Недостатки при приемке квартиры в новостройке: что делать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недостатки при приемке квартиры в новостройке: что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На процедуру приезжают дольщик и застройщик. Если в интересах какой-либо из сторон действуют представители, у них должна быть при себе доверенность. На осмотр объекта обязательно подъезжает и приёмщик — это страховка от возможных расходов на ремонт в будущем. Итак, все стороны (или их представители) на месте, начинается приёмка квартиры.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Как происходит приёмка квартиры
Документы
Первым делом следует проверить документы застройщика. Он должен предоставить акты надзорных органов, разрешение на ввод дома, кадастровый паспорт, экспликацию — важную часть технической ведомости, где детально описываются все помещения. Также девелопер передаёт дольщику гарантийные талоны на двери, окна, счётчики. Если с документами всё в порядке, можно приступать к осмотру квартиры.
Потолок и стены
Застройщики предлагают квартиры в разных вариантах отделки: черновой, предчистовой и чистовой. Это сразу прописывается в условиях ДДУ. Проще всего принимать помещения с черновой отделкой: приёмщик проверяет поверхности стен и потолка на ровность, наличие трещин, влажных пятен с помощью строительного отвеса и уровня.
Иногда девелоперы предлагают квартиры с предчистовой отделкой. Это означает, что в помещениях выполнена стяжка пола, оштукатурена поверхность плит, выровнены оконные и дверные откосы, произведена разводка электричества. Специалист должен тщательно изучить качество каждой из проделанных работ.
Сложнее всего выявить дефекты, когда объект сдаётся в чистовой отделке. В такую квартиру можно сразу заселяться, потому что в ней проведены следующие работы:
- стены оклеены обоями или покрашены;
- потолок оштукатурен;
- на полу уложен линолеум или ламинат;
- в санузле установлена сантехника;
- выведены все розетки и выключатели;
- повешены люстры;
- смонтированы входные и межкомнатные двери.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Как узнать, что дом построен и квартиры готовы к приемке
Когда дом готов к сдаче, застройщик оповещает собственников о вводе объекта в эксплуатацию. Будущим жильцам рассылают официальные письма с приглашением на приемку квартир.
СПРАВКА:
| Если вы в течение двух месяцев не реагируете на уведомления от застройщика, квартиру сдадут в одностороннем порядке. Тем не менее, вы сможете предъявить претензию, при необходимости, пока действует гарантийный срок (5 лет — на дом и 3 года — на инженерно-технические коммуникации). |
Прежде чем непосредственно осматривать жилье, рекомендуем поехать в офис компании-застройщика и запросить копию разрешения от городских властей на ввод дома в эксплуатацию. Проверьте адрес участка и характеристики объекта: они должны совпадать с проектной декларацией. Так вы будете уверены: все идет в соответствии с законом.
На что обращать внимание при приемке квартиры
Квартиры бывают без отделки и с отделкой. В первом случае собственник должен оценить, соответствует ли фактическая площадь жилья той, что указана в техпаспорте. Проверить, ровно ли установлены оконные и дверные проемы. С помощью строительного уровня определить, нет ли уклона на поверхности стен и пола. Если в комнатах сыро, стекла «потеют» и пахнет плесенью, значит, плохо работает вытяжка: обратите внимание на вентиляцию. Посмотрите показания на счетчиках и зафиксируйте данные. Проверьте, надежно ли смонтированы трубы коммуникаций и хорошо ли закреплена проводка.
Приемка квартир с отделкой проходит по тому же сценарию. Но здесь собственникам немного проще. Они сразу могут оценить, как работают краны, функционирует ли слив и горит ли свет. Вы плохо разбираетесь в технических нюансах? Пригласите профессионала. Есть компании, которые платно оказывают подобные услуги. За 5-10 тыс. рублей специалист проведет полный осмотр, напишет замечания и укажет в акте, какие дефекты нужно исправить.
Для начала, хотелось бы развеять страх касательно документа ДДУ – договора долевого участия. Наверняка у вас еще свежи воспоминания плачущих бабушек, которые рассказывали, что их обманули и они все потеряли. Или грозных представителей власти, рассказывающих о застройщиках-преступниках. Такие сюжеты часто крутили по федеральным каналам в 90-х и начале 2000-х. Но с тех пор правила строительства домов с долевым участием сильно изменились. Раньше застройщик собирал деньги с дольщиков самостоятельно и в случае возникновения корыстных намерений, мог отправиться в теплые страны, прихватив с собой доверенные ему денежные средства. Сейчас же в таком вопросе порядок действий изменился — все деньги дольщиков аккумулируются на специальных эскроу-счетах. К ним у застройщика будет доступ только после передачи квартир владельцам. А строительство ведется на деньги, которые застройщик занимает у банка. Поэтому дольщикам можно не опасаться за свои кровные. Иными словами, порядок получения ключей от квартиры в новостройке изменился в пользу покупателя.
Получение ключей в новостройке — чего делать нельзя
Есть две распространенные уловки, которыми пользуются не слишком добросовестные застройщики:
- При обзвоне и приглашении принимать долгожданные квадратные метры они утверждают, что очередь очень большая и предлагают записать вас через 2-2.5 месяца. Хитрость заключается в том, что по истечению этого срока застройщику уже не нужна ваша подпись в документах для передачи жилья и он сделает это в одностороннем порядке, минуя этап приемки, выявления недочетов и так далее.
- Перед осмотром квартиры вы, как правило, попадаете в офис застройщика. Там вам любезно могут предложить сэкономить время на хождении в квартиру и обратно в офис и подписать бумаги на месте. Не соглашайтесь, пока лично на месте все не осмотрите. А ходьба даже полезна для здоровья.
При возникновении сомнений и спорных ситуаций, ищите истину и ссылайтесь на свои права, исходя из законов Российской Федерации. Как и обещали выше, даем список:
- 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
- 2300-1 «О защите прав потребителей»
- Гражданский кодекс
В этих законах вы сможете найти все основания для получения компенсаций за просрочку и дефектно выполненные работы. Также подробно описано участие в долевом строительстве.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Когда нельзя подписывать акты
Нужно быть готовым к тому, что в квартире будут дефекты, потому что большинство застройщиков строят с недочетами. По 214 ФЗ вы имеет право на качественное жилье, поэтому застройщик обязан устранить все недочеты в квартире или компенсировать вам стоимость их исправлений.
Чтобы зафиксировать недочеты, нужен дефектный акт. Акт необходимо составить в двух экземплярах.
Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные.
К существенным недочетам относят те, при которых дальнейшее проживание в квартире невозможно. Например, разбито окно, дыра в стене, сломана входная дверь или не работает канализация. Если в квартире есть хотя бы один из существенных дефектов, не подписывайте акт приемки-передачи. Вместо этого составьте дефектный акт и зафиксируйте все недочеты. После того как застройщик их исправит, подпишите акт приемки-передачи.
Акт приемки-передачи подписывается с фактической датой приемки
К несущественным недочетам относятся те, которые не мешают дальнейшему проживанию в квартире. Например, царапины на окнах или неровная штукатурка на стенах. При выявлении несущественных недочетов, вы должны принять квартиру, подписать акт приемки-передачи и составить дефектный акт.
Если вы не подпишите акт при несущественных недочетах, застройщик имеет право составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намерено уклоняетесь от приемки квартиры, он передаст вам квартиру без вашего согласия.
Закон не регламентирует какие недочеты следует относить к существенным, а какие к несущественным. Если вы отказываетесь подписывать акт приемки-передачи квартиры, обязательно укажите в дефектном акте, что отказ мотивирован существенными недостатками.
Случаются ситуации, когда вы уже подписали акт приемки-передачи и потом обнаружили недочеты. Если застройщик работает по 214 ФЗ, у вас есть гарантия в 5 лет на дом и 3 года на инженерные системы. Составьте дефектный акт с перечисленными недочетами и направьте его застройщику. Останется только дождаться их исправлений.
Как определить срок передачи квартиры
В ДДУ указан срок в течение которого застройщик обязуется передать вам квартиру. Если срок передачи истек, а застройщик так и не передал квартиру, вы получаете право на неустойку. Поэтому важно верно определить дату отсчета.
Например, у Насти в ДДУ прописано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод дома во втором квартале 2019 года и передать квартиру в течение 70 дней. Разрешение на ввод дома застройщик получил 22 апреля 2019 года, отсчет пошел с 23 апреля 2019 года. По договору застройщик обязан передать квартиру Насте до 1 июля 2019 года включительно.
Если застройщик получит разрешение на ввод дома раньше указанной даты в договоре, срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.
Если застройщик получит разрешение на ввод дома позже указанной даты в договоре, срок передачи начнется с последнего дня срока указанного в ДДУ.
Если застройщик передает квартиру даже на один день позже заявленной даты, у вас есть право на неустойку.
В ДДУ указывают срок, в течение которого вы обязуется принять квартиру. Срок отсчитывается с того момента как вы получили уведомление от застройщика о вводе дома в эксплуатацию.
Например, Катя купила квартиру 4 млн рублей. Застройщик затянул с передачей квартиры и передал ее на 10 дней позже. Катя написала претензию застройщику и получила неустойку в размере 29 333 рублей.
В акте обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если застройщик затянул срок передачи, дата в акте подтвердит ваше право на неустойку.
Общение с будущими соседями
В социальных сетях часто создаются сообщества застройщиков, жилищных комплексов и дольщиков. Там можно посмотреть, кто из ваших будущих соседей уже был на приемке, какие недочеты обнаружил.
Если дефектов много, можно обсудить эту проблему в группе, объединиться и написать коллективную претензию к застройщику.
Можно потребовать застройщика устранить серьезные недочеты, либо выплатить компенсацию, покрывающую ваши затраты на приведение квартиры в нормальное жилое состояние. Принимать квартиру, где нельзя жить, вы не обязаны.
Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Предвкушение от переезда в свою собственную квартиру очень волнительно, но все-таки надо отключить эмоции и проводить приемку квартиры в новостройке с трезвой головой.
Важно! Если обнаружили несоответствия или изъяны, застройщик будет обязан их устранить бесплатно. В противном случае исправление чужих ошибок будет оплачено из кармана владельца.
Обычно лицо, сдающее в эксплуатацию объект, торопит, однако проверка может продолжаться столько времени, сколько понадобится, даже целый день – эта процедура не регламентирована по времени. И также не стоит верить на слово, что обнаруженный недостаток ничтожен. Не надо стесняться, стоит настаивать на том, чтобы проблема была зафиксирована и внесена в акт.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |