Смена функционального назначения нежилого помещения порядок согласования
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смена функционального назначения нежилого помещения порядок согласования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Особенности смены вида функционального назначения помещений
Целевое назначение помещения отражает его статус, указывая, какими способами допускается эксплуатация определенной площади. В проектной документации здания делается отметка, что помещение может быть использовано в качестве аптеки, магазина, офиса или стоматологии и т.д. При его оборудовании необходимо соблюдать пожарные и санитарные нормы.
Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.
Нежилые помещения отличает широкий спектр использования. Поэтому необходимо с особой тщательностью готовить проект, соблюдать процедуру его утверждения и в дальнейшем следовать положениям данного документа. Земельные юристы нашей компании знают все и немного больше об изменении целевого назначения. Мы поможем организовать процедуру, либо сами пройдем все ее этапы по доверенности.
Порядок действий при изменении вида разрешенного использования
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:
- Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
- По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
- При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).
Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах
(Документы БТИ без красных линий)
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
| ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
|
ТЗК (техническое заключение) от 15 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 15 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки. |
|
Согласование: — Роспотребнадзор Получение распоряжения Мосжилинспекции со сменой функционального назначения. |
60 | При наличии раздела (РР-реконструктивные работы по фасаду) согласование с ГлавАПУ Москомархитектуры, Мосжилинспекция производит самостоятельно |
| Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 60 000 | Выход инспектора Мосжилинспекции. | |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 40 000 |
Официальные платежи |
Согласование перепланировки нежилого помещения
Перепланировка нежилого помещения требует согласования и узаконения, чтобы избежать возможного отказа со стороны Росреестра. Проводить сделанную перепланировку в нежилом помещении можно только после согласования с Росреестром.
Между перепланировкой в жилых и коммерческих зданиях есть разница. Если перепланировка была сделана в жилом доме, то требуется обязательное обследование помещений служебным объектом. В случае нежилого помещения, проводится обследование независимым экспертом.
Кто может согласовать перепланировку и узаконить изменения в ЕГРН? Только Росреестр имеет право проводить согласование и узаконение перепланировки нежилого помещения.
В 2020 году согласование перепланировки нежилого помещения стало обязательным требованием. Если перепланировка уже была сделана до этого года, то следует обратиться в Росреестр для согласования и узаконения.
Отказ Росреестра в согласовании перепланировки может быть мотивирован разными причинами, например, несоответствием реального состояния помещения данным в ЕГРН или нарушением законодательства в процессе перепланировки.
Согласование перепланировки нежилого помещения может потребоваться как для коммерческих, так и для жилых объектов. В обоих случаях следует обратиться к Росреестру для прохождения процедуры согласования и узаконения перепланировки.
Разница между жилым домом и служебным зданием
Как правило, вопросы, связанные с перепланировкой нежилого помещения, возникают в контексте различных типов объектов недвижимости. Разница между жилыми домами и служебными зданиями может быть ключевым фактором при определении необходимости согласования или узаконения перепланировки.
В жилых домах перепланировка может быть сделана без согласования с росреестром либо узаконения, если изменения не касаются несущих стен и не ведут к изменению функционального назначения помещений. Однако, в случае, если перепланировка затрагивает несущие конструкции или изменяет назначение помещений на коммерческие, требуется согласование у росреестра и проведение обследования.
В случае служебных зданий, перепланировка всегда требует согласования с росреестром и проведения обследования. Это связано с тем, что такие объекты нередко имеют специфическое назначение и требуют соответствующих условий для безопасной эксплуатации.
Для избежания отказа в согласовании перепланировки нежилого помещения, необходимо заранее ознакомиться с требованиями росреестра и провести обследование здания, чтобы убедиться, что все изменения соответствуют нормативным требованиям.
В 2020 году вступили в силу изменения в процедуру согласования перепланировок нежилых помещений. Теперь требуется оформление технического паспорта объекта недвижимости и предоставление его в росреестр для согласования перепланировки.
Таким образом, разница между жилым домом и служебным зданием заключается в требованиях к проведению перепланировки. В случае жилых домов можно перепланировать помещения без согласования и узаконения, если это не затрагивает несущие конструкции и функциональное назначение помещений. В случае служебных зданий всегда требуется согласование и обследование.
Порядок изменения целевого функционального назначения
Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:
- Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
- Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.
Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:
- Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
- Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
- Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
- Оформление технического паспорта в БТИ.
- Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.
Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах
(Документы БТИ без красных линий)
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
| ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
| ТЗК (техническое заключение) от 15 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 15 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки. |
| Согласование: — Роспотребнадзор Получение распоряжения Мосжилинспекции со сменой функционального назначения. |
60 | При наличии раздела (РР-реконструктивные работы по фасаду) согласование с ГлавАПУ Москомархитектуры, Мосжилинспекция производит самостоятельно |
| Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 60 000 | Выход инспектора Мосжилинспекции. | |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 40 000 |
Официальные платежи |
Как определить назначение
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Порядок действий при изменении назначения здания
Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.
Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Изменить функциональное назначение помещения. Ооо «франц-а» предлагает услуги по оформлению разрешительной документации на перепрофилирование помещений, в объеме
Перепрофилирование — это изменение функционального назначения помещения.
В результате приватизации предприятий и продажи муниципального имущества многие нежилые помещения оказались в частной собственности. Такая судьба оказалась у помещений, ранее предназначавшихся для обслуживания населения: продовольственных и промтоварных магазинов, аптек, парикмахерских, и детских садов.
А затем эти помещения преобразовались в офисы, банки, стоматологические клиники и бутики.
У многих нежилых помещений неоднократно менялись собственники. В результате в правоустанавливающих документах на помещения уже нет записей о старом функциональном назначении помещений (аптека, магазин, и т.п). Однако такие записи остались в документах БТИ.
Поэтому если в экспликации БТИ в графе «назначение помещения» имеется запись о том, что помещение- торговое, аптека, бытовое обслуживание или магазин — это означает, чтопомещение должно использоваться только согласно назначению, указанному в экспликации БТИ.
Как правило, такие помещения первоначально были переданы в частную собственность с условием сохранения его целевого назначения. Или- проданы по «льготной» цене для оказания потребительских услуг населению.
В случае неоднократного отчуждения помещения (с отсутствием в последующих договорах купли- продажи условия об ограничениях по целевому использованию помещения) и истечения с момента первичной сделки 5-и летнего срока исковой давностиможно попытаться доказать инстанциям, что помещение Вы имеете право использовать в иных целях.
Однако данное утверждение спорно, и органы исполнительной власти г. Москвы часто отказываются соглашаться с таким обоснованием.
До 2005г. органы исполнительной власти боролись с нецелевым использованием помещения достаточно пассивно. Однако затем город стал испытывать нехватку помещений социально-потребительского назначения, и как следствие, участились случаи подачи судебных исков, связанных с нецелевым использованием помещений.
В результате собственники банковских офисов и бутиков вынуждены либо обустраивать в этих помещениях малорентабельные продовольственные и промтоварные магазины и аптеки и повторно ремонтировать помещения, либо- соглашаться на отчуждение помещений в пользу правительства г. Москвы (с получением денежной компенсации или иного помещения).
Поэтому если помещение используется в офисных, медицинских и иных не торговых целях, а в экспликации БТИ (в графе «функциональное назначение») имеется запись « торговое», необходимо попытаться оформить разрешение на использование помещения в новых целях, не дожидаясь судебного спора.
Перепрофилирование помещения возможно только при наличии согласия собственника помещения. И если помещение арендуется у правительства г. Москвы- нужно получить согласие на изменение целевого назначения помещения, являющегося собственностью г. Москвы проблематично.
Если помещение находится в частной собственности, необходимо восстановить «историю» проведения всех сделок по отчуждению этого помещения. Для этого необходимо собрать первичные документы, на основании которых после распада СССР помещение оформили в частную собственность. Также необходимо собрать документы, на основании которых происходили все последующие сделки с помещением.
Для оформления перепрофилирования помещения необходимо получить заключения ЦГСЭН и ГО и ЧС о допустимости использования помещения в тех целях, в которых оно используется (с учетом требований СНиП и СанПиН). Часто для получения таких заключений приходится разрабатывать проект с планировочным решением, подтверждающим допустимость использования помещений в иные цели.
Затем необходимо получить заключение Департамента потребительского рынка о допустимости перепрофилирования помещения с учетом отсутствия дефицита торговых предприятий. А затем еще нужно получить согласие Управы на перепрофилирование помещения. Разрешение на изменение функционального назначения помещения выдает Префектура округа.
Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Порядок изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения регулируется законом Москвы № 38 от 03 июля 2002 года. Порядок переустройства (проведения работ, связанных с изменением функционального назначения помещения) регулируется им же. Понятие переустройства включает в себя перепланировку помещений, перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, и т.п.
Порядок смены назначения нежилого помещения зависит от того, является ли лицо, желающее провести данную процедуру, собственником или арендатором помещения. Если оно собственником не является, что важно понять — кому принадлежит помещение, частному лицу, государству или муниципальному образованию.
Смена целевого назначения невозможна без согласования собственника. Если помещение принадлежит городу, то обращаться надо будет в Департамент городского имущества, заключившим договор аренды с заявлением о внесении в договор соответствующих изменений.
Заявителем может быть гражданин, организация или предприниматель, арендующий помещение у города и желающий сменить целевое назначение помещения.
В Департамент надо предоставить:
- Заявление по форме.
- Подтверждающий личность документ.
- Доверенность представителя, если документы передает он.
- Учредительные документы организации.
Также по желанию можно предоставить (в противном случае Департамент их запросит в соответствующих структурах самостоятельно):
- Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
- Кадастровый паспорт помещения.
- Выписку из ЕГРП.
- Копию охранного обязательства, если помещение относится к культурному наследию.
- Передаточный акт или разделительный баланс (в случае реорганизации арендатора)
- Решение Мосгосжилинспекции о перепланировке.
- Акт о произведенном переустройстве помещения.
- Разрешение на ввод помещения в эксплуатацию.
Процесс согласования смены целевого назначения занимает до 56 рабочих дней. По истечении этого срока будут внесены изменения в договор аренды или выдан обоснованный отказ. Если отказ противоречит закону, то обжаловать его можно в суде.
Согласованием перепланировки, связанной со сменой целевого назначения, занимается Мосжилинспекция. Административный регламент по согласованию перепланировки установлен Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Заказать согласование перепланировки могут:
- Организации, являющиеся собственниками помещения.
- Граждане, являющиеся собственниками помещения
- Все члены семьи нанимателя, оформленные по договору соцнайма в помещении, где планируется отдельный вход.
- Уполномоченные ими лица, действующие по доверенности.
Перепланировка согласуется бесплатно.
Для получения разрешения на перепланировку понадобятся:
- Заявление по форме. Скачать его можно здесь.
- Документ о праве на помещение.
- Проект перепланировки или приспособления помещения для современного использования.
- Поэтажный план и экспликация.
- Выписка из техпаспорта и справка о состоянии помещения, получить которые можно в БТИ.
- Разрешение собственника помещения.
Перед началом работ по согласованию, рекомендуем вам осуществить правовой анализ документации на предмет способности перепрофилирования помещения. Возможно, на переустройство имеются обременения или ограничения в его функциональном применении.
Если здание имеет культурную или историческую ценность, то согласовать переустройство надо будет еще и в Комитете по культурному наследию. А если здание или помещение является производственным, то согласованием перепрофилирования будет заниматься Мосгосконтроль.
Уточнить особенности смены функционального назначения для конкретного помещения вы можете у наших специалистов. Также нам можно заказать работы по сопровождению всей процедуры.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилых помещений в доме подразумевает изменение их планировки и функционального назначения. В таком случае возникает необходимость узаконивать это мероприятие согласно действующему законодательству.
Понятие перепланировки нежилых помещений говорит о переустройстве мест внутри помещений. Это отдельный процесс, который может возникнуть как в частных, так и в многоквартирном доме.
Для узаконивания перепланировки нежилых помещений требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и ввести помещения в эксплуатацию. Однако, вопросы ответственности за перепланировку и нахождение помещений в эксплуатации могут быть сложными, так как не все понимают разницу между понятиями «узаконить» и «ввести в эксплуатацию». Для получения ответов на эти вопросы рекомендуется обратиться к юристу.
Какие именно помещения могут быть подвергнуты перепланировке? Это могут быть офисы, магазины, склады и другие нежилые помещения. При этом, самовольную перепланировку нежилого помещения нельзя узаконить.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений определяется законодательством. Для начала необходимо получить разрешение на перепланировку, подав заявление в местные органы власти, ответственные за выдачу разрешений и согласования таких работ. Далее следует провести ряд необходимых процедур и получить разрешение на ввод помещений в эксплуатацию.
Ориентировочный порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений представлен в таблице:
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений Шаг Описание 1 Подготовка необходимых документов и подача заявления на перепланировку в местные органы власти 2 Получение согласования на перепланировку и прохождение технических экспертиз 3 Начало проведения работ по перепланировке с учетом требований технической документации и реализации проекта 4 Получение разрешения на ввод помещений в эксплуатацию и введение помещений в эксплуатацию Таким образом, узаконивание перепланировки нежилых помещений является необходимым шагом для обеспечения соответствия действующему законодательству и получения разрешения на пользование такими помещениями.
Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве
По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.
Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.
Изменение наименования здания в ЕГРН
Все описанное в данной статье было «обкатано» на практике не один раз, в разных регионах России (началось в конце 2021, продолжалось в 2021 и будет продолжено в 2021-2020).
Если Вы на практике столкнулись с вопросом переименования здания в ЕГРН, Вы могли заметить, что «методические указания» не полны и противоречивы.
При этом не важно пользовались ли Вы официальными источниками или не официальными.
Конечно, можно сходить на консультацию в ФКП Росреестра, но тут чисто Фортуна – на какого попадёте. Первые несколько раз я отправлял сотрудников филиалов в местные ФКП Росреестра, чтобы они выявили практику в конкретном регионе. Практике нигде не было, разлет мнений с чего начать поражал: сходите в БТИ, местную администрацию, составьте проект перепрофилирования здания и т.д.
Изменение целевого назначения здания
В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ. Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате. Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж.
Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами.