Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура перевода из нежилого помещения в жилое пошагово». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.
Когда требуется перевод?
Наиболее часто перевод здания из нежилого здания в жилое требуется в следующих ситуациях:
- У крупной компании возникает необходимость предоставить своим работникам жилые помещения для постоянного проживания, но фирма располагает только нежилым объектом, который не применяется для каких-либо целей.
- Отсутствует необходимость у владельца применять недвижимость для каких-либо целей, не связанных с проживанием людей, поэтому все помещения в здании переоборудуются в жилые комнаты.
- Прекращается предпринимательская деятельность человеком или компанией, поэтому нежилое здание переоборудуется в жилой объект.
Могут иметься и другие веские причины для выполнения данного процесса. Он выполняется только при содействии государственных органов, а также при условии, что имеющийся объект соответствует определенным требованиям.
При органах местной власти функционируют жилищные комиссии, которые принимают решения о возможности перевести то или иное нежилое помещение в жилое, либо об отказе. Процедура перевода нежилого здания (помещения) в жилое начинается со сбора документации, которая затем подается собственником соответствующим инстанциям. Помимо письменного ходатайства владельца о смене статуса, нужно предоставить следующие бумаги:
- правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости (допускается предоставление нотариально заверенных копий);
- подробное описание строения, выраженное техническим паспортом (обязательно фиксируются все перестройки, перепланировки, если таковые имели место);
- предоставленный жилищно эксплуатационным участком план дома поэтажный;
- письменное согласие всех соседей.
Понятие недвижимости коммерческого фонда
Прежде, чем разбираться с тонкостями изменения статуса помещения, следует понять, что же собой представляет недвижимость коммерческого фонда. К ней относятся сооружения, земельные участки, а также здания и их части, используемые для извлечения коммерческой прибыли или дохода.
К объектам, относящимся к такой недвижимости, закон причисляет:
- Торговые объекты (торговые центры, точки продажи, магазины и другие помещения).
- Офисные помещения (административные здания, бизнес центры, нежилые помещения на первых этажах).
- Промышленные здания.
- Складские помещения.
- Парковки (таким статусом обладают и гаражи, а также стоянки).
- Здания отельного фонда.
Все особенности переоформления и изменения статуса недвижимости (и не имеет значения, коммерческой или жилой) четко прописаны в законодательстве нашей страны, а именно, в Жилищном Кодексе. Здесь вы найдете и порядок, и сроки, и перечень документации.
Условия перевода недвижимости из нежилой в жилую
Чтобы осуществить перевод из нежилого в жилое помещение, надо соблюсти ряд важных условий.
Статус строения можно поменять, если:
- объект является собственностью заявителя;
- все собственники согласились на изменение статуса имущества;
- внутри есть необходимые бытовые комнаты (кухня и санузел);
- выполнены противопожарные нормы и требования СанПиНа;
- объект подключен к воде, электроснабжению, отоплению, канализации и пр.;
- перевод дома из нежилого в жилое не повлечет за собой опасность для жильцов;
- если при переводе жилое помещение будет расположено под жилым помещением (т.е. если этажом выше есть нежилое помещение, то перевести нежилое в жилое не удастся);
- к объекту есть свободный проход.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Результат рассмотрения заявления о переводе нежилого помещения в жилое
Если принято положительное решение, в течение трёх рабочих дней собственнику выдаётся уведомление об изменении предназначения помещения или мотивированный отказ.
В случае, когда помещение для перевода в жилой фонд требует проведения строительных работ, их список будет указан в уведомлении, при этом зарегистрироваться по данному адресу, проживать на законных основаниях можно будет после завершения строительных работ, получения акта от специальной комиссии, действующей при органах местного самоуправления.
На основании акта сотрудники муниципалитета направляют пакет документов в Росреестр, в течение 15 дней в ЕГРН вносятся изменения, в результате которых собственник может получить новую выписку, где будет указано о праве собственности на жилое помещение.
Отдельный пункт во всей процедуре. Как правило, имея на руках проекты перепланировки дома, квартиры их уже признают жилыми, с условием проведения непосредственного ремонта. Если же проекта нет, его необходимо составить. Разрабатыванием проектов занимаются фирмы, которые имеют допуск СРО и лицензию на осуществление данной деятельности.
Далее в выбранную вами фирму подаются следующие документы:
- Технический паспорт;
- Поэтажный план;
- Правоустанавливающая документация;
- Разрешение на переустройство, выданное Жилинспекцией, или решение, выданное органами МСУ.
Если всё-таки потребовали разрешение, то необходимо обратиться в жилинспекцию с соответствующим заявлением, в котором будет содержаться ссылка на проект, адрес квартиры, данные касательно собственника. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ срок рассмотрения составит до 45 дней.
Отказ может быть получен в следующих случаях:
- Несоответствие проекта переустройства нормативам, установленным законодательством.
- Отсутствие у фирмы, разрабатывающей проект, допуска СРО или лицензии.
- Нарушении ТБ при работах (наблюдается возможность нарушения).
После того, как помещение станет жилым (официально утверждено), необходимо зарегистрировать новые документы: тех паспорт, свидетельство о праве собственности.
Для данной операции потребуются следующие документы:
- Заявление на регистрацию прав собственника (жилого объекта);
- Свидетельство о регистрации прав на земельный участок, выданный органами МСУ;
- Удостоверяющие личность документы;
- Тех. и кадастровый паспорта;
- Квитанция уплаты государственной пошлины (размер составляет 2 000 руб. для физических лиц в соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК для здания, а для квартиры 350 руб.);
- Доверенность, если ваши интересы представляет третье лицо (нотариально заверенная);
- Свидетельство регистрации ЗУ или кадастровый план.
Дом в садовом товариществе
Перевести дом в садовом товариществе в жилое состояние крайне тяжело.
Невзирая на то, что многие дачи оснащены всем необходимы для комфортной жизни и зачастую обустроены даже лучше квартир, в 80% случаев муниципальные власти отказывают в проведении процедуры перевода строения из нежилого в жилое.
Дело в том, что такие дома построены на участке, который предназначен для садоводства, но не для жилой застройки. Именно это и является причиной частых отказов.
Российское законодательство делит дачные участки на три типа, представленные:
- Огородными земельными участками. На земле, предназначенной для огородничества жилые дома запрещено, а нежилые помещения построенные здесь, не подлежат признанию в качестве жилых.
- Дачным земельными участками. Могут быть использованы для постройки жилого дома.
- Садовыми земельными участками. На них можно строить капитальные жилые строения, однако не разрешены жилые помещения.
Домостроения и помещения, построенные на огородных и садовых участках, нельзя зарегистрировать как жилые, потому что они не предназначаются для постройки жилых домов. Жилая недвижимость от жилых строений отличается тем, что первую можно зарегистрировать в качестве жилой, а вторая используется только для проживания, но процедуру регистрации оформить нельзя.
Какие нужны документы?
Для осуществления законной сделки, владелец коммерческой недвижимости должен знать, как оформить нежилое помещение в жилое согласно букве закона, а также собрать ряд бумаг:
- заявление от своего имени о получении допуска к процедуре перевода;
- план с подробным описанием, замерами и техническими характеристиками;
- оригинал и копия документа, подтверждающего права на владения этой собственностью; он должен быть заверен в нотариальной конторе;
- свидетельство, на основании которого вы являетесь собственником (договор купли-продажи, дарения или обмена);
- если помещение находится в многоэтажном здании, то необходимо предъявить план всего дома;
- разработанный и одобренный проект по переустройству.
План и технические характеристики здания можно получить в БТИ. Один из главных документов, который будет рассматриваться специалистами с собой тщательностью при переводе недвижимости из нежилого фонда в жилой, является проект по переделке.
Чтобы исключить все риски и подстраховаться доверить его разработку рекомендуется профессиональному инженеру-строителю. Перед подачей заявления в администрацию будьте готовы к тому, что от вас могут потребовать дополнительные справки.
Не стоит надеяться на то, что перепланировки для совершения процедуры перевода помещения из нежилого в жилое не потребуется. В 99% случаев коммерческий фонд подлежит обязательному переустройству.
Требования и ограничения для приведения нежилого объекта к статусу «жилое»
В Жилищном Кодексе РФ приведена ссылка на достаточно объемный перечень характеристик, которым должно удовлетворять жилое помещение. В целом, помещение считается жилым, если оно изолированно, отвечает всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, пригодно для круглосуточного проживания людей.
В вопросе перевода нежилого помещения в жилое есть ряд ограничений. Отрицательное решение будет выдано, если:
- помещение не соответствует техническим нормам и санитарным правилам;
- здание попадает в санитарно-защитную зону промышленного предприятия.
- помещение находится в залоге;
- выход из переводимого помещения, реализован совместно с нежилыми помещениями;
- здание, где находится помещение, представляет опасность для проживания;
- отсутствует отдельная вентиляционная система, водопровод, канализация.
По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам.
Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.
Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.
Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.
Особенности перевода дома в садоводческом товариществе
Сделать дом в садоводческом товариществе жилым по документам – задача не из легких. Часто бывает так, что такой дом оснащен всем необходимым, построен очень добротно и вообще комфортен для круглогодичного проживания не менее, а может даже более чем любая среднестатистическая квартира, но муниципальные власти жилым его не признают. Все дело в том, что у таких домов отсутствует одна очень важная деталь, обязательная для признания помещения жилым, – они построены на участке, предназначенном для огородничества и садоводства, а не жилой застройки.
Согласно российскому законодательству, есть три типа участков, предназначенных специально или преимущественно для огородничества:
- огородные земельные участки (строить в таких местах капитальные здания запрещено, а некапитальные не подлежат по техническим параметрам признанию в качестве жилых);
- дачные земельные участки (пригодны для строительства жилого дома);
- садовые земельные участки (пригодны для строения капитальных жилых строений, но не жилых помещений).
Дома или помещения, построенные на участках первого и третьего типов, зарегистрировать в качестве жилых нельзя, поскольку их разрешенное использование не предполагает строительства жилых домов. Жилые дома или помещения тем и отличаются от жилых строений, что первые регистрируются в качестве жилых, вторые – могут быть пригодны для проживания, но не для регистрации.
Таким образом, почти единственной возможностью признания строения на садовом земельном участке жилым является решение вопроса через суд. Вместе с заявлением понадобятся правоустанавливающие документы и технический паспорт. Однако все не так просто. Суд может признать строение жилым, только если оно стоит на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Решение об изменении порядка разрешенного использования принимается уполномоченными органами, то есть, муниципалитетом и управлением или департаментом, отвечающим за жилищный фонд. Если муниципалитет даст добро, собственнику нужно будет обратиться в орган кадастрового учета и получить новый кадастровый паспорт на участок и на жилой дом, а после зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав.