Аванс и задаток в чем разница при покупке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс и задаток в чем разница при покупке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.
Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?
Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
-
если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
-
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
-
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Задатком считается определённая сумма, которую покупатель передаёт владельцу недвижимости в доказательство своих намерений заключить сделку. Так он подтверждает, что определился с выбором и менять свои планы не собирается. Но и у продавца, и у покупателя могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. В таких ситуациях законодательство защищает обе стороны.
В некоторых случаях задаток можно забрать. Условия возвращения денег следующие:
- покупатель передумал и отказывается покупать квартиру — средства остаются у владельца недвижимости;
- продажа отменяется по обоюдному решению сторон — сумма возвращается обратно;
- собственник отказывается от заключения сделки — он отдаёт двойной размер задатка.
Соглашение о задатке может стать приложением к предварительному договору. Ещё один вариант оформления предоплаты — указать задаток в одном из пунктов предварительного ДКП. Если такого документа нет, но заключено соглашение, при рассмотрении дела в судебной инстанции придётся доказывать, что оно выступает как раз проектом договора, что довольно проблематично.
В случае неожиданного изменения планов покупателю лучше договориться с собственником недвижимости о том, чтобы расторгнуть проект ДКП и/или соглашение по обоюдному согласию — так получится вернуть всю сумму задатка. Если собственник отказывается без законных оснований, требовать деньги придётся через суд. В таком случае вовсе не обязательно сначала отправлять продавцу претензию, можно сразу подать исковое заявление.
Аванс или задаток – что не возвращается?
Ответ на этот часто встречающийся вопрос – задаток. Он не возмещается, если договоренности нарушил покупатель, который его внес. В свою очередь, авансовый платеж от задатка отличается тем, что при расторжении договора он возвращается практически всегда, если сделка не состоялась.
Аванс также оформляется письменным соглашением после достижения предварительных договоренностей и согласования основных условий будущей сделки. Из полученной авансовой суммы продавец перед возвратом может вычесть уже понесенные им затраты на оформление документов и другие процедурные расходы, если в разрыве договора виновата другая сторона.
Фактически аванс – это всего лишь частичная предоплата стоимости покупки. Если она не состоялась, то и в самом авансе нужды больше нет. Продавец получит право оставить себе полученный от покупателя аванс или какую-либо его часть, только если в договоре прописана компенсация ему ущерба от срыва сделки.
Есть еще один значимый нюанс, чем отличается аванс от задатка: вами была внесена предоплата, но письменное соглашение об этом составлено не было? В подобной ситуации в соответствии с ГК уплаченная сумма будет считаться не задатком, а авансом.
Поскольку аванс прописан в законодательстве менее четко и детально, при оформлении соглашения о нем вам следует очень тщательно подойти к составлению текста такого документа и прописать в нем все возможные спорные моменты.
Итак, мы уже выяснили, в чем разница между авансом и задатком. Теперь нам предстоит определиться, какая из этих форм предоплаты выгоднее для вас, как для покупателя.
Если ваше намерение купить конкретную жилую недвижимость серьезно и бесповоротно, выбирайте задаток. Поскольку он дает определенные гарантии успешного завершения сделки. А если продавец нарушит договоренность, вы, как минимум, получите компенсацию затраченных денег, времени и нервов – задаток вернется к вам в удвоенном размере.
Для продавца задаток также предпочтителен, если он не мошенник и всерьез намерен получить деньги за жилые квадратные метры.
Следует помнить, что авансовый платеж отличается от задатка тем, что не дает абсолютно никаких гарантий выполнения сделки. Поэтому в неопределенных ситуациях лучше вообще не делать предоплату ни в какой форме.
Вы все-таки согласовали аванс? Обязательно оформляйте расписку о получении этих денег. Продавец обязан написать ее в вашем присутствии и завизировать подписями обоих участников договора.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.
Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.
В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.
Зачем вносить аванс или задаток?
Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:
- Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
- У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
- У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.
Задаток выгоден покупателю, потому что гарантирует заключение сделки или возврат денег в двойном размере. Аванс выгоден продавцу, если в авансовом соглашении предусмотрены штрафы при отказе от сделки покупателя.
| Аванс и задаток | |
| Различия | Сходства |
| Аванс чаще всего возвращается полностью, задаток обеспечивает финансовую ответственность | Это предоплата за квартиру |
| Задаток регулируется законом, аванс нет | Нужно составлять письменное соглашение |
| Задаток имеет обеспечительную функцию, аванс нет | Засчитываются в основную сумму |
| Аванс используют для цепочки альтернативных сделок, задаток нет |
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Задаток – это финансы, направленные от покупателя продающему в счет платежей, указанных в договоре. Эти денежные средства подтверждают то, что договор является заключенным. Кроме того, эти внесенные деньги дают гарантию выполнения каждого пункта документации. Если заключенная сделка была совершена удачно, тогда внесенный задаток засчитывается в общую сумму оплаты.
Выделяют 3 главных характеристики задатка:
- Задаток является определенной частью суммы, которая указана в договоре.
- Внесенная сумма является доказательством заключения того или иного соглашения между двух сторон.
- Задаток считается обеспечительным методом.
Особенно необходимо выделить последний пункт. Его суть заключается в том, что, если кто-то из сторон соглашения нарушит собственные обязательства, тогда могут произойти неприятные последствия. Последствия будут зависеть от того, из-за кого именно из сторон была нарушена договоренность.
Как оформлять передачу предоплаты
Неважно, в какой форме вы с продавцом договорились передать деньги, как аванс, задаток или обеспечительный платеж — в любом случае нужен договор. Пропишите в нем эти пункты:
- Паспортные данные всех участников сделки. Если продавцов или покупателей несколько, или вы планируете купить квартиру в ипотеку с помощью созаемщиков — добавьте их в договор.
- Полную информацию о недвижимости — адрес, кадастровый номер и стоимость, технические параметры, такие как этаж и метраж. Информацию лучше взять из выписки ЕГРН.
- Форму договора — это аванс, задаток или обеспечительный платеж. Обычно прописывается в названии, но нет запрета сделать предварительный договор, в котором отдельным пунктом указать на юридическую форму предоплаты.
- Полную стоимость квартиры — это нужно, чтобы продавец не смог ее изменить уже после получения предоплаты.
- Сумму предоплаты. Если стоимость квартиры уменьшается на сумму предоплаты, об этом тоже стоит упомянуть в договоре.
- Условия удержания и возврата. Что произойдет, если покупатель или продавец передумают заключать сделку. Что будет, если сделку не получится заключить из-за каких-то внешних обстоятельств, например, отказа в одобрении ипотеки. Нужно ли возвращать предоплату при форс-мажорах.
- Добавьте сроки действия договора — укажите точную дату, до которой нужно заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
Значение предоплаты на квартиру
На первичном и вторичном рынках недвижимости начальный платеж проводится покупателем, чтобы «застолбить» за собой определенное рыночное предложение (квартиру продавца). А для продавца получение предоплаты означает твердость намерений покупателя, требующую снятия квартиры с продажи и окончательной подготовки документов для завершения сделки.
По сделкам купли-продажи недвижимости предоплата вносится на строго определенный срок, по оформленному договору или соглашению и при закрытии сделки учитывается в общей сумме платежей.
При сделке на первичном рынке (квартира в новостройке) условия предоплаты по сумме и срокам регламентируются застройщиком, покупателю остается лишь соглашаться или не соглашаться на них. На вторичном рынке возможности обсуждения условий между продавцом и покупателем шире – размер предоплаты, сроки расчетов и порядок их совершения обговариваются сторонами отдельно.
Чтобы понимать разницу между авансовым платежом и задатком следует разобраться в их нормативных определениях, установленных законодательством РФ.
Похожие записи: