Статья 236. Гражданского Кодекса РФ. Отказ от права собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 236. Гражданского Кодекса РФ. Отказ от права собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Отказ от права собственности начинается с объявления о своём решении. Если речь идёт о правах на недвижимость, то важно составить письменный отказ и уведомить о нём регистрационные органы. Там данные внесут в реестр недвижимости. Само заявление нужно подать в муниципалитет. С этого момента объект собственности будет считаться бесхозяйственным.
Но при этом собственник ещё может:
- Подать заявление о приостановке процедуры отказа.
- Принять обратно в собственность это имущество в течение года с момента отказа.
- Подтвердить намерение об отказе от права собственности, окончательно утратив свои права на неё.
После признания имущества бесхозяйственным бывший владелец получает об этом справку. По прошествии года оно может быть передано новому владельцу. После этого бывший собственник больше не обязан содержать данное имущество.
До возникновения права собственности на данное имущество у нового владельца, предыдущий сохраняет все свои права.
Дом очень ветхий. Могу ли я отказаться от собственности в пользу государства и что для этого нужно? — вопрос №10944443 от 03.07.2016
После подачи собственником недвижимости заявления об отказе в администрацию того района, где находится “отказной” объект, местным Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии осуществляется постановка на учет бесхозяйной вещи, расположенной на территории регистрационного округа (т.е. соответствующей области, республики или края) по местонахождению объекта.
Отказаться от права собственности можно двумя способами: объявлением об отказе и совершением иных действий.
Первый применяется в отношении недвижимого имущества обязательно перед органом, осуществляющим госрегистрацию соответствующих объектов.
Это правило закреплено в “Положении о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, утвержденном правительственным Постановлением от 17.09.2003 г. N 580.
Собственнику предписывается подать заявление об отказе в соответствующий орган местного самоуправления, который определяется по местонахождению объекта недвижимости. С момента подачи заявления на объект накладывается режим бесхозяйной вещи. Однако прежний владелец может:
- потребовать приостановления процедуры;
- принять имущество вновь во владение, пользование и распоряжение (путем подачи соответствующего заявления в “Росреестр” в течение года с момента постановки объекта на учет);
- заявить об отсутствии намерения отказываться от своего права собственности.
- Собственность
- В случае если “отказник” вновь принимает имущество во владение, пользование и распоряжение, указанный объект снимается с регистрации.
Действия, совершаемые в рамках второго способа, относятся к движимым вещам и могут носить фактический характер (например, выбрасывание).
Статья 236 требует, чтобы они свидетельствовали (причем определенно, не оставляя сомнений и двусмысленности) об устранении лица от владения, пользования и распоряжения имуществом. Т.е.
Перечень документов для отчуждения нежилого помещения
Закона N 102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу ст. 552 ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение.
Федерального закона от N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст. 1 Закона N 102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст.
Под отчуждением имущества юристы подразумевают все сделки, связанные с переходом права собственности от одного лица к другому, возмездно, безвозмездно или на принудительной основе
С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.
Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.
В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.
Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).
Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:
- договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
- договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
- совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
- безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).
Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое недвижимое имущество в специальном государственном реестре.
При добровольной передаче прав недвижимость стороны помимо договора должны подготовить пакет документов. Если это купля-продажа или подобная сделка, для ее оформления необходимо иметь:
- паспорта сторон;
- единый жилищный документ или выписку из домовой книги с указанием прописанных в квартире лиц;
- справку об отсутствии задолженности по коммуналке;
- выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
- техническую документацию на объект (кадастровый паспорт, если это дом или земельный участок);
- согласие со стороны супруга продавца или разрешение органов опеки;
- согласие супруга покупателя, если он в браке;
- письменный отказ от приобретения лицами, имеющих преимущественное право покупки, или документ, подтверждающий их уведомление о продаже.
Аналогичный пакет потребуется и для Росреестра при государственной регистрации.
Отчуждать недвижимость имеют право лица, уполномоченные собственником. Если владелец находится за пределами государства и не может приехать для заключения сделки или ему не позволяет это сделать состояние здоровья, он вправе назначить представителя.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Если ребенку менее 14 лет, то от его имени действуют законные представители (родители, опекуны, приемные родители, представители органов опеки). В самой сделке несовершеннолетний собственник не участвует (его присутствие и личная подпись не требуются).
Если ребенку от 14 до 18 лет, он участвует в сделке и ставит свою подпись на документах. Но только в присутствии и с согласия законных представителей. Отчуждать имущество несовершеннолетнего можно не во всех случаях (даже с его согласия). Например, если продается квартира, то взамен можно купить либо лучшее, либо равнозначное по параметрам жилье.
В данном случае отчуждение имущества — это операции, производимые также в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних лиц в зависимости от их возрастной категории.
Так, сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.
Согласие на отчуждение
С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок
Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.
К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).
Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.
В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.
Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.
Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.
При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.
Основания прекращения права собственности
В 235 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации указаны основания которые позволяют прекратить владеть имуществом.
Данные основания можно разделить на три категории, а именно:
- Отказ от собственности по добровольному желанию;
- Случай, когда основания не зависят от воли собственника;
- Прочие обстоятельства.
Первой категории принадлежат следующие пункты:
- Отказ от своего имущества в пользу другого лица. В этом случае собственник заключает гражданско-правовой договор с другими лицами, который предусматривает передачу права собственности на имущество;
- Собственник отказывается от недвижимости. В этом случае недвижимость будет распределена между всеми владельцами.
Второй категории принадлежат следующие пункты:
- В случае, когда недвижимость была уничтожена непреодолимой силой;
- Если имение утратило характерные ей свойства и стало непригодным для дальнейшей эксплуатации.
К третьей категории относятся прочие обстоятельства, ввиду которых можно потерять привилегию на пользование имуществом. Среди таких оснований возможно выделить совершение уголовных преступлений.
Законом предусмотрено прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое, в силу закона, не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок (ст. 238 ГК РФ). Подобные ситуации могут возникнуть в случае изменения правового режима вещи. Так, например, вещь, находившаяся в свободном обращении, перешла в разряд ограниченно оборотоспособных или изъятых из оборота вещей, и более она не может находиться в собственности данного лица.
Подобное имущество подлежит отчуждению тому лицу, в собственности которого оно может быть. В случае неисполнения обязанности по отчуждению, государственный орган или орган местного самоуправления обращается в суд с заявлением о принудительном отчуждении имущества. При этом собственнику возмещается стоимость имущества, определенная судом, за вычетом затрат на отчуждение.
Указанные правила действуют также для случаев, если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано (например, наследование оружия).
Таким образом, нами были рассмотрены некоторые способы возникновения права собственности, влекущие, соответственно, прекращение данного права у другого субъекта. Такие способы называются производными.
Особыми основаниями прекращения права собственности являются такие, которые не влекут его возникновение у других лиц. К ним относятся:
уничтожение по собственному желанию;
уничтожение по обязательному для собственника предписанию компетентного органа;
уничтожение вещей в связи с событиями;
уничтожение неправомерными деяниями третьих лиц.
Процедура оформления отказа от права
После подачи собственником недвижимости заявления об отказе в администрацию того района, где находится “отказной” объект, местным Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии осуществляется постановка на учет бесхозяйной вещи, расположенной на территории регистрационного округа (т.е. соответствующей области, республики или края) по местонахождению объекта.
По существующим правилам, госорганом принимаются на учет объекты, не закрепленные ни за одним собственником, или владельцы которых неизвестны, или от права собственности на которые отказались. Исключением являются земельные участки: если они не имеют собственника, то считаются находящимися в государственной собственности до момента разграничения прав на землю. И на учет в качестве бесхозяйных ставятся только те из них, от которых отказался частный собственник.
Принудительные варианты
Заключение договора на отчуждение имущества — это одна из разновидностей передачи собственности или какого-либо права на нее. Помимо этого, существует и принудительная вариация. Она применяется по решению суда о реквизиции или конфискации собственности. Поводом для этого выступают различные ситуации:
- Владелец имущества не может оплатить долг или алименты.
- Существует чрезвычайная государственная необходимость — общественная опасность, масштабная катастрофа и проч.
- Конфискация имущества у коррупционера (в случае когда владелец не смог доказать, что собственность была приобретена им законно, за свои деньги).
Что касается понятие принудительного отчуждения в гражданском праве, то в данном случае оно может быть следующим:
- Взыскание собственности по обязательствам ее владельца (по заключенному договору, решению суда, конкретному закону).
- В связи с окончанием контракта о найме или аренде.
- Для государственных или муниципальных нужд.
- В связи с изъятием земельного участка, на котором находится недвижимость.
- Реквизиция или конфискация собственности.
- Прекращение прав в случае с имуществом, используемым по назначению.
Необходимая документация
При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:
- Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
- При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
- Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
- Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
- Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
- Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
- Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
- Дата и место составления документа.
- Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
- Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
- Подписи каждой из сторон сделки.
Отвечает руководитель юридической Владислав Фролов:
Отказаться от доли дочь может разными способами — например, подарить свою долю, продать, поменять. Но долги по коммунальным платежам никуда не денутся — судя по всему, их взыскали по иску УК к обоим собственникам, поскольку они оба зарегистрированы по месту жительства в данной комнате. И долг по оплате ЖКУ с них взыскали солидарно.
В таких случаях долг полностью взыскивается с того, чьи доходы судебным приставам удалось обнаружить. И этот человек, полностью погасивший долг, приобретает право требования уплаты долга пропорционально определенной им доли в долге.
Чтобы было понятнее: в данном случае дочери из 13 кв. м принадлежит доля в 6 м, а отцу — 7 кв. м. Если бы у них были одинаковые доли по 6,5 кв. м (т. е. 50% на 50%), тогда дочь после выплаты долга в судебном порядке могла бы требовать от отца выплаты ей половины выплаченной за долг суммы.
В данном случае у отца в собственности 53% площади комнаты, у дочери — 47%. Поэтому она имеет право требовать от отца после выплаты долга возмещения 53% от уплаченной суммы.
Также при продаже доли и заключении договора мены дочери необходимо учитывать, что у отца возникает право преимущественного выкупа доли. Дочь должна будет известить отца о предстоящей сделке, а у него будет право в течение месяца со дня получения уведомления заключить сделку или отказаться от своего права выкупа доли.
Разъяснения специалистов по отказу от права
Норма об отказе от права собственности не нашла пока широкого практического применения, но эксперты уверены, что с развитием рыночных отношений этот вопрос будет становиться все более актуальным.
Отказ от права собственности на принадлежащее имущество, согласно закону, может быть совершен только физическим или юридическим лицом.
Такая формулировка подразумевает, что возможности отказаться от состоящего на балансе имущества нет ни у Российской Федерации, ни у ее субъектов, ни у муниципалитетов. Кроме того, из ст. 236 ГК следует, что, сохраняя право собственности, владелец брошенной вещи до ее перехода в собственность других лиц вправе в любой момент своими действиями восстановить владение указанным имуществом.
Процедура оформления отказа от права
После подачи собственником недвижимости заявления об отказе в администрацию того района, где находится “отказной” объект, местным Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии осуществляется постановка на учет бесхозяйной вещи, расположенной на территории регистрационного округа (т.е. соответствующей области, республики или края) по местонахождению объекта. По существующим правилам, госорганом принимаются на учет объекты, не закрепленные ни за одним собственником, или владельцы которых неизвестны, или от права собственности на которые отказались. Исключением являются земельные участки: если они не имеют собственника, то считаются находящимися в государственной собственности до момента разграничения прав на землю. И на учет в качестве бесхозяйных ставятся только те из них, от которых отказался частный собственник.
Когда отчуждение имущества могут запретить
В ряде случаев отчуждение недвижимости невозможно. «Как правило, запреты и ограничения на произвольное отчуждение жилья связаны с наличием обременений (ипотека, арест в рамках исполнительного производства, запрет на совершение регистрационных действий) или необходимостью защитить ту или иную группу лиц (к примеру лиц, над которыми установлена опека или попечительство, или лиц, для которых данное жилье является единственным пригодным для проживания)», — говорит Иван Лукин.
Изъятие единственного жилья за долги действительно под запретом, но он не касается недвижимости, купленной в ипотеку. Ее можно принудительно отчуждать, например в рамках дел о банкротстве должников.
«Определенные ограничения связаны с отчуждением недвижимости в пользу иностранных граждан, — добавляет Евгений Арапов. — Эти запреты касаются в первую очередь земельных участков и жилых домов на них. Так, иностранцам запрещено приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых определен президентом РФ, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения».
Недвижимость нельзя отчуждать и в случае, если властями наложен запрет на совершение сделок. Это может случиться из-за:
- долгов по кредитам и займам
- коммунальных задолженностей
- неоплаченных штрафов ГИБДД
- задолженностей по возмещению ущерба
- неоконченных судебных тяжб по разделу имущества
В этих случаях собственнику недвижимости надо будет снять обременение (арест или запрет на сделки). Обычно нужную для этого информацию можно получить у судебных приставов.