Продажа доли в приватизированной квартире совладельцу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в приватизированной квартире совладельцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продажа части жилья регулируется гражданским законодательством. Оформление сделки купли-продажи в этом случае осуществляется по стандартной схеме согласно статьям 554, 555 ГК РФ. Передача доли регулируется ст. 556. Необходимость нотариального сопровождения продажи долевой собственности закреплена в законе ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Как продать долю в приватизированной квартире без согласия других собственников?

Совладельцы не всегда могут прийти к общему решению, касающегося жилья. Возможны и случаи, когда один собственник имеет желание реализовать свою часть квартиры, а местонахождение второго неизвестно, либо он умышленно уклоняется от контакта с первым.

Если обстоятельства складываются так, что хозяину долевой собственности чинятся препятствия в совершении сделки по продаже ее части, дальнейший порядок его действий должен быть следующим:

• совладельцы квартиры должны быть оповещены о продаже доли квартиры и своем преимущественном праве ее выкупа письменно, посредством заказного письма с уведомлением, являющимся прямым доказательством того, что вы выполнили свою часть обязанностей по закону;

• вариантом против агрессивного совладельца может стать отчуждение долевой собственности через процедуру дарения;

• другой способ продажи части жилья без согласия второй стороны – это оформление договора займа, когда заемщик берет у займодавца определенную сумму в залог своего имущества, которое впоследствии передается ему в счет погашения долга;

• в случае, когда совладельцы жилья не находят мирного пути по разрешению конфликта, совершить продажу части этой недвижимости можно с разрешения суда.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре — это финальный этап любой сделки по продаже недвижимости, и операции с общедолевой собственностью не исключение. Регистрируется не договор, а переход права собственности от одного собственника к другому. Соответствующее требование закреплено Гражданским кодексом РФ.

Регистрацию проводит территориальное подразделение Росреестра, его определяют по адресу недвижимости. Пока Росреестр не закончит оформление, новый собственник не имеет права распоряжаться приобретенным имуществом.

Документы на регистрацию при продаже доли подает нотариус. После того как она будет завершена, в нотариат, где заверялась сделка, придет выписка из ЕГРН. Покупатель сможет ее забрать. С этого момента регистрации он считается полноправным собственником доли.

Несмотря на то, продажа доли в квартире без согласия других собственников поддерживается законом, в ст. 250 ГК сказано, что другие владельцы разделенного на имущества имеют приоритетное право покупки перед всеми прочими покупателями. То есть, при выставлении части жилья на продажу, они могут первыми выказать желание купить ее. Или же отказаться это сделать. Но для того, чтобы они смогли выразить свое мнение, их необходимо известить.

Для этого продавец должен направить всех письменное уведомление. В нем необходимо ясно и недвусмысленно выразить желание продать свою долю и указать цену. В случае нормальных отношений такой документ можно передать из рук в руки, но надежнее отправить его письмом с уведомлением. В этом случае факт получения извещения о продаже доли будет документально подтвержден.

С момента получения уведомления у других совладельцев есть месяц на размышления. Они могут либо принять предложение, либо отказаться от него, либо (что нежелательно) проигнорировать. Последствия будут зависеть от ответа. При одобрении предложения заключается договор. При отказе у нотариуса оформляется соответствующий документ. В этом случае, а также если ответа в отведенный срок не последовало, продавец вправе заключить договор с любым желающим. Но с одним условием: цена должна быть не ниже предложенной сособственникам.

Любое допущенное нарушение может привести к тому, что один из совладельцев потребует расторгнуть уже заключенную сделку и сделать покупателем его. Производится перевод прав через суд, срок для обращения в который равен трем месяцам с даты договора. Те же правила действуют и при передаче доли в результате другой возмездной сделки – мены.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

• ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
• либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли – для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную. Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли – доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают: относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да – относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Как продать родственникам долю в квартире

Собственник имеет право продать долю в квартире родителям и другим родственникам на общих основаниях, никаких особых преимуществ или исключений в этом случае не предусмотрено. Порядок действий будет таким же — уведомление других собственников о продаже доли в квартире, их согласие или отказ на выкуп части жилья, оформление договора и освидетельствование сделки в Росреестре.

Единственное исключение для родителей — это отсутствие возможности получения налогового вычета за приобретение недвижимости у детей. Именно поэтому многие продавцы выбирают другой механизм — оформление дарственной.

Продажа квартиры или ее части, находящейся в собственности менее 5 лет после приватизации, приносит продавцу денежную сумму, которая считается доходом и облагается налогом на доходы физических лиц по действующей ставке (для налоговых резидентов — 13%).

Гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет. Для его оформления нужно обратиться в территориальную налоговую инспекцию, заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и предоставить необходимые подтвердительные документы в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом, в котором была проведена сделка.

Если доля в квартире записана на несовершеннолетнего, и собственник собирается ее продать, то такую продажу можно осуществить только с разрешения органов опеки. Реализация части жилья, оформленного на несовершеннолетнего ребенка возможна только при замене существующего варианта аналогичным, но только в другой квартире. Законодательство не допускает лишения несовершеннолетнего ребенка принадлежащей ему собственности.

Согласие нужно получить не только у органов опеки, но и у нотариуса. Подтверждающий документ выдается только обоим родителям или опекунам. При реализации ребенка выписывают из квартиры. После приобретения новой жилой недвижимости несовершеннолетнего нужно там прописать.

Доля в приватизированной квартире

При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.

Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.

Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.

Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

Кроме того, в Росреестр подаются:

• копии паспортов всех собственников недвижимости;
• разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
• технический паспорт на недвижимость;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.

Продажа без согласия её совладельцев?

Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать;
• выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Напишите письмо с предложением

Устные договоренности в суде не предоставишь, поэтому оформите предложение о покупке доли письменно. Форма письма свободная. Обязательно укажите:

• ФИО и паспорт отправителя;
• ФИО получателя;
• адрес объекта недвижимости;
• размер доли;
• сумму и возможность торга.

Поставьте подпись и дату. Если понимаете, что получите отказ, то вручайте лично, отправляйте предложение заказным письмом или через нотариуса.

• При личном вручении возьмите подпись о получении извещения.
• Отправляя по почте, сделайте опись вложения и получите извещение о доставке.

Итог. Как действовать

1. Пробуйте договориться. Если не получается сразу, то узнайте причины отказа, заключите договор на взаимовыгодных условиях или предложите большую сумму.
2. Если не достучаться — пишите письмо. Умный и грамотный человек поймет, что следующим этапом может быть суд, который он имеет шанс проиграть, получив компенсацию ниже вашего предложения. Возможно, вы договоритесь.
3. Эффекта нет в течение 10 дней — оцените свои шансы отсудить долю, воспользовавшись информацией в нашей статье и информацией по решениям суда. Нужны гарантии? Пусть юрист даст оценку дела на бесплатной консультации.
4. Если есть шансы на победу в суде, то собирайте документы. Обратитесь к юристу за составлением иска. Все остальное можно сделать самостоятельно.
5. Перед отправкой документов сделайте копии! Суд может потерять бумагу и дело встанет. Копии документов сделать несложно, но бывает очень полезно.

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Похожие записи:

• Расписка получение аванса за квартиру в счет будущего договора
• За сколько лет можно получить налоговый вычет за обучение?
• Какие льготы детям войны в Башкирии куда обращаться