Имущество и земельные участки, подлежащие продаже и сдаче в аренду
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имущество и земельные участки, подлежащие продаже и сдаче в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Продажа муниципального имущества осуществляется тремя способами, которые проводятся последовательно, друг за другом.
Первый способ — аукцион. На аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
Он может проводиться в открытой или закрытой форме. При открытой форме предложения о цене заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. При закрытой форме предложения по цене подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах.
Общее для аукционов в том, что «игра» идет на повышение. Начальная цена объекта — это рыночная стоимость, определенная оценщиками. Каждый «шаг» составляет 5 процентов.
Если аукцион был признан несостоявшимся, объект может быть выставлен на продажу вторым способом — это публичное предложение.
В отличие от аукциона, здесь идет «игра» на понижение. «Шаг» тоже составляет 5 процентов. Но цена не растет, а снижается. Однако не бесконечно, а до «цены отсечения», что составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона.
Если процедура публичного предложения тоже не позволила реализовать объект, может быть назначена третья форма — продажа без объявления цены. В таком случае муниципалитет начальную стоимость не определяет, а желающие приобрести объект подают свои предложения по цене в закрытых конвертах. Чья цена оказалась выше — тот и станет счастливым приобретателем.
При этой форме купить муниципальную собственность можно совсем недорого. Поэтому в выигрыше может оказаться самый скупой и терпеливый. Если, конечно, его не опередит кто-нибудь менее жадный и не «уведет» из-под носа «лакомый кусочек».
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Главное из нового Земельного Кодекса РФ
- Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи.
- Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной).
- Купить земельный участок под ИЖС в границах населенных пунктов «напрямую» у администрации больше нельзя — покупать землю в черте города теперь придется через публичный аукцион (торги) по продаже или аренде.
- С марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.
- Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан. Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки и чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.
Подводные камни: как избежать рисков?
- Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
- Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН. Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
- Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
- Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака. Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
- Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.
Где и как нужно оформить документы для покупки?
Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.
Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.
Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.
Выкуп права аренды помещений в упрощённом порядке
Закон 144-ФЗ внёс правки в действующие нормы Федерального закона «Об особенностях отчуждения государственной/муниципальной недвижимости» (159-ФЗ, утверждённый 22 июля 2008 г.). К примеру, он несколько упростил способ перехода прав на помещения для представителей МСП посредством их выкупа.
Основные поправки позволили:
- Исключить прежнее требование о пределе допустимых к выкупу МСП площадей (ранее муниципальное законодательство определяло площадь возможного к выкупу недвижимого имущества).
- Изменить правила расчётов по выкупу, допуская возможности рассрочки платежа (ранее рассрочка не предусматривалась, теперь выкупить можно в срок 5 лет с уплатой процентов по ставке не более 1/3 от ключевой ставки ЦБ РФ).
- Допустить право оспаривания в суде размера оценки рыночной цены городской недвижимости к выкупу, инициатором которого стал муниципалитет, если по обоснованному мнению такая оценка завышена.
- Упростить сам регламент обмена документами, предусмотрев возможность инициативы со стороны покупателя – представителя МСП, если же инициатор – муниципалитет, Ваш ответ на его предложение должен поступить в течение 1 месяца.
Если предложение выкупить городскую недвижимость поступило представителю МСП от самого муниципалитета, то у потенциального покупателя есть 30 дней, чтобы:
- Подписать договор купли-продажи предложенного к выкупу имущества.
- Оформить аргументированный отказ от предложения.
- Оспорить в судебном порядке оценочную стоимость объекта.
Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона.
Если желающие объявились, то администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка и перейдет в режим аукциона.
В этом случае купить выбранный участок можно на торгах по процедуре, описанной в пункте 1 данной статьи.
Обратите внимание.
Успешно пройти чиновничьи кабинеты и получить земельный участок помогут 2 пошаговые инструкции, потому что:
- они содержат готовые алгоритмы действий по получению земли в аренду и собственность,
- вам не нужно бояться, что сделали что-то неправильно;
- получите проверенные шаблоны документов для приобретения земли в разных ситуациях;
- узнаете на какие «педали» давить, чтобы чиновники работали в нужном направлении;
- сможете обратиться ко мне за бесплатными подсказками, если что-то останется непонятным.
Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Дополнительные советы и предупреждения
- Если покупается коммерческая недвижимость, земельный участок, то самый простой способ проверить подлинность права собственности на нее – выписка из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Возможно заказать путем подачи заявления в Росреестр.
- При изучении кадастровых документов сверяйтесь с актуальным состоянием объекта. Выясните, не имеет ли места незаконная, самовольная перепланировка, чреватая негативными последствиями для нового владельца.
- Уделите внимание договорам на коммунальные услуги. Удостоверьтесь, во-первых, что они предоставляются в достаточном объеме, и во-вторых, что отсутствуют задолженности по коммунальным платежам.
- Известны случаи ареста имущества продавца, о чем становилось известно после совершения сделки. Если вы уверены в законности сделки со своей стороны, смело доказывайте добросовестность и исполнение обязательств в суде.
Вопрос: «Купить коммерческую недвижимость вместе с ООО или лучше отдельно?»
Ответ: Если коммерческая недвижимость используется для организации арендного бизнеса ее собственником, то целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создать ООО. В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.
По налогам при использовании объекта наиболее выгодно его приобретение на ИП или ООО, применяющими УСН.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
Важно: На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги. В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.
Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
Неопытные инвесторы часто поддаются эмоциям при покупке коммерческого помещения в строящихся домах. Если офис или магазин изначально нравится покупателю (низкая цена, выгодное расположение), он «на радостях» может не заметить существенных недостатков. Важно не поддаваться эмоциям и тщательно изучить выбранный объект:
- принять во внимание расположение – часто новостройка находится «в чистом поле». Магазин или офис при таких вводных вряд ли будет рентабельны. Так называемая линия трафика должна проходить не дальше 10 метров от дверей, для Москвы показателем удовлетворительной проходимости считается показатель не менее двухсот человек за час;
- обратить внимание на высоту цоколя (если речь идет о магазине) – чем больше ступеней перед входом, тем меньше посетителей захотят зайти внутрь;
- учесть планировку – востребованными вариантами с коммерческой точки зрения считаются помещения правильной прямоугольной планировки. Наличие нескольких подсобок существенно снизит арендную ставку.
Подводные камни: как избежать рисков?
- Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
- Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН. Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
- Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
- Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака. Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
- Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.
Какие еще есть сделки с коммерческой недвижимостью? Читайте об оформлении в ипотеку и продаже.
Каким образом приобрести коммерческую недвижимость в собственность, каждый покупатель решает индивидуально. Если покупатель не желает заниматься долгой проверкой документов на юридическую чистоту, более безопасным вариантом для него будет приобретение через торги у муниципального образования. Для покупателей с конкретными запросами (здание под офисы, торговую площадь) более выгодным будет приобретение у частного лица с соблюдением всех предостережений, о которых говорилось в статье.
Торги землей – законные нюансы
Процедура проведения аукциона является законной и регулируется Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ и правилами организации торгов, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.
Сначала государственными или муниципальными органами власти выносится решение об организации торгов.
Инициаторами могут быть заинтересованные лица, которые должны предоставить соответствующее заявление в уполномоченную службу.
На этом этапе принимается первоначальная стоимость договора продажи или аренды, шаг публичного аукциона, время и место, где будет проводиться мероприятие, вид процедуры, условия. 2 участков в одном лоте быть не может.
Далее местные СМИ (газеты, сайты) публикуют информацию, а затем принимаются заявки и регистрируются в журнале учёта. Заявки должны быть соответствующей формы, которая установлена организатором, в них необходимо указать банковские реквизиты счёта, куда будет возвращаться задаток.
На что необходимо обратить внимание при выборе коммерческого объекта
«Подводных камней» при покупке коммерческой недвижимости на самом деле немало. Они касаются как вопроса ценообразования, так и документооборота. Немаловажную роль играет расположение и востребованность объекта. Предлагаем ознакомиться с этими и другими особенностями приобретения «коммерции» в разделе.
Назначение и состояние помещения
В первую очередь, важно определиться с дальнейшей «судьбой» коммерческой площадки. Что вы хотите видеть в новых стенах — уютное кафе, модный салон красоты или современные апартаменты. Если как таковых идей пока нет и во главе угла — вопрос дальнейшей прибыли, то можно остановиться на универсальных вариантах. Однако стоит учесть, что предполагаемый бюджет и предложение рынка могут также внести свою лепту в дальнейшие планы.
Размер налога, который инвестору придется уплачивать за каждый год владения объектом недвижимости, зависит от правового статуса владельца. Физ. лицам при сдаче в аренду, а также при продаже имущества, необходимо ежегодно подавать в ФНС декларацию о полученных доходах и платить 13%.
Например, в 2018 г. инвестор приобрел склад за 5.5 миллионов рублей. В 2019 г. он продал его за 7 миллионов и налоговая база составила 1.5 миллиона. Инвестору необходимо оплатить НДФЛ в размере 195 тысяч рублей (1 500 000 × 13%).
Статьей 217.1 НК РФ предусмотрена льгота в размере 100% при уплате НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости в следующих случаях:
- объект приобретен до 2016 г. и находится в собственности дольше 3 лет;
- имущество куплено после 2016 г. и находится в собственности более 5 лет
Кроме этого физ. лицу необходимо платить налог на имущество, ставки и льготы по которому устанавливаются на региональном уровне. В остальных случаях физ. лицо может уменьшить базу для расчета налога на сумму понесенных расходов при покупке коммерческого здания.