Компенсация за долю в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за долю в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в этой квартире вы только зарегистрированы по месту жительства, ничего, кроме права пользования, у вас нет. Если же речь идет о равной доле совместно с бывшей супругой и дочерью, вы имеете право распоряжаться своей долей на правах собственника: продавать, дарить, завещать и так далее. Однако стоит помнить, что закон закрепляет за участниками общей долевой собственности право преимущественной покупки доли. Это означает, что при намерении распорядиться принадлежащей ему долей собственник в первую очередь обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.
Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:
При нарушении данного порядка остальные собственники могут обратиться в суд с требованием перевести права по договору купли-продажи на себя. В вашем случае также необходимо прояснить, приобреталась ли квартира в долях уже в состоянии зарегистрированного брака и каким образом оформлялась долевая собственность.
Основания для выделения доли квартиры в суде
Неприкосновенность частной собственности ― одно из прав человека, закрепленных в Конституции РФ. Собственник не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Если же права на обладание собственностью, в том числе и право на долю в квартире нарушены, следует добиваться восстановления справедливости в судебном порядке.
Чтобы требовать выделения доли в квартире, принадлежащей другому собственнику, нужно доказать, что ваши права на владение этой долей были нарушены. Чаще всего такие права нарушаются:
- При разделе имущества бывших супругов. Часто в браке покупается общее жилье, а официальное оформление делается только на одного из супругов. Тот, на кого оформлена недвижимость обычно думает, что это его личная собственность, но это не так. Все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. Закон позволяет изменить это соотношение лишь в особых случаях или при заключении брачного договора.
- При не выделении доли в квартире несовершеннолетним и недееспособным гражданам. Все нажитое в браке делится пополам между супругами, но в вопросе собственности на жилье, суд учитывает и права несовершеннолетних. При разделе недвижимости ребенку должна быть выделена собственная доля в квартире, либо родитель с которым он будет проживать получит большую жилую долю.
- При разделе наследственного имущества. На принятие наследства у лиц, имеющих такое право, есть полгода. Если наследство не принято, оно делится между остальными наследниками. Иногда другие наследники специально скрывают от родственников факт смерти наследодателя. Однако даже если срок пропущен, его можно восстановить через суд и получить свою долю в квартире и остальное положенное по закону имущество.
- При совершении различных сделок с недвижимостью. Если удастся доказать, что при отчуждении квартиры были нарушены права других собственников, то сделка будет признана недействительной и право на долю в квартире восстановят.
Это не полный список. Существуют и другие основания для выделения доли в квартире.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Подведем итоги и выделим основные моменты:
- Размер долей имущества может меняться как добровольно, так и при обращении в суд. Добровольно получить долю второго собственника можно, выкупив ее. Но на такой вариант соглашаются не все граждане. Если мирно решить вопрос не удается, требуется обращение в суд.
- Перед обращением в суд проводится досудебное урегулирование конфликта. Эта процедура является обязательной.
- Иск подается при разводе супругов, оспаривании сделок, нарушении прав детей и в других случаях.
- При выкупе доли деньги могут быть переведены на депозит суда. После рассмотрения дела ответчик получает сумму. А истцу выдается судебное решение, которое является основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре.
Незыблемо ли право собственности на жилье
Право частной собственности, в том числе право на недвижимость граждан, охраняется законом. Никто не может лишить человека его имущества против воли, кроме случаев, предусмотренных законодательством. Однако закон предусматривает и возможность восстановления справедливости по отношению к иным лицам, если в момент приобретения недвижимости их права были нарушены. В таких случаях по решению суда собственник может лишиться жилья полностью или частично в результате признания сделки недействительной.
Отсудить часть жилья можно и по семейному законодательству при расторжении брака и разделе имущества. В этом случае закон руководствуется принципом справедливости по отношению ко всем членам семьи, особенно несовершеннолетним или недееспособным. Кроме того, конфликтные ситуации, когда кто-то из наследников может быть лишен недвижимого имущества при определенных обстоятельствах, могут возникнуть и в процессе наследования могут возникать .
Порядок обращения в суд
Так как в любом из перечисленных выше способов требуется обращение в суд, то нужно знать порядок этого действия. Споры относительно недвижимости рассматривают суды по месту нахождения объекта. В канцелярию суда нужно представить тот или иной иск в зависимости от контекста претензий. Это может быть исковое заявление о признании сделки недействительной, иск о разделе имущества при расторжении брака или о восстановлении сроков принятия наследства. Любой из них должен быть составлен в трех экземплярах: для себя, для суда и для ответчика.
Кроме того, необходимы следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность;
- квитанция об оплате госпошлины, сумма которой зависит от цены иска, то есть от стоимости оспариваемого имущества;
- документы на жилье, при их наличии;
- техническую документацию на квартиру, в случае необходимости выделения долей;
- документы, подтверждающие нарушение вашего права на владение оспариваемой недвижимостью или ее частью.
Само исковое заявление должно содержать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, суть ваших требований и имеющиеся доказательства вашей правоты. Кроме того, в иске необходимо указать свидетелей, которые готовы дать показания в вашу пользу и места их жительства.
Если вы считаете, что имеете право на владение квартирой, но достичь соглашения с собственником не можете, обращайтесь в суд для защиты своих прав. Возможно, вы имеете хорошие шансы отсудить квартиру даже у собственника.
Порядок обращения в суд
Так как в любом из перечисленных выше способов требуется обращение в суд, то нужно знать порядок этого действия. Споры относительно недвижимости рассматривают суды по месту нахождения объекта. В канцелярию суда нужно представить тот или иной иск в зависимости от контекста претензий. Это может быть исковое заявление о признании сделки недействительной, иск о разделе имущества при расторжении брака или о восстановлении сроков принятия наследства. Любой из них должен быть составлен в трех экземплярах: для себя, для суда и для ответчика.
Кроме того, необходимы следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность;
- квитанция об оплате госпошлины, сумма которой зависит от цены иска, то есть от стоимости оспариваемого имущества;
- документы на жилье, при их наличии;
- техническую документацию на квартиру, в случае необходимости выделения долей;
- документы, подтверждающие нарушение вашего права на владение оспариваемой недвижимостью или ее частью.
Само исковое заявление должно содержать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, суть ваших требований и имеющиеся доказательства вашей правоты. Кроме того, в иске необходимо указать свидетелей, которые готовы дать показания в вашу пользу и места их жительства.
Если вы считаете, что имеете право на владение квартирой, но достичь соглашения с собственником не можете, обращайтесь в суд для защиты своих прав. Возможно, вы имеете хорошие шансы отсудить квартиру даже у собственника.
Возможно ли отсудить долю в квартире у владельца
Закон устанавливает возможность владения жилыми помещениями и другими объектами недвижимости 2 и более собственниками. Такое право называется совместным. В зависимости от того, определили граждане точные доли в праве собственности, выделяют общую и долевую собственность.
Величина долей может быть изменение как в добровольном, так и в судебном порядке.
Основные ситуации, когда требуется обращение в суд:
- при разделе имущества в случае развода;
- при оспаривании сделок, которые совершены против норм закона (ничтожные и оспоримые);
- при нарушении права детей;
- при разделе наследственного имущества;
- при принудительном выкупе доли (незначительная доля).
Как отсудить квартиру при разводе
В судебной практике чаще наблюдаются эпизоды, когда супруги желают отсудить квартиру. Никто не хочет идти на уступки, каждый думает как отсудить долю в квартире или, лучше, стать единственным владельцем.
Статистика гласит, что вопросы о мирном урегулировании конфликта между супругами чаще всего не разрешаются и процесс раздела происходит через суд. Есть исключения из правил, но встречаются подобные ситуации крайне редко. Согласно статье семейного кодекса, к категории общей собственности относится абсолютно все пожитки, заработанные в браке. Не имеет значения, на кого записана квартира, права у всех сторон равны. Неважно, работал ли супруг/супруга или занимался домашними делами, воспитывал малолетних детей. Поэтому чтобы отсудить всю квартиру при разводе необходимо предоставить веские доводы о необходимости единоличного владения недвижимостью.
Выделение доли в натуре
Процесс выделения доли в виде отдельного помещения – комнаты или отдельного помещения с частью общей площади. Не в каждой жилплощади такие действия возможны, поскольку для выделения доли в натуре должны существовать следующие технические условия:
- Наличие изолированного помещения, равного размеру положенной собственнику площади.
- Возможность оборудования отдельного входа в помещение.
- Возможность раздела технических помещений квартиры без нанесения ущерба квартире и затрагивания интересов третьих лиц.
- Чаще всего такая возможность есть в частных домовладениях в одноэтажных постройках. Выделение комнаты в квартире, расположенной в многоквартирном доме означает превращения её в коммунальную.
- Заинтересованное лицо становится полноправным владельцем конкретной комнаты и за ним остаётся право пользования общими помещениями (санузел, коридор).
В однокомнатной квартире выделение доли в натуре невозможно. В этом случае доли могут быть только идеальными.
Как передать свою долю в приватизированной квартире?
К сожалению, универсального решения проблемы с получением доли через суд не существует. Основная задача – доказать, что другие собственники не могут пользоваться жилой площадью истца по своему усмотрению. Особенно это касается незначительной части квартиры (например, однокомнатной). В этом случае суд принуждает ответчика выплатить цену доли в связи с невозможностью предоставления жилой площади для проживания (так называемое проживание в натуре).
Как правило, супруге после развода полагается половина квартиры, если жильё было куплено за годы совместной жизни.
Ребёнок, имеющий долю, вправе претендовать на треть жилой площади. Например, в случае с трёхкомнатной квартирой по суду выделяется одна комната в качестве доли. Её можно выставить на продажу и если предложением не заинтересуются другие собственники (родители) владелец вправе продать комнату третьему лицу или сдать её квартирантам.
Попытки бывших супругов отсудить часть квартиры не так успешны. Женщина, купившая квартиру в Москве, после развода получила 13 частей из 14 возможных. Бывшему супругу досталась доля в 1/14 – по факту 3,8 кв. метра. Впоследствии доля была передана сыну, а затем новой жене. Попытка собственника с большей долей принудить новую совладелицу отказаться от незначительной доли была успешна – суд постановил выплатить компенсацию. После чего квартира стала собственностью одного владельца – женщины, купившей эту квартиру.
Можно ли отсудить долю в квартире у собственника
Самый простой вариант решить проблему с долями в квартире – договориться о ее покупке. Однако на практике значительная часть собственников не хочет продавать свои части и, при этом, толком их не использует. В результате нормально пользоваться квартирой невозможно.
Исходя из п.4, ст.252 ГК РФ, незначительную долю можно выкупить принудительно, по решению суда, даже в том случае если собственник будет категорически против. Но должны выполняться следующие условия:
- Выкупающее лицо обязано являться собственником другой доли в той же квартире.
- Выкупаемая доля должна быть незначительной.
- Указанную долю нельзя выделить в натуре.
- У собственника этой доли нет никакого реального интереса в ее использовании.
Отвечает адвокат адвокатского бюро «Гестион» Роман Горохов (Санкт-Петербург):
В данном случае нет оснований для взыскания с наследников супруги денежных средств. Дело в том, что при вступлении в наследство, переживший супруг получил свою долю в размере ¼ квартиры и не оспорил факт включения всей квартиры в наследственную массу. Действительно, статья 37 Семейного кодекса РФ предусматривает возможность признания судом общим имущество каждого из супругов. Например, если один из супругов на момент вступления в брак имел в собственности квартиру или дом, но потом в период брака там производился капитальный ремонт, осуществлялись пристройки, реконструкция и т. п., и в результате стоимость этого имущества существенно увеличилась, то при разделе имущества (например, в результате развода) этот второй супруг может потребовать признания квартиры, дома и т. п. общей собственностью. В рассматриваемой ситуации квартира не относилась к общему имуществу, так как была получена супругой по безвозмездной сделке.
В данном случае супругу необходимо обратиться в суд с иском о признании квартиры общим имуществом и исключении ½ доли из наследственной массы. Основной вопрос здесь возникает со сроками давности. Если с момента открытия наследства прошло более трех лет, то срок для обращения в суд (исковая давность) был пропущен, что само по себе может стать основанием отказа в иске. Кроме того, суд запросит у нотариуса материалы наследственного дела, и если в них содержится заявление супруга о том, что он не имеет претензий к порядку распределения долей, то суд также может отказать в иске, сославшись на отсутствие спора по наследству до момента вступления в наследство.
Документы для раздела недвижимого имущества
Вот пакет документов, который следует принести в суд (также нужно сделать их копии):
- Исковое заявление, составленное по образцу истцом или юристом
- Паспорта участников процесса, ксерокопии страниц с личной информацией
- Свидетельство о заключении и расторжении брака (если вопрос решается между бывшими супругами)
- Техпаспорт квартиры или дома, документы, подтверждающие право владельца обладать ими
- Подробный план помещения, который содержит в себе информацию о правах собственности
- Квитанция об оплате госпошлины (её оплачивает истец). Размер суммы зависит от стоимости жилплощади и может быть от 400 рублей до 60 000. Также есть возможность выплатить госпошлину в рассрочку, так как иногда суммы достаточно большие и для кого-то считаются непосильными.
Как отсудить долю в квартире у владельца, бывшего супруга, матери или отца, и других
Гражданский кодекс определяет возможность распоряжения и эксплуатации объекта исключительно с согласия всех владельцев. К сожалению, стороны не всегда приходят к договоренности на добровольной основе. В такой ситуации, вопрос урегулируется в судебном порядке.
Отсудить долю в квартире можно в следующих случаях:
- Владелец отказывается передавать свою часть в собственность совладельцев в добровольном порядке. Суд может принудить его к сделке, если доля является незначительной (ст. 252 ГК РФ).
- Объект не является единственным жилым помещением владельца. Конституция защищает неприкосновенность единственного жилья граждан.
- Гражданин не имел права на оформление объекта в собственность. Например, в случае вступления в наследство, если есть другие потенциальные получатели. Как вариант, выделение обязательной доли в наследстве в судебном порядке.
- Право собственника на квартиру образовалось ввиду незаконной сделки (фиктивной) или нарушения прав сособственников (право преимущественного выкупа).