Признание договора аренды недействительным ГК

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание договора аренды недействительным ГК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При наличии оснований признания сделки недействительной, ее можно оспорить. Некоторые сделки признаются ничтожными (то есть являются недействительными с момента их совершения) и не требуют судебного оспаривания.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

17 мая 2019

Резолютивная часть определения объявлена 09.04.2019.

Полный текст определения изготовлен 16.04.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л. и Маненкова А.Н.,

при участии представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации Борисовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А19-17524/2017 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Выборова Николая Леонидовича (Заларинский район Иркутской области) на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, установила:

заместитель прокурора Иркутской области (далее — Прокурор) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), в интересах муниципального образования «Заларинский район» к администрации Троицкого муниципального образования (далее — Администрация Троицкого МО), индивидуальному предпринимателю — главе крестьянского фермерского хозяйства Выборову Николаю Леонидовичу (далее — Выборов Н.Л., Предприниматель, Глава КФХ Выборов Н.Л.) и муниципальному образованию «Заларинский район» в лице муниципального казенного учреждения Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Заларинский район» (далее — Комитет) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.03.2016 N 8, заключенного Администрацией Троицкого МО и Выборовым Н.Л., в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2017; применении последствий недействительности сделки в виде обязания Выборова Н.Л. возвратить Комитету земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «сельскохозяйственные угодья (пашни, огороды)» площадью 1 768 981 кв. м с кадастровым номером 38:04:110101:358, расположенный по адресу: Иркутская область, Заларинский район, в границах Троицкого МО, поле Объединенная.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018, исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 18.03.2016 N 8, в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2017, признан недействительной сделкой, на Выборова Н.Л. возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок Комитету.

Выборов Н.Л., ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке решения Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2018, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2018.

Определением от 12.03.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Главы КФХ Выборова Н.Л вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве Администрация Троицкого МО указала, что считает оспариваемый договор аренды земель сельскохозяйственного назначения законной сделкой, совершенной с Выборовым Н.Л. на том основании, что он ранее владел данным участком по договорам аренды; ходатайствовала о рассмотрении дела без участия ее представителя.

Выборов Н.Л. и Комитет, извещенные о времени и месте рассмотрения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы вместе с делом, в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии с частью 2 статьи 291.10 АПК РФ неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель Прокурора, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителя Прокурора, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение.

---

Глава фермерского хозяйства ежегодно без торгов арендовал земельный участок. Суды признали последние договоры недействительными и обязали фермера возвратить участок КУМИ. Верховный Суд РФ отправил дело на пересмотр.

Суды исходили из того, что по общему правилу спорный участок следует предоставлять в аренду только на торгах. Но при этом они не применили нормы о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение нового договора без торгов, если он подал заявление до истечения срока ранее заключенного договора.

• Порядок признания договора аренды недействительным
• Признание судом договора аренды недействительным
• Ничтожность договора аренды
• Основания признания договора аренды недействительным
• Основания для оспаривания договора аренды
• Основания признания договора аренды ничтожной сделкой
• Последствия признания договора аренды недействительным
• Помощь юриста при недействительности договора аренды

Последствием недействительности любой сделки является реституция. Иными словами это возвращение всего полученного по сделке контрагентами друг другу.

В частности, недействительность договора аренды влечет множество негативных последствий, начиная от необходимости искать нового контрагента, что означает потерю времени, заканчивая убытками, ввиду невозможности пользоваться необходимым объектом аренды.

В данной статье мы собрали информацию, которая позволит вам избежать признания договора аренды недействительным.

Недействительный договор аренды

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения: последствия признания договора ничтожным или оспоримым отсутствуют. Соответственно, по общим принципам, в отношении контрагентов действует двусторонняя реституция, т. е. стороны должны возвратить друг другу все полученное в рамках соглашения. Такой возврат осуществляется в натуре, а при его невозможности (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) они обязаны возместить его стоимость, если иные последствия не предусмотрены законом. Также возможно признание договора частично недействительным. В этом случае, если соглашение могло иметь место и без оспоримого условия, допускается признание пункта договора недействительным без ущерба для остальных договорных обязательств, которые остаются в силе.

Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.

Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием. Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным. Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей. Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится. Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

---

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Признание решения собрания о назначении Суворова Е.А. недействительным

Итоги собрания незначительны, если приняты при отсутствии кворума. Решение о назначении Суворова Е.А. на должность признано судебным органом ничтожным. Общее собрание ООО «Добрый Стиль-Мебель» за 2019 г. планировалось не позднее 30.04.2020. С этой даты Хотовицкая Е.В. должна была владеть информацией о заключении спорного договора аренды от 01.07.2019 г. Доказательства о проведении общего собрания в суд не представлены.

Пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ гласит о том, что ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительны с момента их принятия.

Директор назначен недействительным решением и при отсутствии кворума. Сведения о Суворове Е.А. внесены в реестр помимо воли ООО «Добрый Стиль – Мебель». Исходя из этого, оспариваемый договор аренды имущества от 01.07.2019, оформлен с нарушением законов.

Суворов Е.А. не имел полномочия действовать от имени фирмы. Согласно нормативным правовым актам при отсутствии воли собственника на передачу имущества, сделка считается незначительной и не соответствующей требованиям статей 53 и 209 ГК РФ. Поэтому договор аренды – недействительная сделка на основании ст. 10, 53, 168, 209 ГК РФ.

При изучении материалов дела подтвердились факты, что помещения в аренду сданы во всех зданиях. После чего осталось менее 10% производственных мест. Тем самым ООО «Добрый Стиль – Мебель» утратило возможность в полном объеме выполнять хозяйственную деятельность.

Судом установлено наличие оснований для признания сделки недействительной. Совместные мероприятия сторон проводились в ущерб интересам ООО «Добрый Стиль – Мебель».

Факт недействительности документа об аренде не влияет на правовое взыскание платежей за использование помещений. Арендатор за обращение имуществом обязан возместить арендодателю причитающуюся сумму. С учетом изложенного, требования о применении последствий недействительности договора аренды б/н от 01.07.2019 не подлежат удовлетворению.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

• объект;
• размер арендной платы (в некоторых случаях);
• выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

• арендодатель знал, какое имущество он передает;
• арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Неправомерное заключение договоров аренды — основание для признания недействительности договора

Такие основания возникают при заключении договора:

• с нарушением законодательства. Например, организация заключила договор аренды, не имея на то оснований (отсутствие лицензии, либо нарушения ограничений, прописанных в уставе предприятия, либо истечение срока полномочий руководителя, подписавшего договор);
• заведомо мнимого характера, т.е. не имеющего правовых последствий. Например, договор аренды заключен, но не действует, арендные отношения отсутствуют;
• недееспособным гражданином. Например, договор заключен несовершеннолетним гражданином или человеком, по признанию суда, недееспособным или ограниченно недееспособным, т. е. неспособным адекватно оценивать свои действия;
• нарушающего публичный порядок. Например, аренда помещения под ночной клуб в жилом доме;
• под воздействием тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях. Доказать недействительность такого договора сложно, если в условиях договора существует пункт, опровергающий тяжелые обстоятельства, как следствие подписания договора;
• путем насилия или обмана. О насилии и обмане речь заходит, как правило, при производстве уголовных дел.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

• «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
• 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Преамбула (вводная часть):
   • Название соглашения.
   • Дата и место заключения сделки.
   • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
   • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
2. Предмет соглашения:
   • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
   • Обязанности каждой из сторон по договору.
   • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
   • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
3. Дополнительные условия:
   • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
   • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
   • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
   • Порядок разрешения спорных ситуаций.
   • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
4. Реквизиты участников:
   • Личные данные.
   • Почтовые реквизиты.
   • Местонахождение каждой из сторон.
   • Банковские реквизиты.
   • Подписи и печати контрагентов.

Последствия признания соглашения не соответствующим закону

В договоре стороны вправе самостоятельно прописать условия, по которым сделка признается недействительной. Если указание в договоре отсутствует, то используются общие положения закона по ст. 167, п. 2.

Если арендный договор признается недействительным, то сторона, получившая в найм участок земли, обязана возвратить имущество собственнику. Иными словами, вопрос о восстановлении вещного права на недвижимое имущество, должен быть решен.

Если была признана незаконной недействительная сделка, то решение, вынесенное судом, будет выступать основанием для погашения ранее совершенной записи о вещном праве. Это положение полностью соответствует Приказу Минэкономразвития от 2015 года, N 943. Обособленные требования об аннулировании записи о регистрации незаконного договора аренда не могут считаться самостоятельным способом защиты прав, законных интересов граждан и организаций. Все юридически значимые действия, связанные с устранением последствий незаконных договоров, должны совершаться исключительно по решению, вынесенному в судебной инстанции. Если договор признают недействительным по причине нарушения местными органами власти процедуры по предоставлению земельных наделов, арендатор может подать в суд иск по компенсации убытков, которые он понес. Размер урона определяется общими положениями ст. 15 ГК.

Как признать договор аренды недействительным: основания и процедура

Договор аренды – это юридический документ, заключаемый между арендатором и арендодателем, который регулирует передачу имущества в аренду на определенный срок и условиях. Однако иногда возникают ситуации, когда необходимо признать данный договор недействительным. Данный процесс требует обращения в суд и наличия достаточных оснований.

Существует несколько оснований, по которым можно признать договор аренды недействительным. Одно из них – если арендованное имущество находится в залоге у крупной кредитной организации. В этом случае, арендодатель не имеет права сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя. Если договор аренды был заключен без такого согласия, то он может быть признан недействительным.

Еще одно основание для признания договора аренды недействительным – несоблюдение формы сделки. Согласно законодательству, договор аренды недвижимости должен заключаться в письменной форме. Если договор был заключен устно или в иной форме, то он может быть признан недействительным.

Также, основанием для признания договора аренды недействительным может являться несоблюдение порядка сдачи в аренду долевой собственности. Обычно, для сдачи в аренду долевой собственности требуется согласие всех собственников. Если согласие не было получено или арендодатель не предоставил доказательства его получения, то договор аренды может быть признан недействительным.

Кроме того, основанием для признания договора аренды недействительным может быть несоблюдение срока исковой давности. Согласно законодательству, иск о признании договора аренды недействительным должен быть подан в течение определенного срока после заключения договора. Если иск был подан после истечения этого срока, то он может быть признан недействительным.

Процедура признания договора аренды недействительным начинается с обращения в суд. Арендаторам необходимо собрать все необходимые доказательства и представить их в судебное заседание. Затем суд рассматривает дело и принимает решение о признании договора аренды недействительным или его оставлении в силе.

В заключение, признание договора аренды недействительным может произойти по различным основаниям, таким как наличие залога на арендованное имущество, несоответствие формы сделки, несоблюдение порядка сдачи в аренду долевой собственности или исковой давности. Если возникают подобные ситуации, рекомендуется обратиться в суд для решения данного вопроса.

Если договор является крупной сделкой

Когда речь идет о крупных сделках, таких как аренда недвижимости или имущества, процедура признания договора аренды недействительным может иметь определенные особенности.

В случае, если договор аренды является крупной сделкой, то его недействительность может быть признана только судебным решением. В этом случае необходимо подать иск в суд и предоставить все необходимые доказательства.

Основания для признания договора аренды недействительным в случае крупной сделки могут быть разнообразными. Например, это может быть несоблюдение порядка заключения договора, отсутствие письменного согласия собственника на сдачу имущества в аренду, пропуск срока давности и т.д.

Важным моментом является подача претензионного письма собственнику имущества, в котором содержится требование о признании договора аренды недействительным. Если собственник отказывается выполнить условия претензионного письма, можно обратиться в суд с иском о признании договора аренды недействительным.

В практике судебных разбирательств по признанию договора аренды недействительным, особое внимание уделяется доказательствам. Необходимо предоставить документы и факты, которые подтверждают наличие оснований для признания договора недействительным.

В случае, если договор аренды является долевым, то процедура признания его недействительным может затянуться из-за сложности дела.

В любом случае, при возникновении сомнений в правомерности договора аренды, рекомендуется обратиться за юридической консультацией к специалистам в данной области. Это поможет избежать непредвиденных ситуаций и обеспечить защиту своих интересов.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

Мы поможем оспорить такие виды договоров как:

• кредитный договор;
• договор ренты;
• договор купли-продажи;
• договор поручительства;
• договор займа;
• договор дарения;
• брачный договор.

---

Наиболее распространенными спорами, по перечисленным выше договорам, являются следующие:

1. Признание недействительной мнимой (фиктивной) сделки;
2. Признание недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
3. Признание недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения (обмана);
4. Признание недействительными некоторых условий кредитного договора.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Для того, чтобы оспорить заключение договора на кабальных условиях, необходимо доказать совокупность всех обстоятельств, предусмотренных п.3 ст.179 ГК РФ. Для обоснования невыгодных условий в суде нужно привести доказательства, что условия договора не соответствуют интересам компании и существенно отличаются от условий аналогичных договоров (Определение ВС РФ от 16.11.2016 г. № 305-ЭС16-9313).

Распоряжение имуществом — одно из важнейших правомочий собственника, поэтому договор аренды недействителен, если он заключен без согласия собственника.

Между истцом и филиалом ответчика (да-да, филиалом) были заключены договор аренды и субаренды нежилых помещений. Представители обеих сторон договора являлись лицами, заинтересованными в сделках, поскольку состояли в родственных связях. Так как арендная плата филиалом не вносилась, то образовалась задолженность, которую пытался взыскать истец, но не с филиала, а с «головного офиса».

Если произошло признание договора аренды недействительным, то получить оплату за помещение арендатору будет практически невозможно. Изменить такой документ или расторгнуть его уже тоже нельзя, потому что он по факту он не считается заключенным. Но хуже всего то, что по признанному незаключенным договору нельзя взыскать штрафы, убытки и иные виды выплат.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки (возврат сторон в первоначальное положение) вправе предъявить сторона сделки, а также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании ее недействительной.

Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством.

Любые негативные последствия, которые наступают, в результате осуществления субъективного права свидетельствуют о том, что субъект злоупотребляет своим правом и при заключении сделок это влечет их ничтожность.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

Имеющиеся в деле доказательства, свидетельствовали о том, что договоры аренды (субаренды) были заключены сторонами не с целью использовать данные нежилые помещения для основной деятельности филиала, а явно для того, чтобы создать фиктивную задолженность за пользование данных помещений перед арендодателем.

Суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной (мнимой), если в ходе судебного разбирательства будет установлен факт совершения сторонами всех необходимых действий для перехода права собственности на предмет договора.

Похожие записи:

• Компенсация за лекарства инвалидам 2 группы в 2024 году
• Что такое активы и пассивы в бухгалтерском учёте
• Часто задаваемые вопросы