помещения в МКД

Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.

Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).

Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.

Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.

Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.

Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:

• точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
• абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
• отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.

Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.

Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.

В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Что делать в случае отказа?

Даже если собраны все документы (иначе заявление просто не примут), комиссия может принять отрицательное решение на выдачу разрешения о перепланировке. Причиной отказа часто служит проект перепланировки с нарушениями установленных правил, например, планировалось изменение фасада или воздействие на несущие стены. На любые переустройства капитальных конструкций нужны особые разрешения, поэтому часто их отсутствие может повлиять на решение комиссии.

Если же было решено демонтировать фасад, то должна быть бумага от службы комитета архитектуры населенного пункта, так как здесь затрагивается образ города или поселка. Лучше всего перед проектом документации проконсультироваться с экспертами, которые проверяют будущее помещение для перепланировки. Не стоит паниковать при отказе, а следует внимательно выслушать позицию комиссии, основательно понять причину.

Далее можно выбрать один из путей решения проблемы:

1. Выполнение требований жилищной инспекции четко по плану, собрать недостающие документы или исправить существующие, скорректировать перепланировочные работы.
2. Найти руководителя инспекции, поговорить и аргументировать свою точку зрения, мягко обжаловать при уверенности в собственной правоте.
3. Решать вопрос через суд, обжаловать решение уже на законных основаниях при неудаче с первыми двумя способами.

Нюансы составления акта

Перепланировка не считается выполненной без полностью правильно подписанного акта. Данный документ подтверждает, что перепланировка, выполненная в помещении, соответствует выданному распоряжению. В зависимости от сложности перепланировки определяется состав ответственных лиц для подписания акта.

В состав акта о завершении перепланировки входят следующие сведения:

1. Данные о составе принимающей комиссии.
2. Данные о нежилом помещении, в котором производилась перепланировка.
3. Данные о сроках выполненных работ (регламентированные и фактические).
4. Данные о строительном подрядчике помещения.
5. Данные о соответствии выданного разрешения под проект и реально сделанных изменениях.
6. Данные о проектной документации и ее разработчиках.

Есть ли разница между жилым домом и служебным зданием?

Если переустраиваемое помещение находится в нежилом здании, то согласование осуществляется значительно проще. Нет необходимости согласования с жильцами МКД и управляющей компанией. Правда, при наличии других арендаторов помещений требуется их индивидуальное согласие. Нет смысла обращаться и в жилищную инспекцию. Разрешение выдает собственник здания (как правило, муниципалитет). Больше о том, как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме, мы рассказывали в отдельной статье.

Для проведения перепланировки необходима разработка проекта по аналогии с вышерассмотренным вариантом. Согласование с отделом архитектуры необходимо при внесении изменений на фасаде, а с техническими службами и санэпидемстанцией — при перестройке инженерных коммуникаций и канализационной системы.

Перечень документов для разрешения на перепланировку

Итак, перепланировка офиса или торговых площадей в жилом доме начата: мы получили на руки проект, при необходимости согласование от жильцов МКД и органа охраны исторических памятников.

Можно обращаться с заявлением в местную администрацию — напрямую или через МФЦ.

Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, нужно уточнить в местной администрации, именно она утверждает этот перечень.

Однако можно предположить, что понадобится приобщить к заявлению:

• проект перепланировки;
• техпаспорт помещения;
• документы о правах на помещение (выписку из ЕГРН, договор аренды и др.).

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:

1. Собрать пакет необходимых документов.
2. Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
3. Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
4. Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
5. Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.

Узаконивание самовольной перепланировки

Если перепланировку уже провели, а документы вовремя не получили, ремонт считается незаконным. По общему правилу собственник такого помещения должен привести его в прежний вид в соответствии с документами технического учета. Однако он может также попросить узаконить перепланировку по факту.

Для этого в районный суд подается исковое заявление о сохранении помещения в новом виде. К заявлению нужно будет приложить проект перепланировки и другие документы, свидетельствующие о соблюдении норм закона.

Главной задачей истца в процессе будет доказать, что перепланировка:

• соответствует санитарным, техническим и пожарным требованиям;
• не нарушает прав третьих лиц;
• не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих.

Также следует знать, что незаконная перепланировка влечет наложение административного штрафа.

Порядок перепланировки нежилого помещения

Прежде чем начать перепланировку, нужно подготовить проектные документы. Затем их придется согласовывать. Это требование законодательства нельзя исключать. Игнорирование повлечет штрафные санкции, узаконить объект вряд ли удастся.

Некоторые владельцы нежилых помещений сначала организуют работы, а только затем планируют согласование перепланировки нежилого помещения. Во многих случаях попытки добиться согласования и узаконить конструкцию не удается. Поэтому спешить не стоит.

Все собственники нежилого помещения должны выразить письменное согласие на проведение предполагаемых работ. Оно должно быть добровольным. Никакой суд не сможет заставить собственника дать подобное разрешение. Организатору перепланировки придется убеждать, доказывать правоту несогласным лицам лично. Если работы предполагается провести в помещениях МКД, вопрос обсуждается на общем собрании и согласие фиксируется в протоколе.

Перечислим основные этапы организации перепланировки.

Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.

Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.

Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.

По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.

Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?

Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.

Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:

• при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
• при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
• при эксплуатации и обслуживании МКД;
• на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.

Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.

Похожие записи:

• Некачественный ремонт наушников: особенности гарантийного и обычного ремонта
• Отказ от наследства в пользу других лиц: заявление, документы, сроки
• Выплаты за 3 ребенка в 2024 году Новосибирск