Гарантия на дом от застройщика по закону РК
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на дом от застройщика по закону РК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Что делать, если застройщик отказывается исправлять дефекты?
Если застройщик после 30-дневного срока не отреагировал либо отказал в исправлении дефектов, следует оформить досудебную претензию.
Она пишется в свободной форме, обязательно на бумажном, а не электронном носителе в двух экземплярах.
При этом необходимо составить акт обследования помещения и пригласить оценщика с соответствующей лицензией для оценки ущерба. На этой процедуре должен присутствовать и застройщик.
Сумму, определённую оценщиком, следует указать в досудебной претензии, которая отправляется почтой либо доставляется в офис застройщика.
Второй экземпляр со всеми необходимыми отметками дольщик оставляет у себя. В этом случае срок ожидания также составляет 30 дней.
Самые распространённые неустранимые дефекты
- Высота стен. Часто она меньше, чем заявлено в договоре.
- Несоответствие материала внутренних перегородок. Например, они должны быть выполнены из перегородочного блока, а по факту — из гипсокартонных листов. Особенно это сложно исправить после чистовой отделки и ремонта.
- Отсутствие прямых углов в помещениях. В договоре одного из ведущих застройщиков Казахстана сказано,что они должны обеспечить прямые углы только в кухне, а в остальных помещениях нет. При этом по строительным нормам и правилам РК углы должны быть прямые везде, независимо от назначения комнаты.
На что не распространяется гарантия
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве
1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса Республики Казахстан, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.
2. Законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях и об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве в части, не урегулированной настоящим Законом.
3. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.
Срок гарантийных обязательств
Минимальный срок гарантии от застройщика на конструктив составляет 5 лет. На оборудование и сети — 3 года. Так написано в законе. Однако строительная компания, стремясь привлечь большее количество покупателей, может продлить срок. Тогда соответствующая запись вносится в ДДУ (договор долевого участия) или ДКП (договор купли-продажи).
Началом гарантийного периода считается день подписания акта передачи объекта жилой недвижимости покупателю — документ является приложением к договору. Вы можете ещё какое-то время не жить в квартире, но гарантийный срок всё равно будет идти.
Если по договору квартира передавалась с отделкой, то на отделочные работы тоже распространяется гарантия. Все доделки и ремонт выполняются бесплатно для нового владельца.
Гарантийный срок на помещения и оборудование
Гарантийный срок для жилого или нежилого помещения, построенного по ДДУ, – не менее 5 лет. Он исчисляется со дня подписания акта приема-передачи данного помещения (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет, он исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД (ч. 5.1 ст. 7 названного закона). В теории минимальные гарантийные сроки, указанные в Федеральном законе № 214-ФЗ, могут быть увеличены в ДДУ. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ). Как правило, этот срок составляет до 6 месяцев. При этом гарантийный срок должен исчисляться именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства, а не с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Условие ДДУ о том, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода МКД в эксплуатацию, противоречит закону, поскольку такое условие искусственно уменьшает срок гарантии (Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 по делу № А04-3049/2014, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).
Куда обращаться за устранением дефектов?
Теперь перейдем к описанию конкретного алгоритма действий при обнаружении проблем с ремонтом в новостройке.
Шаг №1. Зафиксируйте дефекты на фото и/или видео и составьте их письменное описание в присутствии свидетелей.
Шаг №2. Закажите независимую экспертизу, чтобы убедиться в том, что случай является гарантийным. Особенно это касается серьезных происшествий.
Как она проходит?
1) Специалист приезжает на место, внимательно осматривает квартиру и самостоятельно фиксирует нарушения.
2) После подробного обследования объекта он составляет строительно-техническое заключение, в котором перечисляет все дефекты, указывает причины их появления, а также дает оценку и рекомендации по восстановительному ремонту.
Не забудьте сохранить чек за услугу агентства, чтобы предоставить ее застройщику и вернуть деньги. Это важно, если правда окажется на вашей стороне.
Шаг №3. Составьте претензию в двух экземплярах.
В тексте жалобы нужно указать:
- ФИО заявителя, его паспортные данные;
- данные свидетелей и их подписи;
- адрес дома;
- причину обращения с опорой на нарушения правил гарантии на новостройки, обозначенных в конкретных нормативно-правовых актах и в договоре долевого участия;
- желаемые сроки проведения ремонтных работ.
На что застройщик не дает гарантию?
Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:
- естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
- несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
- пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
- выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
- аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.
Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.
Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Однако далеко не всегда все проходит так гладко. Если обслуживанием дома занимается компания, аффилированная застройщиком, решение вашей проблемы может намеренно саботироваться. Особенно если сама девелоперская компания неблагонадежная. В этом случае УК может намеренно затягивать сроки проведения осмотра и составления соответствующего акта.
Более того, откровенно недобросовестные компании могут отказываться признавать ваш случай гарантийным и включить его в перечень работы, которые проводятся в рамках капитального или текущего ремонта. В этом случае исправлять дефект будут за счет жильцов дома.
Если вы видите, что управляющая компания саботирует решение вашей проблемы и безосновательно признает дефект негарантийным, незамедлительно заказывайте независимую экспертизу. С ее результатами необходимо обратиться в офис застройщика. Если и это не подействовало, отправляйтесь в суд.
Однако зачастую застройщики предпочитают «не выносить сор из избы», то есть решать такие ситуации во внесудебном порядке. Заручитесь поддержкой юриста, в этом случае помимо устранения дефекта вы можете попробовать получить дополнительное возмещение ущерба, например, скидку на проект перепланировки или компенсацию оплаты коммунальных услуг.
Условия гарантийного обслуживания в магазинах «12 Месяцев»
Одной из важных составляющих работы нашего интернет-магазина является то, что продаваемые товары сертифицированы и обеспечены фирменной гарантией фирм-производителей.
Для осуществления гарантийного обслуживания необходимы:
- правильно и без помарок и исправлений заполненный гарантийный талон, в котором должны быть указаны модель и серийный номер изделия, дата продажи и печать торгующей организации;
- документ, подтверждающий покупку (товарная накладная);
- полная комплектация товара.
Обращаем также ваше внимание на то, что при получении и оплате заказа покупатель в присутствии курьера обязан проверить комплектацию и внешний вид изделия на предмет отсутствия физических дефектов (царапин, трещин, сколов и т.п.) и полноту комплектации. После отъезда курьера претензии по этим вопросам не принимаются.
Гарантийное обслуживание не производится, если:
- утерян или не заполнен гарантийный талон
- оборудование было поставлено на территорию Республики Казахстан неофициально
- изделие имеет следы механического повреждения или вскрытия
- нарушены заводские пломбы
- были нарушены условия эксплуатации, транспортировки или хранения
- проводился ремонт лицами, не являющимися сотрудниками авторизованного сервисного центра
- использовались неоригинальные комплектующие
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет».
На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи.
К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля.
Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.