Кому выгодны прямые договоры с РСО?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому выгодны прямые договоры с РСО?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Решении от 05.05.2014 № АКПИ14-197 Верховный суд пришел к выводу, что закрепление решением общего собрания порядка внесения платы за коммунальные услуги означает установление нового способа исполнения обязательств потребителями коммунальных услуг перед исполнителем в лице УК, товарищества или кооператива по договору, содержащему положения о предоставлении таких услуг. Иначе говоря, так называемые прямые расчеты – это лишь особый способ исполнения обязательства собственников помещений перед исполнителем коммунальных услуг, само обязательство при этом остается неизменным. Поэтому, очевидно, принятие собственниками помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую РСО не снимает с УК как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения (Определение ВС РФ от 06.07.2015 по делу № 310‑КГ14-8259, А68-1080/2014).
Кто выставляет платежные документы?
С учетом того, что управляющий МКД сохраняет статус исполнителя коммунальных услуг, на него распространяется действие пп. «г» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому именно исполнитель обязан производить расчет размера платы за коммунальные услуги. Поэтому в судебных разбирательствах, предметом которых является заключение договоров ресурсоснабжения при условии принятия общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за коммунальные услуги напрямую РСО, суд принимает примерно следующую формулировку условия договора: исполнитель коммунальных услуг указывает в платежных документах, представляемых собственникам, нанимателям помещений в МКД не позднее 1‑го числа месяца, следующего за расчетным, реквизиты РСО (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу № А17-7605/2014).
В ситуации, когда одновременно УК и РСО выставляют платежные документы на оплату коммунальных услуг, суд будет на стороне УК. В частности, АС ЗСО поддержал орган госжилнадзора, который выдал РСО предписание прекратить выставлять платежные документы собственникам помещений, поскольку исполнителем коммунальных услуг является УК (Постановление от 20.07.2015 № Ф04-18454/2015[1]). Арбитры полагают, что если признать право РСО выставлять собственникам помещений счета на оплату коммунальных услуг, потребленных в жилых помещениях, то это будет означать, что собственники помещений являются абонентами РСО, что возможно только при непосредственном управлении домом (Постановление от 19.06.2015 № Ф04-19819/2015).
Впрочем, есть легитимный способ передать РСО право начислять плату, выставлять платежные документы – заключить с ней агентский договор либо включить соответствующее условие в договор ресурсоснабжения (РСО будет фактически выполнять функции платежно-расчетного центра), при этом важно, что управляющий МКД не утрачивает статус исполнителя коммунальных услуг (Постановление АС УО от 10.02.2015 № Ф09-9088/14).
Переход на прямые договора — Физическим лицам
В связи с изменениями жилищного законодательства с 03.04.2018 собственники помещений в многоквартирных домах (МКД) наделены правом перехода на прямые договоры — договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг — с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Одновременно ресурсоснабжающим организациям также предоставлено право одностороннего отказа от заключенного с исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК и т.п.) договора ресурсоснабжения и заключения прямого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
Односторонний отказ РСО от заключенного с исполнителем коммунальных услуг договора допустим при наличии у последнего задолженности, равной или превышающей две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.
При переходе на прямые договоры отношения по поставке коммунальных ресурсов в помещения МКД возникают непосредственно между каждым из собственников помещений и ресурсоснабжающей организацией, минуя управляющую организацию дома.
Основания и процедура перехода на прямые договоры предусмотрены ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ.
Для перехода на прямые договоры по инициативе собственников помещений МКД необходимо на общем собрании принять решение о заключении собственниками помещений прямых договоров непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В протоколе общего собрания собственников помещений также должна быть отражена дата перехода на «прямые» договоры.
При принятии соответствующего решения прямые договоры с каждым собственником помещения в МКД будут считаться заключенными с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД. При этом РСО вправе перенести указанный срок, но не более, чем на три календарных месяца.
Прямые договоры заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (а до их утверждения – в соответствии с нормами жилищного законодательства), при этом заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).
Уведомления о переходе на прямые договоры по инициативе ПАО «МОЭК»
- Нормативно-правовая база:
- Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ
- Приказ Минстроя России № 44/пр
Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897
- Типовой договор на оказание коммунальных услуг физическим лицам
- Документы, необходимые для перехода на прямые договоры по инициативе собственников:
- Алгоритм проведения общего собрания собственников помещений
- Инструкция по оформлению протокола
- Протокол общего собрания
- Добро пожаловать в ПАО «МОЭК»!
Спорные вопросы заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями
07.02.2020 09:56 7 Февраля 2020 в 9:56
В апреле 2020 года исполняется два года закону, сделавшим возможным предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией (РСО), региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Два года – достаточный срок для того, чтобы подвести некоторые итоги работы выстроенного государством правового механизма. Один из самых спорных вопросов, возникающих при прямых договорах с РСО – кто будет выполнять тут функционал исполнителя коммунальной услуги, который прописан в законе. До реализации механизма прямых договоров действовала следующая схема предоставления коммунальных услуг: потребитель (первое звено), затем исполнитель (срединное второе звено), затем РСО (третье звено – поставщик ресурса). В законе роль исполнителя определена предельно четко: исполнитель – это «юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги» (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).То есть, исполнитель это тот, кто предоставляет коммунальные услуги. В законе не сказано про то, что исполнителем может не быть РСО. И более того, формулировка ст. 157.2 ЖК РФ говорит о том, что предоставление коммунальных услуг осуществляется РСО и региональным оператором по обращению с ТКО. Поэтому именно эти организации являются исполнителем.Почему возникают споры о том, кто исполнитель? Потому что за исполнителем числится большой объем обязанностей, установленных в Правилах № 354. В их числе, например:- ввод прибора учета в эксплуатацию- ведение коммерческого учета (сбор показаний)- контроль несанкционированного вмешательства и подключения к приборам учета- ограничение предоставления коммунальных услуг- десятки иных обязанностей, установленных в п. 31 Правил № 354.В ситуации перехода на прямые договора обязанности исполнителя переходят на РСО, которые крайне неохотно их исполняют. Многие РСО считают, что они не являются исполнителями коммунальной услуги соответствующего вида, а занимаются только сбором денег за поставленный ресурс. Это позиция является ошибочной и может быть обжалована в жилищной инспекции субъекта в порядке ст. 20 ЖК РФ.Довольно интересная ситуация складывается с предоставлением коммунальной услуги в случае наличия в доме индивидуального теплового пункта (ИТП). В этой ситуации в дом идет одна труба с коммунальным ресурсом в виде тепловой энергии. А горячая вода готовиться на оборудовании, которое обслуживает управляющая домом организация. Первоначально в 2018 году позиция Минстроя России строилась на том, что заключать прямые договора в случае наличия в доме ИТП – нельзя. Например, в Письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению» в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный статьей 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае РСО предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.
Инструкция по закупкам коммунальных услуг по 44-ФЗ
«В регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто возникает история, когда платежи за потребленные ресурсы вырастают, — отмечала в комментариях СМИ исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. — Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму. И подозреваю, что и приписывают порой больше потребленного по факту».
Необходимо напомнить, что прямые платежи и прямые договоры – это разные понятия. В первом случае управляющая компания остается для собственников исполнителем услуги. Во втором РСО работает напрямую с жильцом. При такой системе управляющие компании полностью выйдут из платежной цепочки. Именно это и предлагают создатели законопроекта.
Что касается самого договора с РСО, то он будет типовым, его подготовит правительство. Надо также подчеркнуть, что прямые договоры – это право собственников, а не обязанность. Решение о том, переходить на такой формат или оставить все как есть, должны принимать сами собственники на общем собрании.
Сейчас законопроект предусматривает три пути к прямым договорам. Первый вариант актуален для собственников тех домов, которые выбрали для себя непосредственное управление многоквартирным домом. Это дома с небольшим количеством квартир – до 30, которым закон и сейчас разрешает напрямую работать с ресурсниками. Для них, в сущности, ничего не изменится.
Второй вариант – принудительный, когда при двухмесячной задолженности управляющей компании перед ресурсником (которую еще нужно подтвердить в суде) РСО расторгает договор с УК в одностороннем порядке и заключает прямые договоры с собственниками.
Третий вариант предполагает, что решение о переходе на прямые договоры принимают сами собственники – решением общего собрания. Однако в этом случае после принятия решения собственникам нужно получить согласие ресурсоснабжающей организации.
Прямые договоры нивелируют посредника, коим является управляющая компания, поэтому теперь собственники имеют право получать ресурсы непосредственно от РСО. И этот момент приводит к вопросам. Например, нужно ли менять договор управления МКД?
Дело в том, что раньше передавать показания должна была УК. И сейчас эта обязанность не нивелировалась. Но предоставлять услуги коммунальные может и непосредственно ресурсоснабжающая компания.
Условия, касающиеся предоставления услуг, включали во все договоры управления. Так, если общим собранием жильцов будет принято решение о переходе на прямые договоры, то, как быть с этим условием в договоре с УК?
Министерство отмечает, что если было принято решение на общем собрании перейти на прямые договоры, то это предстает основанием для преобразования условий в договоре управления многоквартирным домом. Отдельное постановление о поправках не нужно.
Давайте разберемся, так ли положителен переход на прямые договоры с РСО для собственников либо нет? В данный момент считается, что имеются причины, которые данный переход делают нецелесообразным.
Первая причина – это не выгодно. Когда Государственной Думой вносились изменения, касающиеся разрешения перехода на прямые договоры, то она обосновывала это заботой интересов РСО. Якобы, УК получают деньги, при этом не перечисляют денежные средства РСО, вследствие чего формируется большая задолженность, а это уже мешает работать организации, которая поставляет ресурсы.
Но это не так. РСО и раньше имела право отказаться от услуг УК и перейти на прямые договоры с владельцами недвижимости. Однако по какой-то причине этого не делала, соответственно, это ей не выгодно.
Но и собственникам переход на прямые договоры не выгоден. За коммунальные услуги перечисляет денежные средства УК. Если будут вопросы от собственников, то все они будут задаваться управляющей компании. А когда будут проблемы с РСО, а это неизбежно, по каждой услуге придется разбираться самостоятельно именно с РСО.
Вторая причина – не понятно, кто несет ответственность за качество поставляемых услуг. Раньше суд соглашался с тем, что УК должна нести ответственность.
Даже в ситуациях, когда качество страдало по вине РСО. Но в настоящий момент переход на прямые договоры разрешили, но ответственности для ресурсоснабжающей компании не установили.
Поэтому при переходе собственники рискуют нажить немало проблем.
Третья причина – нельзя использовать Правила коммунальных услуг. Поясним. В этом документе четко оговорены условия перерасчета за ЖКХ при отсутствии собственника в квартире, уменьшение квартплаты вследствие поставки некачественной услуги, порядок проведения поверок прибора учета и пр.
Фактически это постановление нельзя применять к прямым договорам с РСО. Их можно использовать только в отношении договоров поставки воды, электричества, но не к документу оказания коммунальных услуг. Безусловно, это можно назвать «буквоедством». Но ведь никто не запрещает РСО отказать в пересчете, ссылаясь на то, что Постановление использовать нельзя. А это еще один риск для собственников.
Как итог: пока Правительство РФ не внесет требуемые изменения и поправки в нормативные акты, лучше на прямые договоры не переходить. Слишком много дополнительных рисков для собственников недвижимости.
Правила обмена информацией при прямых договорах
Совокупный долг управляющих организаций перед ресурсоснабжающими огромен. Ресурсоснабжающие организации в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги из-за накопленной управляющими организациями задолженности. Единственным решением этой проблемы законодатель считает переход на прямые договоры. Но при переходе РСО обязанностей исполнителя коммунальных услуг у организаций возникает много вопросов.
Один из главных – где РСО взять информацию для начислений. Ответ на этот вопрос содержится в постановлении Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Документ регулирует взаимоотношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. Однако с его выходом новые трудности появились и у управляющих, и у ресурсоснабжающих организаций.
Например, ПП РФ № 897 обязало УО при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Таких данных в управляющих организациях не хранится, а за их непредоставление предусмотрен штраф.
Как действовать управляющим организациям согласно принятым правилам, на онлайн-семинаре «Новые алгоритмы взаимодействия между УО, РСО и потребителями» рассказала наш постоянный эксперт Елена Шерешовец.
С выходом Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ стало ясно, что с переходом на прямые договоры ресурсоснабжающим организациям понадобятся данные для начислений собственникам помещений платы за коммунальные услуги, а управляющим МКД нужны будут показания индивидуальных приборов учёта для начисления КР на СОИ. Соответственно, между УО, РСО и собственниками помещений должен быть налажен обмен информацией.
При смене УО собственники не подтвердили сохранение прямых договоров
Собственники помещений в многоквартирных домах получили право на общем собрании принять решение о заключении прямого договора с РСО только после вступления в силу 3 апреля 2018 года № 59-ФЗ (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). До этого расчёты непосредственно с поставщиками ресурсов были законны только в тех домах, где прямые отношения жителей МКД с поставщиком ресурсов сложились «исторически».
Прямые отношения собственников и РСО, сложившиеся до 30 июня 2015 года, были признаны действующими Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ до истечения их срока или до момента отказа от них одной из сторон.
Поэтому управляющие организации, получившие в управление многоквартирные дома с такими давними прямыми договорами, не считают обязательным исполнять требования п. п. 4, 5 ПП РФ № 124 о направлении в РСО оферты на заключение договора на предоставление коммунальных услуг жителям МКД.
УО забывают о том, что, согласно п. 18 ст. 12 № 176-ФЗ, при смене способа управления домом или УО, собственники обязаны на ОСС выразить согласие на продолжение фактически сложившихся прямых договорных отношений с РСО. Если это условие не было исполнено, такой договор, признанный ранее, согласно № 176-ФЗ, действующим, считается расторгнутым при смене УО.
Разберём такую ситуации на примере судебной практики, в которой суды решали спор о необходимости УО заключить договоры с поставщиком коммунальных ресурсов не в пользу первых.
Заключение договоров с РСО: переход в 2018 году
Собственники имущества многоквартирного дома вправе пойти одним из двух путей:
- Отказаться от услуг управляющей компании и заключить договора с ресурсоснабжающими организациями.
- Продолжить оплачивать счета через управляющую компанию.
Это значит, что владельцам квартир предоставляется возможность решить самостоятельно как им будет удобно оплачивать счета.
Если собственники решат воспользоваться вновь принятым законом, им необходимо:
- Принять соответствующее решение на общем собрании жильцов дома.
- Прекратить договорные отношения с управляющей компанией.
Заключить отдельные договора с ресурсоснабжающими организациями.
Как будет осуществляться расчет по новым договорам и какие условия ими предусмотрены, сказать сейчас достаточно сложно. Минстрой уверяет, что типовые формы контрактов практически подготовлены. В ближайшее время граждане смогут ознакомиться с их текстом.
В новой форме договора должны быть обозначены основные моменты учета количества израсходованных ресурсов. Сделать это возможно исходя из показаний индивидуальных приборов учета или региональных нормативов. Насколько оправдает себя вновь принятый закон, станет известно уже в ближайшие года.
Как перейти на прямой договор с ресурсоснабжающей организацией и выгодно ли это?
Разбираемся, сколько времени займёт переход и изменится ли сумма в платёжке.
— Наша управляйка задерживают оплату за тепло поставщику ресурса, хотя мы, жильцы, платим исправно. Слышал, что сейчас можно платить не УК, а напрямую тому, кто поставляет тепло. Как это можно сделать и выиграем ли мы от этого?
3 апреля Владимир Путин подписал закон, который позволяет собственникам жилья платить за коммунальные услуги без посредников. Теперь потребители этих услуг могут напрямую заключить договор с той или иной ресурсоснабжающей организацией (РСО) и оплачивать их без участия управляющей компании.
Такая мера была введена для борьбы с долгами управляющих компаний перед ресурсниками. Так, в Кировской области долги УК за отопление и горячую воду перед «ЭнергосбыТ Плюс» на начало 2018 года составили более 650 млн рублей, за воду и водоотведение перед «ККС» — более 54 млн руб.
Притом что 94,3% жителей Кировской области, по данным Кировстата, добросовестно оплачивают коммунальные услуги.
Как перейти на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями?
Жилищное законодательство страны основным органом управления многоквартирным домом признает общее собрание собственников. Как правило, голосование проводится в очно-заочной форме. Чтобы перейти на прямой договор с поставщиком ресурсов, необходимо принять соответствующее решение большинством голосов — 50% +1 голос от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании. Протокол собрания в дальнейшем поступает в ресурсоснабжающие организации.
Стоит отметить, что не всегда инициаторами перехода на прямые договоры выступают жильцы. В ряде случаев в этом заинтересованы сами поставщики, если недобросовестные ДУКи накапливают задолженность за коммунальные услуги.
Для добросовестных управляющих компаний переход на прямые договоры с РСО всегда был положительным моментом, поскольку исчезала необходимость быть «промежуточным звеном» между жителями и поставщиками ресурсов. Теперь и подготовка необходимой платежной документации, и работа с должниками ложится на плечи ресурсоснабжающих организаций, — пояснили в объединенной пресс-службе ДУКов Нижнего Новгорода.
Договор о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями считается заключенным с даты, указанной в решении общего собрания (в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»). Собственникам жилья не требуется дополнительно подписывать какие-либо бумаги с поставщиками услуг.
Переход на прямое взаимодействие с РСО (в случае принятия такого решения на общем собрании) осуществляется для всех жильцов одновременно. Поэтому ситуации, когда одна квартира перечисляет деньги напрямую в «Теплоэнерго», а другая по-прежнему рассчитывается за отопление через ДУК, исключены.
Если же инициатором расторжения договора с управляющей компанией выступит водоканал или другая ресурсоснабжающая организация (например, недовольная ростом задолженностей), она просто направит жильцам уведомление о расторжении договора с УК и заключении прямых договоров. Собственникам квартир даже не придется ничего делать: отказ поставщика от взаимодействия с ДУКом или ТСЖ будет односторонним. При этом граждан должны будут известить об изменениях, разместив уведомление о переходе на прямые расчеты на видном месте (или опубликовав на сайте). Спустя месяц с момента уведомления договор с управляющей компанией будет считаться расторгнутым, и потребители смогут перечислять оплату напрямую поставщикам. Дублирование квитанций ДУКом будет считаться незаконным.
Кроме того, в настоящее время в целях повышения прозрачности платежей за ЖКУ для жителей, а также в связи с модернизацией программного обеспечения, произошло разделение квитанций — собственники получают два платежных документа: за жилищные и за коммунальные услуги. Об этом жителей своевременно информировали — информация печаталась на оборотной стороне платежных документов, а также на информационных досках в подъездах домов, — добавили в объединенной пресс-службе ДУКов.
Почему жильцам разрешили рассчитываться напрямую с РСО
Таким способом власти решили бороться с долгами управляющих компаний перед РСО. Как сообщают в Минстрое, на сегодняшний день сумма такого долга управляющих компаний составляет 250 миллиардов рублей. Причем УК собрали эти деньги с жильцов, но так и не перечислили РСО.
Осенью 2017 года глава российского правительства Дмитрий Медведев в ходе встречи со своими заместителями заявил, что сложившаяся ситуация с долгами возмутительна, поскольку люди своевременно рассчитываются за услуги ЖКХ, а по вине недобросовестных УК дом лишают теплоснабжения.
На ежегодной пресс-конференции Владимир Путин также заявил, что УК необходимо отрезать от денежного потока, так как они далеко не всегда рассчитываются вовремя и не перечисляют деньги в полном объеме.
Плюсы перехода на подобные отношения
- Управляющие компании не будут иметь отношения к платежам населения за ЖКУ, и у них исчезнет возможность направлять эти деньги на свои нужды, вместо оплаты коммунальных ресурсов (нет нужды напоминать о громких скандалах по поводу растраты или нецелевого использования денег населения, полученных жилищными организациями от населения за ЖКУ)
- Размер выручки УК снизится за счет исключения из нее платежей населения за комуслуги. В результате этого многие из них смогут применять упрощенную систему налогообложения. В итоге – уменьшаться платежи в бюджет и различные фонды, у жилищных организаций будет оставаться больше финансовых средств на выполнение своих непосредственных обязанностей.
- Выгода ресурсоснабжающих организаций будет заключаться в том, что при правильном построении работы с потребителями, вырастет собираемость платежей за коммунальные услуги. Как показывает практика – с населения она при постоянном методичном взыскании несвоевременно вносимых платежей составляет примерно 90%, тогда как этот же показатель при отношениях с УК приблизительно равен 75%.
- Каждый потребитель расплачивается только за тот объем услуг, который получил непосредственно он, а не сообща с соседом.
- Уменьшение случаев банкротства управляющих компаний. Ведь деньги, собранные ими с населения за ЖКУ, часто не доходили до РСО. Результатом становились судебные процесс и разорение многих УК.
- Итогом перехода на прямые договора станет улучшение качества предоставляемых коммунальных услуг. РСО, являясь крупными фирмами, имеют больше возможностей, чем управляющие компании, развивать процесс оказания ЖКУ. А получая платежи населения на свои счета – у них появляется и такая обязанность.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
В Госжилнадзоре рассказали, как собственникам перейти на прямые договоры предоставления коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями
Специалистами региональной инспекции Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам помещений многоквартирных домов разработан образец протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.
Следует отметить, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация. Именно на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям. При этом выставление соответствующих платежных документов лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, после даты заключения договора с ресурсоснабжающей организацией является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 (Письмо Минстроя России от 04.05.2020 № 20073-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2020 г. N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»).
Подводные камни прямых договоров с РСО
Давайте разберемся, так ли положителен переход на прямые договоры с РСО для собственников либо нет? В данный момент считается, что имеются причины, которые данный переход делают нецелесообразным.
Первая причина – это не выгодно. Когда Государственной Думой вносились изменения, касающиеся разрешения перехода на прямые договоры, то она обосновывала это заботой интересов РСО. Якобы, УК получают деньги, при этом не перечисляют денежные средства РСО, вследствие чего формируется большая задолженность, а это уже мешает работать организации, которая поставляет ресурсы.
Но это не так. РСО и раньше имела право отказаться от услуг УК и перейти на прямые договоры с владельцами недвижимости. Однако по какой-то причине этого не делала, соответственно, это ей не выгодно.
Но и собственникам переход на прямые договоры не выгоден. За коммунальные услуги перечисляет денежные средства УК. Если будут вопросы от собственников, то все они будут задаваться управляющей компании. А когда будут проблемы с РСО, а это неизбежно, по каждой услуге придется разбираться самостоятельно именно с РСО.
В ЖК РФ нет перечня форм проведения общих собраний членов
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников в многоквартирном доме проводится в трёх формах: очной, заочной и очно-заочной. Отдельной статьи с перечислением форм проведения ОСЧ жилищного кооператива Жилищным кодексом РФ не предусмотрено.
В силу формулировкич. 3 ст. 146 ЖК РФ о том, что ОСЧ товарищества состоялось, если на нём присутствовал кворум, можно говорить об очной форме проведения такого собрания. Право ТСЖ провести собрание своих членов в заочной форме закреплено в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.
Об очно-заочной форме проведения общих собрания членов товарищества собственников в ст. 146 ЖК РФ не упоминается, но поскольку, согласно ч. 1.1 этой статьи, к собраниям членов товарищества применимы те же требования, что и к ОСС, считается, что ОСЧ также можно проводить в очно-заочной форме. Такую возможность лучше закрепить в Уставе ТСЖ.
В ст. 117 ЖК РФ, которая регламентирует проведения ОСЧ жилищного кооператива, нет упоминаний о формах проведения такого собрания. Поскольку ЖК обычно действует по аналогии с товариществом собственников, то ОСЧ кооператива также проводится в очной, заочной, очно-заочной форме.
Кворум и подсчёт голосов зависит от количества членов ТСЖ/ЖК
В отличие от кворума на ОСС, где он зависит от количества голосов всех собственников и дольщиков в доме, кворум при проведении общих собраний членов ТСЖ или ЖК зависит от количества собственников, в них входящих, и площади принадлежащих им помещений.
Общее собрание ТСЖ признаётся состоявшимся, если в нём приняли участие его члены, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Кворумом для ОСЧ жилищного кооператива считается присутствие на собрании более 50% его членов (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).
- на общем собрании членов товарищества собственников голоса подсчитываются так же, как при проведении ОСС – в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности у члена ТСЖ;
- на общем собрании членов жилищного кооператива в основу подсчёта ложится количество человек, проголосовавших «за», «против» или «воздержался», по отношению к общему количеству членов кооператива, присутствующих на собрании.