Топ-8 вопросов о правах детей в сделках с жильем. Разъяснения Росреестра
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Топ-8 вопросов о правах детей в сделках с жильем. Разъяснения Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего ООП одобряет сделки, которые подразумевают параллельную покупку жилья взамен проданной. Чтобы получить разрешение, стоит грамотно составить сразу 2 предварительных договора купли-продажи. В одном из них будут оговорены условия продажи недвижимости, в другом – приобретения нового объекта. Если удастся доказать, что покупаемая недвижимость не уступает в метраже, стоимости, количестве комнат, благоустроенности, окружающей инфраструктуре предыдущей, то проблем с проведением сделок не будет.
ПДКП – необходимый документ, который нужно будет составить законному представителю несовершеннолетнего. Срок его действия прописан, обычно указывают дату составления основного документа.
Если этого нет, то по ГК РФ срок дается на 12 мес., по прошествии их ПДКП теряет свою силу.
Разрешение на продажу, полученное в ООП действует в течение месяца, но иногда допустимы корректировки.
В ООП могут отказать в одобрении ПДКП, если ущемлены права ребенка, жилищные условия ухудшаются, новые метры предоставляются в аварийном\ветхом здании, на малозаселенной территории с отсутствием инфраструктуры и пр.
Если опекун считает отказ в ООП неправомочным, он может обжаловать действия сотрудников в районном суде в течение 3-х месяцев.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли
Прежде чем совершить сделку, необходимо подготовить весь комплект документов по продаваемой квартире.
Есть бумаги, без которых новый владелец не сможет изучить историю квартиры и зарегистрировать свое право владения ею после совершения сделки. Не все документы необходимы для предоставления в Росреестр, но для убеждения будущих покупателей в чистоте сделки, отсутствии неузаконенных перепланировок некоторые из них могут представлять ценность.
Затем запрашивается разрешение на продажу в органах опеки, осуществляется поиск покупателя.
Наконец, сделка реализуется, продавец получает деньги, покупатель — возможность зарегистрировать право владения квартирой в Росреестре.
Общий подход укладывается в в список:
- подготовка правоустанавливающих документов на жилье или его долю;
- заказ выписки из ГКН и техплана через Росреестр самостоятельно или с помощью агента;
- подготовка формы со сведениями о зарегистрированных лицах из паспортного стола;
- поиск покупателя;
- заключение предварительного документа о продаже (не обязательный шаг);
- получение согласия из опеки;
- подготовка и подписание договора о продаже жилого помещения или доли в нем;
- оформление акта приемки квартиры покупателем;
- официальная фиксация факта, подтверждающего смену владельцев, через Росреестр.
Оформление документов для продажи
Какие документы нужны для продажи квартиры для опеки? На Комиссию органов опеки требуется представить пакет в следующем составе:
- ходатайство о продаже, обосновывающее необходимость сделки улучшением условий проживания ребенка;
- согласие несовершеннолетнего, имеющего паспорт;
- выписка из домовой книги;
- бумага, официально подтверждающая факт рождения ребенка (и его копия);
- документы, доказывающие право владения жильем и указывающие на основания его получения;
- выписка из ГКН;
- технический план квартиры из БТИ;
- справка об отсутствии задолженности по уплате имущественного налога;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Получение разрешения Органов опеки и попечительства на продажу квартиры
Закон обязывает родителей при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства на совершение такой сделки (, ФЗ-48).
Требования Органов опеки. Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений – это требование, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребенка улучшались (или, как минимум, не ухудшались). Звучит, вроде бы правильно, но вся загвоздка в этом размытом понятии – «улучшение условий» – которое родители могут понимать по-своему, а инспектор по-своему.
«Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:
- ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру, и/или
- ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.
Эти два фактора и нужно иметь в виду родителям, чтобы получить от органов Опеки разрешение на продажу квартиры.
Со вторым случаем все понятно – если несовершеннолетний ребенок проживает с родителями по другому адресу (даже не имея там доли собственности), то Опека может одобрить сделку, при условии, что деньги за проданную долю ребенка будут переведены ему на отдельный счет, и сохранятся там до его совершеннолетия. Инспектор проверяет действительную рыночную стоимость этой доли, и смотрит, чтобы ребенку при этом, было где жить, и условия жизни там оказались не хуже, чем были раньше.
Правда, Опека может и отказать, мотивируя это тем, что ребенок не должен лишаться собственности, а денег на счете ему может и не хватить для покупки себе другого жилья. когда ему исполнится 18 лет.
Поэтому чаще происходит по-другому – при продаже одной квартиры, сразу покупается другая (см. альтернативная сделка купли продажи).
В этом случае ребенок получает долю собственности в новой квартире, и Опека оценивает эту долю в сравнении с той, что у него была в прежнем жилье. Если инспектор посчитает, что такой обмен не ухудшает условий жизни и материального состояния ребенка, то даст разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего.
А как инспектор оценивает и сравнивает эти доли? По площади или по стоимости? Вот тут уже и начинаются казусы с Опекой.
Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать?
В законе есть установка, которая касается только стоимости доли – стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться (, ФЗ-48). Насчет площади там ничего не сказано…
Но проблема в том, что инспекторы Опеки руководствуются помимо основного закона еще и внутренними распоряжениями и нормативными актами (в виде рекомендаций), которые позволяют им принимать решения на свое усмотрение. То есть они могут сами выбирать критерии оценки имущественного положения ребенка, и давать или не давать разрешение на продажу квартиры.
В жизни периодически попадаются чересчур «усердные и заботливые» сотрудники отдела Опеки и попечительства, которые не дают семье переехать в новое жилье, даже если оно по ряду параметров превосходит прежнее. Например, Опека вполне может запретить продажу двухкомнатной квартиры в центре Москвы, даже если взамен покупается трехкомнатная квартира в спальном районе. Причина – квадратные метры в центре стоят значительно дороже, чем площадь в «спальнике», а значит, имущественные интересы ребенка пострадают.
Но все же в типовом варианте получить разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка можно при условии, что в другой квартире его доля будет:
- Больше по стоимости. Например, квартира продается за 6 млн. руб., доля ребенка = 1/3, то есть стоимость этой доли = 2 млн. руб. Взамен покупается квартира за 9 млн. руб., доля ребенка остается прежней = 1/3, но стоимость этой доли уже = 3 млн. руб. Ребенок «в плюсе».
- Больше по площади. Например, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., доля ребенка = 1/3, то есть на ребенка приходится 20 кв.м. площади. Взамен покупается трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м., долю ребенку в ней выделяют такую же = 1/3, но площадь, соответствующая этой доле, уже 30 кв.м. Ребенок тоже «в плюсе».
Все эти сведения, конечно, должны подтверждаться документально (об этом ниже). А размер доли ребенка можно и увеличивать (например, выделить ему в новой квартире 1/2 долю вместо 1/3), чтобы Опека была спокойна.
Как оценить квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.
Разрешение выдается всегда на конкретные объекты недвижимости, с указанием их параметров и адресов.
Помимо «традиционных» факторов оценки улучшения условий жизни ребенка (стоимости и площади его доли), инспектор может на свое усмотрение оценивать и другие обстоятельства, в которых оказывается ребенок в результате продажи квартиры. Родители вполне могут этим воспользоваться для убеждения инспектора в необходимости сделки.
Споры и конфликты с Опекой – не такое уж редкое явление на рынке недвижимости. Что делать родителям, если Органы опеки не дают разрешение на совершение сделки с недвижимостью? Тут вариантов не очень много – например:
- Попытаться настоять на том, что увеличение площади доли ребенка (в результате переезда) гораздо важнее для его прожи��ания, чем рыночная стоимость этой доли (которая с годами может меняться).
- Попытаться убедить инспектора в том, что помимо площади и стоимости доли, для ребенка еще имеет значение фактор здоровья (например, у ребенка аллергия или астма, и родители переезжают из центра за город, где воздух чище).
- Попытаться внушить инспектору, что ребенку необходим этот переезд в целях продолжения учебы (нашли школу получше), смены социального окружения (конфликты с местными), воссоединения с семьей (будут жить вместе с бабушкой и дедушкой), смены климата, улучшения фактических условий жизни ребенка, и т.п. – у кого на что еще хватит фантазии.
В поддержку своих слов можно приводить письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов и соцработников. Опека обращает внимание на те цели, ради которых родители ребенка затеяли переезд. Поэтому может дать разрешение на сделку даже в том случае, если новая квартира будет незначительно хуже предыдущей, но жизнь ребенка в новых условиях явно улучшится по другим показателям.
Здесь же можно добавить как аргумент – перечисление на отдельный банковский счет ребенка некоторой суммы, которая компенсирует ему потерю стоимости его доли в квартире при продаже. А если покупать новое жилье вообще не планируется, то можно выделить ребенку долю (например, дарением) в том жилье, в котором он будет жить.
Для получения разрешения на продажу, Опека может потребовать одновременно и выделения доли, и перевода денег на счет ребенка.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.
Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.
Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.
Предварительный договор купли-продажи для опеки: зачем нужен и как составляется
Предварительный договор купли-продажи – необходимый документ, без которого Органы опеки не станут даже рассматривать обращение заявителя. Именно ПДКП изучается сотрудниками на предмет того, как, кому и за какую цену продается объект недвижимости.
Предварительный договор позволяет работникам оценить все существенные условия конкретной сделки и понять, насколько целесообразна и необходима планируемая купля-продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. Именно на основании этого соглашения (или 2-ух соглашений) представители органа проводят правовую экспертизу сделки, в которой участвует Опекаемое лицо.
ПДКП предваряет собой основной договор купли-продажи и служит базой для его заключения, однако это не значит, что к оформлению данного документа можно отнестись халатно. Наоборот, предварительный договор уже устанавливает между Продавцом и Покупателем реальные юридические правоотношения и закрепляет за ними определенные обязательства. За неисполнение этих обязательств и одна, и другая сторона рискует понести ответственность, предусмотренную как положениями самого договора, так и нормами действующего законодательства.
ПДКП не должен содержать формальных и содержательных ошибок, т.к. впоследствии вся информация отсюда будет перенесена в основной договор купли-продажи. Если это допускается положениями ПДКП, при составлении основного договора купли-продажи стороны могут незначительно изменить отдельные пункты. Однако суть и смысл ключевых договоренностей (стоимость недвижимости, субъекты сделки и пр.) должны остаться неизменными.
✅ Как получить одобрение ООП?
Чаще всего ООП одобряет сделки, которые подразумевают параллельную покупку жилья взамен проданной. Чтобы получить разрешение, стоит грамотно составить сразу 2 предварительных договора купли-продажи. В одном из них будут оговорены условия продажи недвижимости, в другом – приобретения нового объекта. Если удастся доказать, что покупаемая недвижимость не уступает в метраже, стоимости, количестве комнат, благоустроенности, окружающей инфраструктуре предыдущей, то проблем с проведением сделок не будет.
С гораздо более низкой вероятностью ООП одобрит продажу жилья с внесением денежной суммы на счет недееспособного лица. Если планируется такая сделка, необходимо будет обеспечить прописку в благоустроенном жилье.
После получения одобрения ООП в указанный в предварительном договоре срок необходимо:
- заключить основное соглашение (оно обязательно заверяется нотариально);
- исполнить условия, прописанные в документе;
- осуществить полный расчет;
- зарегистрировать права собственности (госпошлина – 2 тыс. руб.);
- предоставить ООП доказательства того, что интересы недееспособного лица полностью соблюдены, как это было оговорено в обязательстве.
Процесс заключения сделки
Для того, чтобы продажа недвижимости была законно оформлена и зарегистрирована, необходимо получить согласие дольщика, совладельца или супруга. Разрешение пишется в произвольной форме или по образцу нотариуса. Документ является приложением к основному соглашению о купле — продаже недвижимости.
Договор составляется в двух экземплярах. Вступает в силу в момент подписания. Соглашение обязательно проходит государственную регистрацию. Органы Росреестра проверяют действительность документов и законность совершения сделки. В последующем, передача собственности происходит по передаточному акту. Свидетельство регистрации права собственности нового владельца выдается в течение 15 дней, если предоставлены все недостающие документы. Оформление сделки считается законным, когда соблюдены правила покупки движимого или недвижимого имущества.
Существуют определенные риски:
- если не получено согласие второго супруга или дольщика, высока вероятность обращения в суд обманутого совладельца. В этом случае, законодательство будет на стороне пострадавшего. Исковая давность по оформлению сделки с недвижимостью — 3 месяца.
- в случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, органы ОП могут отказать в продаже недвижимости. Это приведет к невозможности совершения сделки.
При покупке квартиры, следует учитывать, что есть площадь общего пользования, например, кухня. Если продается доля в собственности, соседи должны наладить общий быт и взаимоотношения. Иначе, заселение новых владельцев может затянуться по решению суда, когда нарушаются права прежних жильцов. Совместная собственность может быть продана без согласия супруга/супруги если составлен брачный договор или другой документ, позволяющий полноправно распоряжаться таким имуществом.
Порядок заключения сделки с продажей долевого или совместного имущества:
- оформление соглашения купли — продажи имущества, подписание договора;
- оплата;
- принятие объекта недвижимости;
- подписание передаточного акта и смотрового листа;
- регистрация недвижимости в государственном органе.
Процедура совершения сделки происходит в обычном порядке, кроме того, что в договоре о купле — продаже недвижимости участвуют два собственника.
Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли
Прежде чем совершить сделку, необходимо подготовить весь комплект документов по продаваемой квартире.
Есть бумаги, без которых новый владелец не сможет изучить историю квартиры и зарегистрировать свое право владения ею после совершения сделки. Не все документы необходимы для предоставления в Росреестр, но для убеждения будущих покупателей в чистоте сделки, отсутствии неузаконенных перепланировок некоторые из них могут представлять ценность.
Затем запрашивается разрешение на продажу в органах опеки, осуществляется поиск покупателя.
Наконец, сделка реализуется, продавец получает деньги, покупатель — возможность зарегистрировать право владения квартирой в Росреестре.
Общий подход укладывается в в список:
- подготовка правоустанавливающих документов на жилье или его долю;
- заказ выписки из ГКН и техплана через Росреестр самостоятельно или с помощью агента;
- подготовка формы со сведениями о зарегистрированных лицах из паспортного стола;
- поиск покупателя;
- заключение предварительного документа о продаже (не обязательный шаг);
- получение согласия из опеки;
- подготовка и подписание договора о продаже жилого помещения или доли в нем;
- оформление акта приемки квартиры покупателем;
- официальная фиксация факта, подтверждающего смену владельцев, через Росреестр
Сделку по продаже жилища, владельцем части которого является несовершеннолетнее лицо, целесообразно проводить не в простой письменной форме: договор, заверенный нотариально, предоставляет покупателю гарантии безопасности и чистоты сделки. О том, всегда ли требуется нотариальное заверение договора купли-продажи, мы рассказывали тут, а сколько это может стоить, узнаете из нашего отдельного материала.
Предлагается следующий состав договора:
- название документа;
- место его заключения;
- дата подписания;
- подробные данные продавца, его законного представителя (отца или матери) и покупателя, предоставляющие возможность однозначной идентификации их личностей;
- характеристики предмета договора, позволяющие однозначно определить его (в соответствии с техпланом и кадастровым паспортом);
- основание и доказательство владения жильем (с наименованием и реквизитами соответствующих бумаг);
- цена недвижимого имущества;
- сроки и формы расчетов;
- подписи участников сделки.
Договор купли продажи квартиры: продавец несовершеннолетний – что делать покупателю?
Сделки с недвижимостью, в которых принимают прямое или косвенное участие несовершеннолетние, регулируются Конституцией РФ, статьями ГК РФ, СК РФ, ЖК РФ и другими актами и нормами.
Главные особенности:
1. Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку, образец которого есть на нашем сайте, может заключаться только в присутствии родителей. Также эту роль могут занять представители органов опеки. Ситуация выглядит аналогично, если подросток выступает в роли продавца;
2. Одобрение на любые действия с недвижимостью покупатель обязательно должен получить у органов опеки. Любые обходные пути в ходе судебных разбирательств будут обозначены, а сделка признана недействительной. Основная задача государства заключается в том, чтобы защитить имущественные права несовершеннолетнего;
3. Возраст играет ключевую роль. Согласно ст. 60 Конституции РФ дееспособным считается подросток, достигший 18 лет. В этом возрасте юноша или девушка могут самостоятельно заключать любые виды сделок. Если подростку от 14 до 18 лет – он считается недееспособным или частично дееспособным (с 16 до 18), следовательно, договор купли продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку (образец можно скачать прямо сейчас) может быть заключен только при наличии письменного согласия родителей, а также после одобрения органов опеки.
Если договор купли-продажи квартиры (продавец несовершеннолетний) заключить без учета письменного согласия законных представителей – сделку признают недействительной. Причем сделать это может сам подросток при достижении им 18 лет. Для покупателя это слишком рискованное мероприятие.
Обратите внимание – согласие органов опеки на реализацию недвижимости не требуется только в том случае, если подросток будет официально признан дееспособным даже в 16 лет. Законодатель предусмотрел всего 2 возможности для этого:
• Вступление в брак;
• Эмансипация.
С первым случаем все очевидно – вступление в брак и даже его последующее расторжение фактически наделяют 16-летнего подростка статусом полностью дееспособного гражданина. Эмансипация означает, что юноша или девушка работают официально по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (согласно с. 27 ГК РФ).